今天这篇内容，会针对天津楼市当下的情况给大家分享一下我的一些感受和感悟，考虑近期买房以及关注天津楼市的朋友们可以认真看一下。
1.继续和教育深度捆绑的天津楼市不知道从什么时候开始，天津楼市就和教育进行深度捆绑了，卖的好的新房，能不靠教育资源作为卖点卖火的楼盘太少了，二手房更是如此，看看当下二手房还不错的成交量，如果把上学转学需求的成交量刨除，那成交量估计一下子少50%都打不住的。
而且这两年这个现象愈发明显了，远的不提，就说五月份那会儿，河西南开落地小学转学二手房需要持有3年后，河西南开新房成交量瞬间起势，在刚刚出转学新通知的那一两周窗口期内，河西南开二手房成交量也是能连日破百，上周河东出完那个入学+转学新通知以后，那两天的二手房也是成交量激增，然后周末新房带看量和成交量也是不错的。
那天津楼市和教育深度捆绑好不好?目前来看是很好的，起码算是给楼市找到了一个立竿见影的止跌回稳的好方法，这比其他任何方式刺激都有作用，当然长期来看，也有不好的一面，虽说孩子上学转学这个需求是硬性的刚需的需求，但是未来几年，孩子开始慢慢变少了这也是不争的事实
天津楼市需要借着还能靠和教育深度捆绑维持楼市稳定的时候要找下一步的路了。不然再过几年，天津楼市虽然依旧能和教育深度链接捆绑，但是架不住孩子少了，甚至再过些年，00后开始当家长了，万一啊我是说万一啊，00后如果没有708090后那么卷了呢？本来孩子总数量就减少了，00后卷的人再少一些，如果那时楼市稳定主要能量来源还是靠教育需求支撑的话，那可就有危险了。
2.别被接二连三的转学新通知带着跑
很多想考虑天津上学转学的家长目前很多都是一个懵的状态，上半年刚刚从河西南开的小学转学二手房持有三年缓过来，现在河东也来跟进，甚至河东三片和河东九年一贯制学校入学都得卡二手房持有三年，河东三片入学都卡三年了，河西和南开的重小入学跟不跟?那如果小学不来转学，初中转学来呢，和平又在传近期初中转学也要收紧卡二手房持有时间，那和平的初中转学如果出限制条件了，河西南开跟不跟?上面这一连串的转学通知和潜在变化和可能组合在一起，就会让很多家长懵了，甚至出现盲目的选房买房情况，最终教育和房子资产都没能达到自己预期。
今天和大家分享一下关于天津上学转学一个核心的思维逻辑：
第一，心里要有一个明确认知，天津教育最好的地方在和平，其次是河西南开，市内六区余下的河东河北红桥里，河东三片单拿出来看很强，不输河西南开，再然后是河北一片，然后余下的河东河北红桥各片区整体实力就没那么强了。非市区的区域，有成绩验证，教育还可以的区域是海教园，空港，生态城。
当然以上这些区域，也基本代表了天津目前教育需求热门成交的区域。
第二，如果出转学新通知了，考虑一下原因，是学位紧张还是其他原因?
像和平之前出的小学转学限制三年，包括河西南开这边今年的跟进，那是真的是学位紧张，和平就不用说啦，就那么巴掌大点的地方，搞新学校，都能跑其他区（例如位置在东丽的二耀华）
河西南开这两年也是一直在绞尽脑汁的想办法招新老师，盖新校区，没办法，学位确实不够用。
但是你说河东区，河东三片学位不够我是信的，小学就那几个学校，确实学位不够，你看初中今年也新加了一个校区，也是解决生源增加的问题，但是河东余下片区很多学校可都是没招满的情况，学位那是大大的富裕的。那这里就需要考虑会不会有其他原因了
用同样的思维就能自己去思索判断，河西或者南开甚至是海教园空港等区域，是否会跟进新一轮的转学新通知了。先想想学位够不够，如果真的是学位紧张，那没得说，肯定有概率会出转学限制条件，如果学位不紧张，那就想想这个区域，当下成交量贡献来看，是新房贡献成交量大还是二手房成交量大?这片区域新房卖的如何，会受二手房成交影响吗？这片区域后续待开发土地多不多，是否要有好多新房要卖?这些待售新房如果没有二手房竞争会不会更好卖，还是本来新房就很好卖不咋受二手房影响?
基本上面几个问题想明白，这区域会不会出新的限制条件心里也能有个大概了。
第三，要明确以下基本概念：
孩子总数后面是越来越少的，再以后咋样咱真不知道，但是短时间未来几年的上学的孩子是比现在少的。
现在出了限制的条件，那如果孩子少了，学校多了，老师多了，这个限制条件就像限购一样，也是可以再次被打开的。
所以结合上面这三点，上学转学需求的房子，一定要选择热门成交区域以及教育是真OK的地方
然后不要因为当下的一些消息通知作为选房限制，这会儿有限制不代表以后一直有的，买错区域后续再流通可就麻烦了。
今天先聊到这里，更多精彩内容我们下期再见
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