背景：
0北漂家庭
1爸爸是天津集体户口
2天津无房产，买房只考虑市内六区
3两孩子，老大六年级，老二幼儿园中班
4考虑教育、交通、未来流通性
5商业贷款，首付可付50-100W之间
购房意愿：
1河西区或南开区，兼顾小学和初中
若预算达不到，可考虑其他三区
2两居室或小三居
3兼顾上学和居住
4预算200万
5新房现房或次新房，有电梯
6二手房，满五唯一，户型方正，南北户型（还迁房不考虑）
7不接受1楼、次顶和顶楼
8房子能直接入住，无需装修，优先考虑
老大：
2016入园-2019小学-2025初中-2028高中-2031高考（目前六年级第一学期，北京就读）
2025年需要转到天津就读初中，直接6升7报名入学！
老二：
2023入园-2026小学-2032初中-2035高中-2038高考（目前幼儿园中班，北京就读）
2025年需要转到天津就读幼儿园大班，或2026年过去上小学！
注意：如二手房，凶宅、产权有纠纷或有法律案件的一概不考虑。
劳烦根据我以上情况，结合您的经验，帮忙推荐下！
大实话规划方案：
首先200万预算两室或者三室，非还迁房，这一点河西南开区大部分电梯房已经不符合了，1998年以后商品房这个价位大部分是步梯，电梯房面积大，总价高。
符合的小区：
南开区：俊城浅水湾，阳光壹佰，泊悦花园，水郡花园，晴川花园，美丽心殿，馨苑公寓。
地段基本都在中环外，普小，交通相对便利，配套略差与市区，六升初一加上二宝入学自住完全没问题。
河西区：水岸公馆天普园，清湖花园，水岸江南天湾园，雅静花语城，天物郁江西岸，海逸长洲翰景园，新梅江锦绣里。
河西区一片区预算内没有商品房，其他几个小区分布在二片和三片，地段外环内，可以满足转学和自住需求，河西二片地段上相对好一些。中学同比三片均衡，转学统筹安排学校小升初摇号概率相差不大，所以家长可以根据学校教育，地段，配套，小区环境作对比。
河北区，河东区，红桥区
这三个区对于外地家长的认可度较低，所以价格更合适，同样价位选择的范围大，可选小区多，面积也会大一些，建议优先考虑现房或者次新房，因为这三个区以后打算卖房，对应的都是改善类群体，环境一般的小区没有优势，贬值报纸和出售周期都会超预期。
现房小区：格调留园，雍祥园，北宁公园，九和府，
10年内次新小区有很多，地段基本都在中环外，不一一介绍了，如果考虑交通便利，配套齐全，同时又兼具好的片区，小区环境就会差一些，家长们如果想了解更多关于这几个区学校情况可以后台私信大实话。
对于纠结选择哪个片区，转学怕进垫底学校的家长，我觉得不用过于焦虑，市区转学基本都是全区统筹了，只不过会优先片区内，无论选择哪个片区，哪个区，小升初摇号进私立初中和重点初中概率差不多，转学统筹的学校差距也不大，近几年好多强校成绩下滑，垫底学校成绩突围到中上层次，和平区也是如此，说明什么？师资好了?学校换领导对教育重视了？其实都不是，摇号生源分到学校更均衡了，这一届优秀的孩子多，年级成绩好，一模全区排名就高，很简单的道理，您辛辛苦苦做的选择片区攻略还没有真正的重视家庭教育，孩子学习习惯养成效果更直接，因为教育永远不能只依托于学校，大的教育方针下，每所学校教学方案是一样的，剩下就是比拼班级老师是否更负责，家长是否更称职，孩子是否更努力。
大实话天津安家陪读九年，家里有娃上初三，对于子女教育更深刻的体会做家长的不容易，更理解孩子的学习压力，希望我的观点能够帮助更多在外求学的家长朋友，预祝您旗开得胜，付出终有回报。
12月新房团购价，所有在售楼盘优惠力度大于售楼处，有意可以私聊。
天津买房大实话：一个十年北漂的最后倔强
