《不动产登记规程》明确的几个问题
![]()
秦皇岛市昌黎县自然资源和规划局不动产登记局 李树银
2024年6月11日，自然资源部公布了包含《不动产登记规程》（以下简称《规程》），自2024年9月1日起实施。《规程》相较于《不动产登记操作规范》更为优化、具体、便民、具有完善的体系性，如新增了“飞地”、遗产继承管理人制度、抵押不动产转移等内容，明确了很多之前实务中有争议的内容，如嘱托转移登记业务的办理、合同无效和撤销的处理等，为登记人员指明了方向，是不动产登记的行业标准和依据。《不动产登记规程》3.8、4.2.4.4规定，飞地，隶属于某一行政区管辖但不与本行政区毗连的土地，由不动产所在的行政管辖地（飞入地）的不动产登记机构办理登记，登记完成后，将不动产登记簿记载的登记结果告知飞出地的不动产登记机构。《规程》3.2地籍：记载土地、海域（含无居民海岛）及其房屋、林木等定着物的权属、位置、界址、数量、质量、利用等基本状况的图簿册及数据。《规程》4.4.1 规定，申请人申请不动产首次登记或者涉及面积、界址范围变化的不动产变更登记，应按照 GB/T 42547等相关标准开展地籍调查，提交不动产界址、面积等地籍调查成果。对于前期行业管理中已经产生的调查成果，经不动产登记机构审核，符合不动产登记要求的，应继续沿用，不再重复调查；不符合不动产登记要求的，应开展补充调查。申请不动产变更、转移等登记时，不动产界址未发生变化的，原则上应沿用已有的地籍调查成果，不应要求申请人重复提交；不动产界址发生变化的，应告知申请人补充开展地籍调查，重新提交地籍调查成果。需要完成房屋落幢落宗等相关工作补充开展地籍调查的，应由政府有关部门组织实施。“前期行业管理”《规程》4.4.3规定， 地籍调查宜贯穿建设项目用地预审与规划选址、农用地转用审批、建设用地规划许可、土地供地籍调查宜贯穿建设项目用地预审与规划选址、农用地转用审批、建设用地规划许可、土地供应、建设工程规划许可、不动产登记等土地、规划管理各环节，实现“一码管地”。1.4.1 不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。1 申请人申请不动产首次登记前，应当以宗地、宗海为基础，以不动产单元为基本单位，开展不动产权籍调查。2 申请人申请不动产变更、转移等登记，不动产界址未发生变化的，可以沿用原不动产权籍调查成果；不动产界址发生变化，或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的，应当补充或重新开展不动产权籍调查。3 前期行业管理中已经产生或部分产生，并经行业主管部门或其授权机构确认的，符合不动产登记要求的不动产权籍调查成果，可继续沿用。三、明确不动产登记以申请登记为主，以嘱托登记、依职权登记为例外《规程》4.2.1规定，不动产登记机构依照当事人的申请进行登记，但下列情形除外：a) 依据人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关、公安机关、税务机关等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；b) 依据人民政府依法征收、收回不动产作出的嘱托文件直接办理登记的；c) 根据法律、行政法规或者《不动产登记暂行条例实施细则》的规定依职权直接办理登记的。不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：1 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；2 不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。《规程》4.6.2.3 规定，因不动产权证书或者不动产登记证明遗失、灭失等原因，不动产权利人申请补发的，不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明直接作废原不动产权证书或者不动产登记证明，将有关事项记载于不动产登记簿，向申请人补发新的不动产权证书或者不动产登记证明，遗失、灭失声明页面存档。1.6.3.2 不动产权证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明，15个工作日后，打印一份遗失、灭失声明页面存档，并将有关事项记载于不动产登记簿，向申请人补发新的不动产权证书或者不动产登记证明，并注明“补发”字样。五、明确委托他人办理不动产登记申请时，不动产登记申请书无需委托人签字或盖章。《规程》4.7.4.1规定， 委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签名，委托人无需再签名或者盖章。1.8.3.1 自然人委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字；法人或其他组织委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字，并加盖法人或其他组织的公章。六、明确非公正授权委托书线上见证的新规，新增“附加证明书《规程》4.8.1规定，授权委托书未经公证的，应由不动产登记机构工作人员现场或者线上见证，但自然人委托代理人处分土地承包经营权和土地经营权的，提交的授权委托书可不进行公证或者见证。境外申请人处分不动产的，其授权委托书应经公证或者认证。属于《取消外国公文书认证要求的公约》成员的，可提交附加证明书，中国声明不适用《取消外国公文书认证要求的公约》的除外。