最高法案例库：首次明确！房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是法定抵押权！无需登记即设立！
来源：最高裁判指南
编者按：
所谓“房地一体处分原则”，俗称“房随地走”“地随房走”。就房地一体抵押而言，《民法典》第三百九十七条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第61条仅解决了房地分别抵押之时抵押权之间的顺位问题。在此基础上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》解决了部分争议问题，但也搁置了部分争议较大的问题。
而在以往案例中，人民法院在阐释相关观点时，往往比较慎重。
比如，最高人民法院在（2020）最高法民申2308号案中认为：“关于杨正泰就案涉建设用地使用权拍卖款优先受偿的比例问题，涉及对物权法第一百八十二条中“占用范围内”的理解。根据我国地籍管理规定，建设用地使用权的登记以宗地为单位。换言之，建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。原审已查明抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物，且该抵押房产原由被执行人刘薇单独所有，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，杨正泰有权就案涉全部土地拍卖款优先受偿。汇通公司提交的证据不能证明案涉宗地上存在其他合法建筑，其关于杨正泰仅能就547.88平方米土地面积对应土地款主张分配的申请再审理由，不能成立。”
本期“入库案例”则明确指出：房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记即设立的抵押权。即，在抵押人只为房屋或者土地使用权之一办理了抵押登记的情况下：
1.即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖房屋及土地使用权的全部；
2.抵押权人就未抵押的另一项财产，取得的是法定抵押权，房屋和土地使用权构成了债权人的共同抵押财产；
3.如果当事人仅就土地使用权办理了抵押登记，抵押债权人主张抵押权的效力及于地上已有的建筑物，以及地上正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。
4.抵押人将土地使用权抵押给甲，之后，又将该地上建筑物抵押给乙，此情形下，即使该地上建筑物办理了抵押登记并经法院生效判决确认，其也仅在甲和乙两名抵押权人之间产生抵押顺位问题，但并不能据此排除甲对地上建筑物享有的抵押权，亦不会对法院生效判决的既判力产生影响！
无锡某担保有限公司诉无锡某置业有限公司破产债权确认纠纷案
——土地使用权设立抵押时的登记效力及于已建成的建筑物
入库编号：2024-08-2-295-003
关键词： 民事 破产债权确认 建筑物 建设用地使用权 房地一体抵押
基本案情：
2012年11月1日，无锡某置业有限公司（以下简称置业公司）向案外人朱某 借款4000万元。同日，置业公司、朱某、无锡某担保有限公司（以下简称担保 公司）签订《反担保抵押合同》，约定由担保公司为置业公司向朱某的借款提 供担保，置业公司将其所有的锡北国用（2007）第X号土地使用权抵押给担保公 司。同日，置业公司与担保公司签订《抵押合同》，约定置业公司将土地使用 证号为锡北国用（2007）第第X号的土地使用权抵押给担保公司，抵押金额为4000万元；土地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物随之抵押。同年11月6日 ,双方仅就上述土地使用权办理了抵押登记，抵押金额为4000万元，并未就该 土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层办理登记。
后置业公司因开发项目需要，于2013年7月15与第三人上海甲公司签订《最 高额抵押合同》，约定置业公司同意在最高债权额限度内为上海甲公司与其签 订的《公司委托贷款合同》项下债务向上海甲公司提供抵押担保，合同附件抵 押物清单列明了在建工程具体房号、楼层、用途、建筑面积及抵押价值等，共 计64套（其中包含本案所涉地上1-3层及地下1层001、002号）。合同签订后，双方于2013年8月20日办理了上述在建工程抵押登记。因置业公司未能及时清 偿债务，上海甲公司于2016年5月3日向上海二中院提起诉讼，要求对置业公司 提供抵押的上述在建工程折价或者以拍卖、变卖的该抵押物所得价款优先受偿 。同年11月2日，上海二中院作出（2016）沪02民初XXX号民事判决：上海甲公司可以与置业公司协议，以置业公司提供的抵押物折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
2018年5月，因置业公司无力偿还到期债务，其债权人向法院提出对置业公司进行破产清算的申请。法院经审理后裁定受理对置业公司的破产申请，并依法指定了管理人。
