李嘉诚和房地产的一些关键信息

文摘   财经   2024-07-11 23:38   北京  
这两年,市场一直很关注李嘉诚在房地产的动作。近日,就又传出消息,他旗下的地产公司正在5折的大降价抛售位于东莞的楼盘。
经媒体了解,这消息是夸大其辞了。
事实是,李嘉诚旗下公司以差不多5折的价格出售东莞一个项目的房子是真,但卖的仅仅是品质相对较差的少数尾房,是清盘尾房,不能等同于正常项目销售。
李嘉诚在房地产方面的确是有风向标意义,不过我觉得除了看他现在的动作,更值得看的是,他曾经的动作背后的一组数据,这对我们判断房地产乃至消费购买力都有基础参考意义。
我以前大概提过,今天再分享一下,给大家参考。
这个曾经的动作就是,李嘉诚从2013年就开始大力抛售内地房地产项目了,至今还时不时被提及的“李嘉诚跑了”,就是发生他已经把内地房产项目卖到所剩无几的2015年。
李嘉诚之所以从2013年就开始抛售,是因为他在那个时候就认为,内地的房价已经高到要出危险的风险区了,所以不立危墙之下,清盘走人。
这也意味着,内地从2013年开始卖出的房子,就已经是李嘉诚都觉得危险的高价房了
这样的高价房一共卖了多少呢?这就是我说的关键数据。
我大概统计了一下,从2013年到内地房地产真正开始大下坡的2022年,我国商品房一共卖了大概130万亿。按年分别是8.14万亿、7.63万亿、8.73万亿、11.76万亿、13.37万亿、14.99万亿、15.97万亿、17.36万亿、18.19万亿、13.33万亿。
这个数据背后,还有两个值得关注的事情。
一个是老百姓买房这个事,基本上是相对有钱的买得相对早,甚至很早就一买好几套,相对没钱的大多数往往是被涨价吓倒了,担心再不买就永远买不起了,才掏光口袋加上贷款去追高的。
这也意味着高达130万亿高价房,大多数应该都是卖给了相对比较没钱的大多数人,而且背后有大量贷款。具体贷款有多少,我没有数字,但应该是个大数字。
贷款背后也还有一个逻辑,你贷100万的款,如果按20年期限算,最后至少要还140万。那这个贷款的大数字,折合成最终要还的,会变成一个更大的数字。
我们大多数人的收入水平是个什么样子呢?大家可以自己查。比如,月收入低于5000的有多少人,低于3000的有多少人?
这些人背上了这么多高房价的贷款,这个影响是什么?那就是我们现在正在经历的,房地产与消费的问题关连着整个经济的问题。
消费这个事情也有两个逻辑。
一个是,消费不能只靠少数富人,而更要靠大多数普通人,钟睒睒有4000多亿,他也不能早上起来吃10个面包加10个鸡蛋10杯牛奶吧。
另一个是,消费的增长空间,更要来自大多数普通人甚至一些相对低收入的人,而不是相对富裕的人。因为,相对富裕的人,其大宗物质消费已经被满足差不多了,其消费水平已经提前释放出来了,增量要来自那些还没被满足,有待提升消费水平的。
把这些结合在一起看的结论是什么?
最能支持消费规模扩容,最能提供消费增长极的大多数人,大都背上了高价房的负担,其消费购买力都被变成钢筋水泥了
如果这个大多数人的收入再面临考验,那就是一面要还高企的房贷,一面还可能收入下降,如此,消费怎么能增长得好呢?
我前几天说,钱已经被我们提前花掉了,也有这个意思。
现在还值得关注的是,如果房价大幅下跌,这些高价房背后的大多数人可能要承受更多。
所以,我总对做企业的朋友说,大家不用花那么多时间讨论什么不确定性了,消费和经济的大形势已经很明确了。我们真正的问题,还是房地产的问题。这个问题,只能靠时间去解决,靠咬紧牙关转型升级去解决,我们要有耐心,也要做准备。
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华商韬略毕亚军
带着一点想法去看正在发生的事情,尝试看到一点不同的东西,哪怕它是错的,也比不想的强。
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