八、明确提出监护人代为申请不动产登记的，需要提供被监护人民事能力的证明材料《规程》4.8.2.1 、4.8.2.2 规定，监护人应向不动产登记机构提交申请人身份证明、证实监护关系的材料及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证实材料。被监护人民事行为能力的有关证实文件应是未成年人的身份证明或者人民法院确认民事行为能力的生效法律文书。九、首次明确提出办理继承、受遗赠不动产登记遗产管理人制度《规程》4.9.3 规定，继承中可按遗嘱执行人担任、继承人推选担任、继承人共同担任、被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任以及人民法院指定担任等方式确定遗产管理人。按继承人推选担任、继承人共同担任确定遗产管理人的，遗产管理人应提交其身份确认、遗产分割材料，参照4.9.2的规定办理。遗嘱执行人担任、人民法院指定或者被继承人生前住所地的民政部门、村民委员会担任遗产管理人的，遗产管理人提交其身份确认、遗产分割材料等，可代为申请不动产继承登记。《民法典》第⼀千⼀百四⼗五条：“继承开始后，遗嘱执⾏⼈为遗产管理⼈；没有遗嘱执⾏⼈的，继承⼈应当及时推选遗产管理⼈；继承⼈未推选的，由继承⼈共同担任遗产管理⼈；没有继承⼈或者继承⼈均放弃继承的，由被继承⼈⽣前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理⼈。”第⼀千⼀百四⼗七条：“遗产管理⼈应当履⾏下列职责：（⼀）清理遗产并制作遗产清单；（⼆）向继承⼈报告遗产情况；（三）采取必要措施防⽌遗产毁损、灭失；（四）处理被继承⼈的债权债务；（五）按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产；（六）实施与管理遗产有关的其他必要⾏为。十、按份共有人申请不动产份额转移、抵押登记提供材料有所变化《规程》5.2.3.2规定， 按份共有人转让或抵押其享有的不动产份额的，应由该按份共有人与受让人或者抵押权人共同申请。按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。《城市房地产管理法》第三十八规定， 下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；十一、明确未办理首次不动产登记转移等登记的办理程序《规程》5.2.5.3 、5.2.5.4 规定， 对未办理首次登记的不动产，具备首次登记条件的，不动产登记机构应按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书，一并办理首次登记和转移登记或者首次登记和查封登记；不具备首次登记条件的，不动产登记机构应向人民法院书面说明情况，不予办理登记，但具备预查封条件的除外。对未办理首次登记的不动产，因继承、受遗赠导致不动产权利转移的，由继承人或者受遗赠人一并申请首次登记和转移登记。《规程》5.2.7规定，《民法典》施行前已办理抵押权登记的不动产，抵押期间申请转移登记的，应提交抵押权人同意的书面材料。《民法典》施行后办理抵押权登记的不动产，抵押期间申请转移登记的，不动产登记簿上记载禁止或者限制转让抵押财产的约定的，应由受让人、抵押人和抵押权人共同申请；不动产登记簿上没有记载约定的，由受让人、抵押人共同申请。《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。十三、明确登记原因文件无效或者登记被撤销的不动产登记办理程序《规程》5.2.8.1、5.2.8.2 规定， 人民法院、仲裁机构的生效法律文书撤销登记原因文件或者认定登记原因文件无效的，不动产权利人和利害关系人可凭生效法律文书申请更正登记，除已办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记、查封登记外，不动产登记机构予以更正。行政复议或者行政诉讼中撤销不动产登记行为的，除已办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记、查封登记外，不动产登记机构直接予以更正登记。16.1.1 适用 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。《规程》5.4.7.3 规定，因不动产灭失、不动产权利消灭、司法拍卖等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后，不动产登记机构应在其门户网站上公告作废。不动产登记机构在办理不动产转移、变更、注销等登记时，可根据实际情况，不再收取已核发的不动产权证书或者不动产登记证明。登记完成后，同时在不动产登记机构门户网站公告作废原不动产权证书或者不动产登记证明。4.7.3 不动产权证书或者不动产登记证明作废公告因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后，不动产登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。本文是作者对《不动产登记规程》与《不动产登记操作规范》两者进行详细的对照分析，并进行了系统梳理罗列，若有瑕疵，请各位老师指正。微信公众号：Shugener1976 ZG—BDC登记研究群 193432336
如果你喜欢，欢迎关微注、转发、分享并点赞
我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，注明来源网络，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢！从该公众号转载本文至平台引发的一切纠纷与本平台无关。
![]()
