数据整理：明哥
根据华夏金茂商业REIT最新发布的公告，其三季度可供分配金额1359万元，金茂商业REIT以长沙金茂览秀城为依托，共发行基金份额4亿份，基金净值2.67元每份，1359万元的可供分配金额折合年化收益率约：
4*1359万元/(2.67元*4亿份）=5.09%；
1359万元的可供分配金额最终来源于底层购物中心的营业净收益。
购物中心三季度收入：
1. 租金收入：1,478万元；
2. 物业管理费收入：536万元；
3. 其他收入：268万元；
收入合计2,282万元；
购物中心三季度成本费用：
1. 营业成本：1,583万元；
2. 财务费用：1,416万元；
3. 管理费用：13万元；
4. 税金及附加：207万元；
5. 其他成本/费用：0万元；
成本费用合计3,218万元；
在计算营业净收益时，需要剔除物业折旧摊销及财务费用。
财务费用1,416万元主要为股东借款利息费用；项目2024年预计发生物业折旧3813万元，三季度摊下来大约是953万元；因此，
EBITDA约为：
2282-3218+1416+953=1433万元；
EBITDA利润率约为：
1433万元/2,282万元=62.8%；
营业净收益收益的背后，是项目的客流量，租户销售额，出租率，租金水平及租金收缴率等运营指标。
长沙金茂览秀城三季度部分运营指标：
客流量：460万人次+；
销售额：同比增长8.61%；
出租率：98.30%；
平均租金（固定租金部分）：三季度环比增长5.1%；
收缴率：99.06%；
商业地产REITs的发行使得这个行业逐渐变得可比。你说你经营的好，你比比市场能接受多少标准？对于长沙金茂览秀城，市场目前是约5%的收益率要求，如果低于5%则意味着资产可能不合格。
你的商业项目能否达到这个标准（一线城市要求会低些，三四线城市则会要求更高的标准）？如果达不到，是租金出租率不行，成本费用控制不行，还是......
附：长沙金茂览秀城历年若干经营指标
出租率
2023年上半年 98.36%；
2022年度 98.54%；
2021年度 92.95%；
2020年度 85.76%；
租户销售额（万元〉
2023年上半年 42,898；
2022年度 72,253；
2021年度 58,627；
2020年度 48,918；
营业收入（万元〉
2023年上半年 5,255；
2022年度 7,449；
2021年度 7,282；
2020年度 5,192；
租金收缴率
2023年上半年 95.49%；
2022年度 98.39%；
2021年度 98.69%；
2020年度 97.55%；
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