最近横沥招商林屿境开放板房，作为广州第一个第四代住宅，被炒的很火，按照规划，这个项目得房率预计超过150%，相当于买100平送50平，单从数字来看，和现在7成多使用率的二手房比，得房率几乎是翻倍，妥妥的血赚。
下图为110方赠送的阳台。
然而，买的哪有卖的精，这种高赠送率真的意味着购房者赚了便宜吗？还真不一定。
第四代住宅的高得房率主要源于其丰富的赠送面积。以横沥招商林屿境为例，该项目具有多种赠送空间。首先是阳台，其阳台率可达 25%，部分户型还拥40%的露台率。此外，还有全赠送的飘窗以及不计容的空中花园等。下图为82方赠送的阳台。
这些赠送空间的设计使得户型在建筑面积不变的情况下，实际使用面积大幅增加。例如，125㎡户型赠送后实用率可达137%，能享受约176㎡的实用空间。
从实际使用感受来看，虽然赠送面积增加了空间感，但也存在一些问题。一些赠送的空间可能在实际使用中受到限制。比如，有些飘窗可能由于尺寸或位置原因，使用功能有限，空中花园虽然增加了居住的舒适度，但可能需要投入一定的精力进行维护。
而且，部分第四代住宅存在多户之间视线干扰、挑台影响下层房间采光等问题，这在一定程度上影响了赠送面积的实际使用价值。
从价格方面来看，第四代住宅似乎并不像表面上那么实惠。
南沙横沥岛上面的均价大概2.1-2.5万/平这样。可是新规后的招商项目价格吹风是这个小户型81-110预计在2.7-3万/平，125方预计3-3.5万/平。
同样是超新规的越秀云悅，周边的二手房价格大概在4.5-5万/平，可是云悅开盘价在5.2-5.8万+/平。
其实吹风价用实际使用率折算下来，你会发现新规后的产品的实际使用率单价和周边在售新房差不多。
这意味着购房者虽然看似获得了更多的使用面积，但在价格上并没有占到便宜。
所以，抱着捡便宜的心态去买新规产品，恐怕单价是让大家失望了。
就算这样，以后的买房的逻辑也会发生变化。
因为未来在新规户型和以前的二手房旧产品之间会形成明显的价格差距。
得房率处于 70 - 90%区间的二手房，房价会归属一个梯队，而得房率达100%及以上的新产品则会形成另一个梯队。
这种情况，买房人一定是买新不买旧，如果要在新规产品与二手次新房之间做出抉择，即使新规产品价格比二手次新略高一点，也会选择新规产品。
但是户型新规不能使房子发生质的变化，决定一个房子价值的还是地段、学校和配套，其次才是得房率，不可能因为得房率高，一个新盘就可以立马升咖。
所以，也不是一定要买最高使用率的房子，主要还是看自己的需求，有合适的楼盘，得房率也比较高，就可以买了。
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