首先，物业人自己心底要有底气和自信，即我们是向业主提供了服务，只要服务没有出现过重大瑕疵和纰漏，面对恶意不交费的行为我们不得不向法院起诉时，正义一定是站在物业这一方的！法院总体上是支持物业公司的，无理由恶意欠费行为是得不到法院支持的！
在诉讼阶段，一些恶意欠费业主会拿物业服务瑕疵作为借口，企图逃避缴纳物业费的义务，但大量判决事实证明，拿物业服务过程的瑕疵来作为不交物业费的理由，哪怕业主手机照片和所谓证据满天飞，法院也是不支持的。
因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性。因此，个别业主以物业服务存在一般性瑕疵为由拒交物业费，合理性与合法性站不住脚。
但是，物业公司要铭记，一般性服务瑕疵不能作为欠费的理由，但如果业主提供的证据是属于物业服务重大瑕疵和纰漏，那就得小心了。
比如，业主提交的证据充分表明，物业服务过程中，小区经常收到执法部门的处罚通知，小区经常性发生盗窃事故，小区经常发生各种安全事故，如果证据属实，法院极有可能作出不利于物业的判决，比如会对物业费进行打折处理或者减免物业费。
所以，物业公司在服务和管理小区过程中，一定尽量避免出现重大服务瑕疵，多与行政执法部门联动。
第二，有业主会以物业公司超过3年诉讼时效为由拒交物业费，法院一般不会支持，除非业主能够提供充分证据证明物业公司的诉讼请求确实超过了诉讼时效，且物业公司未能提供有效的催收证据。
根据民法典188条规定，关于诉讼时效的计算是以物业公司最后一期物业服务合同履行期满之日起算，因为物业服务合同履行具有连续性，所以物业公司向欠费业主主张欠费的诉讼时效起算时间应为最后一期物业服务费用的履行期限届满之日，如果物业公司能够提供证据证明在诉讼时效内向欠费业主催收过物业费，那么诉讼时效就会中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
所以，物业公司只要不断对恶意欠费业主催收物业费，就不存在所谓超过3年诉讼时效的说法。
第三，有些不经常在小区住的业主会以未入住的理由拒交物业费，对于这种理由，法院也是绝对不会支持，因为民法典944条明确规定，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。所以，以未实际居住为理由拒交物业费是站不住脚的，甚至极有可能被判交纳物业费违约金！
第四，物业费不交的一个重要原因是业主房屋质量问题没有得到解决，作为提供物业服务的物业公司来说遇到这种情况也是无可奈何，大多数情况下，法院却不支持业主拿房屋质量问题来拒交物业费，因为物业服务是物业服务，房屋质量是房屋质量，两者不可混同说事。
但是，假如你是前期物业，或者是原地产开发下面的物业，业主能拿出充分证据证明，你们未在保修期内帮忙业主积极解决房屋质量问题，从而导致业主不交物业费，那么法院在裁决时，可能会酌情考虑物业费减免。
所以，对前期物业来说，想好好收到物业费，还是要帮助业主尽量解决他们的房屋质量问题，拖到最后得不偿失，哪怕物业公司为此买点单。
第五，有些业主认为物业公司未与他本人签订物业服务合同而拒绝缴纳物业费，在诉讼解决，当然也是得不到法院支持的。无论是前期物业服务合同还是业委会期间签订的物业服务合同，只要合同是依法依规签订的，有备案，有手续，业主都没理由拒交。所以，物业公司或者业委会有时候得主动公开物业服务合同，让业主享有知情权。
第六，物业公司不要轻易答应业主合同以外的“非分要求”。有时候物业公司为了“讨好”业主，会主动或被动做一些超过合同范围外的活或者说出一些超出服务合同外的话（被录音或者取证），有的甚至会以服务中心的章盖个通知等，假如你承诺的服务内容没能做到，那么这将是有心之人不交物业费的理由，在诉讼阶段，极有可能成为呈堂证据，对物业公司不利。
因为根据民法典938条相关规定，物业服务人公开作出有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分，这意味着一旦物业公司对外承诺了某些服务内容，哪怕没有书面形式，也被视为物业服务合同的一部分，对物业公司具有法律约束力。
所以，物业公司对外承诺时一定要谨慎加下心，防止有心人“下套”，最后被人再以未履行服务合同或承诺，作出不利于物业公司的判决。
第七、业主不交物业费走到诉讼阶段，往往表明业主与物业公司之间有着不可调和的矛盾和深怨，这些矛盾除了刚才所说的房屋质量一直得不到解决外，还有很大一部分来自业主财产和人身安全受到过伤害，而物业公司没有及时给到业主满意和顺心的回复和补偿，导致积怨加剧，从而对抗物业公司的催收。
