公证人普法｜不动产登记须知
不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。此处的不动产指土地、海域，以及房屋、森林、林木等建筑物、构筑物和定着物。（2）不动产物权设立、变更、转让和消灭，依法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（1）不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理，具有权利推动的效力。（2）不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。（3）不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。但当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权之真实权利人的，应依法确认其享有的物权。不动产登记是基于法律行为发生的不动产物权变动的公示方式。对该公示的效力，《民法典》采取的是登记生效和登记对抗相结合的做法。【附】《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”（1）因买卖、赠与、互易等行为发生不动产所有权变动的。【附】船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和小木耳，未经登记，不得对抗善意第三人。不动产登记错误的原因可能出自登记机构，也可能出自当事人。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。变动登记，是指不动产物权登记机关就不动产物权的产生、变更、转让和消灭等事实进行的登记。不动产的变动登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等。（1）首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。（2）变更登记，是指登记事项发生改变时进行的登记。申请变更登记的情形：①权利人的姓名、名称、身份证明类型或身份证明号码发生变更的；②不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；③不动产权利期限、来源等状况发生变化的；④法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。（3）转移登记，是指在买卖、互换、赠与不动产时或者因继承、受遗赠导致不动产权利发生转移时，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。申请转移登记的情形：①买卖、互换、赠与不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③法人或非法人组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；④不动产分割、合并导致权利发生转移的；⑤继承、受遗赠导致权利发生转移的；⑥法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。（4）注销登记，是指在不动产权利因不动产灭失、权利人放弃、不动产被依法征收等原因消灭时，当事人可以申请办理注销登记。申请注销登记的情形：①不动产灭失的；②权利人放弃不动产权权利的；③不动产被依法没收、征收或者收回的；④人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；⑤法律、行政法规规定的其他情形。预告登记，是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一债权请求权而进行的登记。申请预告登记的情形：①商品房等不动产预售的；②不动产买卖、抵押的（抵押预告登记之日起抵押权设立）；③以预购商品房设定抵押权的；④法律、行政法规规定的其他情形。（1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。温馨提示：此处的处分不动产指的是：①转让不动产所有权等物权；②设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的。（《民法典》物权编司法解释（一）第4条）（2）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。此处的债权消灭包括不动产的协议被认定无效、被撤销或者预告登记的权利人放弃债权等。更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿的事项错误的，可以申请更正登记。登记机构予以更正的情形：①不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；②有证据证明登记确有错误的；③除外情形：但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。异议登记，是指登记机构将利害关系人对不动产登记簿登记事项的异议记载于登记簿上的行为。适用情形：利害关系人要求进行更正登记而不动产登记簿记载的权利人不同意更正。异议登记的法律效果：①登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。②异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。温馨提示：异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利人已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。微信公众号：Shugener1976 ZG—BDC登记研究群 193432336
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