静昇研究丨初评重庆市公租房转配售型保障性住房改革试点

一、前言

为有效增加配售型保障性住房供给，更好满足工薪收入群体购房需求，重庆市已探索开展公租房转为配售型保障性住房改革试点。

第一批公租房部分房源转为配售型保障性住房的项目，是两江新区民心佳园、沙坪坝区美丽阳光家园，申购对象为已入住民心佳园、美丽阳光家园公租房的承租人，并需同时符合两方面条件：申购时仍符合公租房保障条件和配租标准，且无拖欠租金、保证金、物业费，无转租出借等违约行为。

笔者作为某商业银行法律顾问，有幸参与了关于商业银行在公租房转为配售型保障性住房过程中提供按揭贷款的法律问题研究，现就重庆市开展的本次公租房转为配售型保障性住房改革试点进行简要评析。

二、相关政策背景

1.国家层面

2023年8月25日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称“意见”），明确以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念、加快构建新发展格局。落实中国式现代化总要求，用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房，加大供保障性住房建设和供给。加快解决工薪收入群体住房困难。稳定工薪收入群体住房预期，为落实房子是用来住的、不是用来炒的定位提供住房支撑，并发挥促进经济发展、改善城市面貌、创造实现全体人民共同富裕更好条件等一举多得的作用，努力让城市居民实现安居乐业，不断夯实党长期执政根基，推动城市高质量发展。这就为推进保障性住房建设，促进房地产市场平稳健康发展和民生改善作出总体要求。

《意见》同时指出，保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，城市人民政府应将符合条件的工薪收入群体纳入保障性住房申请和安排对象范围。城市人民政府应根据保障性住房房源供给和需求等情况，研究制定配售方案，有序组织配售，但应实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场，如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。

《意见》的出台为我国保障性住房的配售和管理提出了原则性的要求，并手授权了地方人民政府根据地方实际自行制定配售和管理的办法。

2.重庆市层面

重庆市是全国较早实施大规模公租房建设与分配的城市之一。早在2007年，重庆市就开始探索公租房制度，2010年正式大规模启动公租房建设，形成了以“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的基本原则。这种政策先行的优势使得重庆在公租房的规划、建设和管理等方面积累了丰富的经验，形成了较大规模的公租房供应体系，有效缓解了大量中低收入家庭的住房困难，对抑制房价过快上涨、稳定房地产市场、促进社会和谐稳定起到了积极作用为解决中低收入群体住房问题提供了有力保障。

与之对应的，重庆市人民政府于2010年7月即颁布实施了《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，对公共租赁房屋的规划建设、资金管理和政策支持、准入管理、配租管理、租赁管理、推出管理等进行了明确。并且值得一提的是，在该办法中重庆市人民政府即已明确提出了公共租赁住房出售的管理，对于承租人购买公共租赁住房以及后续回购进行了原则的规定；重庆市国土资源和房屋管理局于2011年2月颁布实施《重庆市公共租赁住房管理实施细则》（渝国土房管发〔2011〕9号），对于重庆市公共租赁住房的申请方式、条件、审核、租赁管理、推出等进行了细化管理。同时，该实施细则中同样对出售进行了原则性规定。

2024年7月，重庆市人民政府颁布实施了《重庆市公共租赁住房管理办法》，对公共租赁住房的规划、筹集、分配、运营、使用、退出与监督等活动进行了规定，可能考虑到住房城乡建设部颁布实施的《公共租赁住房管理办法》以及四部委《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）》中并未对公共租赁住房的出售进行规定，因此在新的办法中未再体现公共租赁住房出售的相关政策，与上位法保持一致；也不排除拟系将其转为配售型保障住房纳入配售型保障性住房改革试点的范畴中，另行制定具体办法执行。

三、重庆市公租房转为配售型保障性住房改革试点的初步内容

目前，重庆市关于公租房转为配售型保障性住房改革试点的具体办法尚未出台，从目前发出的部分实现小区配售型保障住房申购公告内容来看，主要涉及以下几个方面：

1.申购条件：符合公租房保障条件和配租标准，且无拖欠租金、保证金、物业费、等；

2.申购资料：身份证、户口薄、劳动（工作合同）、婚姻状况资料等；

3.配售价格，设定平均配售价，实行一房一价；

4.其他事项：封闭式管理，可装修自助、出租、继承，但不得变更为商品，不得以买卖、赠予等方式上市交易。房屋性质始终为配售型保障性住房。

同时，对于配售型保障住房申购可以采取公积金或者银行按揭贷款等方式，缓解了申购人的购房压力。同时，在满足特定情形下，所购配售型保障性住房由原出售单位进行回购。

正如前述，现阶段由于具体的配售型保障性住房改革试点的具体办法尚未出台，从目前公布的部分试点公租房小区的申购公告来看，仍相对较为原则，但从中仍可看出本次改革试点的几个基本原则：

1.严格按照《关于规划建设保障性住房的指导意见》的相关要求，实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场；

2.鼓励银行业金融机构以及公积金中心为申购人提供住房按揭贷款以及公积金贷款。同时，通过“回购制度”的建立，为金融机构抵押权的实现提供路径。

3.价格执行指导价下的一房一价。

对此，笔者也对比了目前已出台配售性保障住房管理办法的相关地区的政策，如郑州市人民政府《关于印发郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）的通知》、昆明市人民政府办公室关于印发《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）的通知》、大连市人民政府办公厅关于印发《大连市配售型保障性住房管理办法（试行）的通知》等，对于配售型保障性住房基本上都围绕着对象条件、配售、封闭式管理等核心内容进行明确，仅在结合地方特色在具体执行政策层面上存在差异。

四、后续改革中需持续关注的重点

总结目前配售型保障性住房改革试点的相关成果，笔者认为在后续改革试点中需持续关注的重点包括：

1.配售制度的建立

包括配售的条件、主体资格要求、配售程序、配售价格、以及房屋交付等内容。

2.回售制度的保障

鉴于配售型保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场，则需要为申购人的退出提供通道，包括申购人主动申请回购（如辞职离开本市或重大疾病等特殊情况）、被动申请回购（如银行业金融机构或住房公积金管理部门实现抵押权而处置配售型保障性住房，或购房家庭因个人债务涉诉导致配售型保障性住房被司法处置等），具体制度内容包括回购的主体、回购的条件、回购的流程以及回购的价格机制等。

综上，重庆市依托公租房的规划、建设和管理等方面积累的丰富经验，将公租房与配售型保障性住房相衔接，探索公租房转配售型保障性住房改革的试点，通过优化资源配置、完善住房保障体系，不仅能够有效解决中低收入群体的住房问题，也将促进房地产市场的稳定和经济社会的全面发展。