这种情况下，既然已经发生并走到诉讼阶段，物业公司那就从容面对。
不交费业主往往会拿着民法典942条的规定，即“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁绿化和经营物业管理区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理的措施保护业主的人身财产安全；物业服务人对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，应当及时采取合理的措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理”进行抗辩。
物业公司针对此类抗辩情况，一定要做足充分准备。
以业主在园区摔伤举例，在诉讼阶段，物业公司一定要拿出充分的园区管理痕迹，给到法庭证明我们的日常管理是到位的，比如调取监控证明每周每月物业公司都有对公区的清洁维护，证明业主摔伤的偶发性；再比如业主家被盗，我们要给到法庭，园区监控和巡逻记录都是完备的，陌生拜访都是有记录的，从管理留痕和技术防护方面证明业主家被盗是偶发性。
这相当考验物业公司的日常工作是否充分、是否细致，否则，举证不充分，法庭想让物业公司赢都难！
最后小木要说，针对物业费诉讼是物业公司不得已而为之的手段和办法，其实没有哪家物业愿意出这张最后的“王炸”，一旦出了，一定是被逼无奈，忍无可忍，威胁到小区的服务维系与生存。
但正如物业管理专家路军港所言，那些恶意拖欠物业费的行为并迫使物业公司“自卫”，最终伤害的只能是小区利益和小区那些依法缴纳物业费的业主利益。
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课程背景
本次课程通过对写字楼物业创造性解决思路和方法为发展战略目标，深入剖析知名物业品牌企业的成功运作经验及分解优质物业服务体系建设实务过程，从而打造企业自己的物业管理和经营服务体系，确立经营管理服务规范，提高整体经营管理水平，保障企业健康发展。
培训组织
主办单位：为心职业教育发展中心（昆莲教育）
参会邀请
公司董事长，公司总经理、区域总监、公司职能部门主管领导、经营部，项目经理，物业中层技术管理人员。
课程收益
1、开拓经营管理思路，融入市场信息发展氛围；
2、深入掌握和研讨写字楼的专业知识；
3、提高写字楼物业的管理水平和服务质量；
4、培训优秀人才，增强员工荣誉感和成就感，提升团队凝聚力和精神面貌；
5、提升各部门的物业服务管理能力和品质提升理念；
6、参观优质写字楼物业标杆项目，学习先进理念，开拓眼界。
时间地点
2024年12月12日-14日：11日下午报到，12、13日组织2天的现场培训，14日组织参观2个广州市写字楼物业标杆项目
开课地点：广州市（具体地点开课前10天详告）
讲师和课程介绍
讲师：叶国基
第四部分、工程维修部监管和品质服务提升
1、房屋本体维修监管和品质提升
2、设备房维护监管和品质提升
3、设备设施维护监管和品质提升
4、公共场所、道路维护监管和品质提升
标杆项目游学考察安排
珠江新城CBD门户地标之一。邦华环球广场位于天河区珠江新城金穗路1号，毗邻南方报业集团，是珠江新城CBD门户地标之一。建筑设计为经典与艺术结合的风格，楼宇整体造型时尚挺拔，经典简洁。2021年8月10日，邦华环球广场被评选为超甲级商务写字楼。
项目②：广晟国际大厦
广晟国际大厦坐落于广州珠江西路与金穗路交汇的珠江新城B1-6地块，占地7907平方米，总建筑面积近16万平方米，是广州的新地标建筑之一。这座总投资约20亿元人民币的大厦，自2007年12月28日动工以来，历经四年精心打造，于2011年3月正式交付使用。其高度达到惊人的360米，成为广州第5高楼，地上共有59层，地下6层。因其独特的“铅笔”形状，广晟国际又被网友亲切地称为“铅笔大楼”。与美国的“帝国大厦”相似，它已成为广州的新名片，展现了城市的繁荣与发展。
培训费用
报名方式
（二）参会企业请在提交报名表后3个工作日内前将参会费转至主办账户，具体如下：
账户名称: 昆莲教育科技（河北）有限公司
账户号码: 01371200000906
开户银行: 河北银行股份有限公司金桥支行
（三）联系人 赵老师 13333112960（扫码可添加微信）