2019年12月，置业公司管理人向担保公司发送《关于有财保债权分配相关事项的通知函》，载明：现置业公司实物资产均已变现，其中抵押物锡北国用 （2007）第X号土地使用权的变现值为29593286元，根据有关法律法规以及《破 产财产分配方案》的相关规定，管理人应支付给担保公司有财保债权金额为29593286元。收到上述通知函后，担保公司提出异议，认为其抵押财产的范围应当认定为锡北国用（2007）第X号土地使用权以及该地块在设立抵押登记时已建成的建筑物（地下室1-4层、地上1-3层），并要求对土地使用权抵押登记时 已建成的建筑物在抵押金额4000万元范围内亦享有优先受偿权。针对担保公司 提出的异议，置业公司管理人作出回函，认为担保公司在办理土地使用权抵押 时并未办理对已建成建筑物的抵押登记，现上述建筑物已抵押登记给第三人上 海甲公司，并经法院生效判决确认，故担保公司主张对土地使用权设立抵押登 记时已建成的建筑物享有优先受偿权没有事实和法律依据，不予认可。担保公 司遂向法院提起诉讼。
原告担保公司向江苏省无锡市梁溪区人民法院提起诉讼请求：确认担保公司对锡北国用（2007）第X号土地使用权在2012年11月1日设立抵押时该土地上已建成的建筑物（地下室1-4层、地上1-3层）拍卖所得价款在4000万元范围内享有优先受偿权。
江苏省无锡市梁溪区人民法院于2020年8月18日作出（2020）苏0213民初 964号民事判决：确认担保公司对锡北国用（2007）第X号土地使用权在设立抵押时该土地上已建成的建筑物（地下室1-4层、地上1-3层）拍卖所得价款在4000万元范围内享有优先受偿权。宣判后，未提出上诉，判决已发生法律效力。
裁判理由：
法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：在抵押人置业公司仅就建设用地使用权办理抵押登记、后该土地上的建筑物被抵押给他人并办理抵押登记的情况下，原抵押权人担保公司的抵押范围应当如何界定。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，即“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，该规定体现了我国对不动产抵押采取地随房走、房随地走的房地一体原则。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。本案中，担保公司与置业公司签订的《抵押合同》约定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物随之抵押。即便锡北国用（2007）第X号土地使用权在设立抵押时，该土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层建筑物未办理抵押登记，也视为一并抵押，故担保公司对案涉土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层亦享有抵押权，有权就该部分在抵押金额4000万元范围内享有优先受偿权。
关于置业公司提出的地上1-3层及地下1层001、002号已抵押给上海甲公司 ,并办理了相应的抵押登记手续，且经人民法院生效判决作出认定，与担保公 司主张的诉请存在冲突的抗辩意见，本院认为，至于置业公司在案涉土地使用权抵押给担保公司后，又将该土地地上1-3层及地下1层001、002号抵押给上海甲公司，即便该地上1-3层及地下1层001、002号办理了抵押登记并经法院生效判决确认，其仅在担保公司与上海甲公司两名抵押权人之间产生抵押顺位问题,此时应根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定的清偿顺序进行处理，但并不能据此排除担保公司享有的抵押权，亦不会对法院生效判决的既判力产生影响。综上，法院支持了担保公司的诉讼请求。
裁判要旨：
1.房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记即设立的抵押权，即如果抵押人只为房屋或者建设用地使用权之一办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖未办理抵押登记的另一财产，就未抵押财产抵押权人取得的是法定抵押权,建筑物和建设用地使用权构成了债权人的共同抵押财产。
2.当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。
关联索引：
《中华人民共和国民法典》第397条（本案适用的是2007年10月1日施行的 《中华人民共和国物权法》第182条）
一审：江苏省无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初964号民事判决 （2020年8月18日）
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