超市的真实租金水平如何?

楼市   房产   2024-11-10 21:15   北京  

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数据:明哥

先来看几个北京在营超市的商务条件:

超市1:
租赁面积:8000平米;
租赁期限:20年;
租金模式:两者取高;
当前租金(含物业费):86元/平米/月;
当前扣点:3.5%;

超市2:
租赁面积:10000平米;
租赁期限:20年;
租金模式:固定租金;
当前租金(含物业费):82元/平米/月;

超市3:
租赁面积:8800平米;
租赁期限:20年;
租金模式:固定租金;
当前租金(含物业费):65元/平米/月;

以上3个超市分别位于北京市海淀区/朝阳区,简单的算术平均一下,
(86+82+65)/3=77.7元/平米/月;
那么,77.7是否就是实际承受的租金水平?

如果我们看商场和超市签订的合同,会发现其中通常都有一个转租限制条款,比如:
......转租区域面积不得超过租赁场所计租面积的20%。

为什么要对转租面积进行限制?
超市作为主力店,面积大,租期长,租金水平低;主力店对于商场的核心价值在于通过主力店吸引人流,进而向获益的一般商铺收取高租金收益。如果主力店低价承租再高价转租,显然损害了商场方的利益。

这中间的转租利益有多大?

超市上市公司永辉曾经披露过其房租物业费及转租收入,以2020年为例:
房租物业费:34.85亿元;
年转租收入:15.29亿元;

根据永辉披露,其2020年度平均租金水平为34元/平米/月,我们一起来粗略测算一下永辉超市该年度的实际承租水平。
1. 实际承担的
净租金物业费为:
34.85亿元-15.29亿元=19.56亿元;
2.假设转租面积占比20%,即永辉实际经营面积占比80%,
3. 实际承担的租金水平约为:
34元/平米/月*(19.56亿元/34.85亿元)/80%
=23.85元/平米/月;
即实际承担租金水平为其名义租金水平的约
70%


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