天河才是老大!为保证南方面粉厂地块拍出高价,琶洲三块地宅地延后卖...

楼市   2024-09-27 22:11   广东  

人在屋檐下,不得不低头,就连之前风光无限的琶洲南地块都需要给大佬让路。

一、连琶洲南TOD都怕的地块竟然延期了!

原定于9月24日上午11点进行限时竞价的海珠区琶洲南区AH090402、AH090403、AH090404三宗地块竞价活动将延期,新的限时竞价时间调整为10月17日上午11点。

图:3宗地块位置分布

这三块地总建面约13.8万㎡,隔着黄埔涌对望琶洲会展中心,距离网红热盘琶洲南TOD也不远,妥妥的顶流地块,据说已经吸引超20家开发商去实地勘探。

这么好的地块现在竟然要延期,这无疑给广州原本就不那么活跃的土地拍卖市场又泼了一盆凉水,是真的没人要吗?其实有内情。网传是因为没人出价,要知道琶洲地块不能流拍或者中止。琶洲地块成功出让才能给到市场信心,不然就连核心地块都卖不动,大家都跟不敢进场了。

二、原因是要给南方面粉厂地块让路?

现在开发商很精明,只想留足弹药,给最有竞争力的地块。

南方面粉厂地块,近珠江新城,南向一线望江,3.7低容积率,地块素质也非常好,是天河区几乎能拿得出手的最好地块了。

|南方面粉厂地块航拍
|广州楼市发布 摄

而且为了此块地,专门把阳台占比扩大到了30%(其它项目20%),公共开放空间面积扩大到10%(其它项目5%),使用率直接最高可到130%,是广州其他地块都没有的福利,无论对于珠江新城的二手楼市,还是对在售新品来说,都是不小的冲击。

所以就算琶洲南三块地面对南方面粉厂地块也不得不避让。

该地块起拍总价88亿元,体量17.56万方,折合楼面价50211元/平,有可能冲刺广州新地王的,不过要超过去年琶洲地王项目的7.56万楼面价,这块地至少得拍132亿+,对于开发商的资金压力都是一个挑战,不少中小房企也想抱团争抢,周日的拍地肯定是场大战。

最后花落谁家也很关键,可能决定了珠江新城后面是卷到飞起还是出现下一个豪宅标杆。

三、珠江新城还要继续跌吗?大佬啥时进场

珠江新城今年也站不稳,今年珠江新城的房子更加难卖,周期更加长。

珠江新城中区板块的房价从每平米11.5万元降到了10.8万元,东区更是从9.9万元跌到了8.5万元,西区也从7.2万元降至6.3万元。

成交方面,8月成交了33套,9月至今成交还不足40套,这样的市场情况下,业主不割肉是真的出不了手,所以很多热门二手项目也在降价。

比如最近闹得很火的嘉裕公馆,2022年房价高峰时期,最高成交价达到了20万/平,而最新的挂牌单价却跌到了12-13.5万/平。

嘉裕公馆最近成交了一套119平房源,北向,1430万,折合单价11.94万/平,同户型去年2月还试过19万+成交。

那量价齐跌的珠江新城,跌到什么时候才是个头?可能等到所有炒房客离场!

不过还有一点变量,那就是南方面粉厂地块的拍出后,会出现越来越牛逼的产品,估计很多二手业主会蠢蠢欲动,背弃珠城。

现在房产的买入逻辑已经发生根本性的变化,在目前的广州供应来看,板块稀缺优势不再是一劳永逸,买入就永远涨的,珠江新城就很好应证了这点。

现在广州新板块,如琶洲,如金融城,未来的想象空间绝对大过珠江新城,但是眼前如果溢价太高,大家都还是不愿意进场的。

所以,面粉厂地块能拿下的,必定都是能挣钱的,就看哪个开发商有勇气敢于先付出这个溢价了。

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