为什么在年底宣布取消公摊面积，你品！你细品！

楼市 2024-12-23 17:56 上海

就在唱空党和唱多党为明年房价是涨还是跌争的面红耳赤的时候，出来一条爆炸性新闻：公摊面积取消了！

湖南衡阳

从2025年1月1日起，衡阳市将实行套内建筑面积计价销售。这意味着所有的商品房销售将不再包括公摊面积，而是直接以套内使用面积为基础进行计价。

河北张家口

12月17日，河北省张家口住建局等四部门联合发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中就明确提出：鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

广东肇庆

肇庆市自2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。这一措施旨在优化住房销售方式，明确按套内面积计价，不涉及公摊面积。

湖南湘潭

湘潭市允许房地产开发商按住房套内面积进行销售宣传，这是为了促进房地产市场的高质量发展，提高得房率，使购房者能够直接了解到他们购买的实际使用面积。

接二连三的有城市宣布取消公摊面积，大有“星星之火可以燎原”之势，让这一话题迅速冲上热搜。

甚至还引来官媒进行评论，人民日报评论发文：购房“所见即所得”，既尊重了知情权，还挤掉销售“水分”。

这一系列的动作出来后，很多专家表示，2024年成为中国楼市“取消公摊”的元年，未来两年将全力推进，彻底解决这个问题。

一时间唱空党和唱多党对“明年房价是涨是跌”这一话题搁置争议，都在纳闷，这个节骨眼宣布取消公摊面积，是什么意思呢？

观点一：估计是要推房产税了！

有人认为，在这个节骨眼开始取消公摊面积，大概率是要推行房产税了。按照套内面积计算单价高，房产税要多交！

观点二：为了给开发商去库存！

新房去化慢，一堆的库存。但是新房又不能明面上打折降价，所以取消公摊就是变相降价。

观点三：推高房价！

因为取消公摊，单价会高，看起来新房涨价了。推高单价，管理大众对楼市的预期，营造一种房价回暖的错觉。

为什么在年底宣布取消公摊？

欢迎进群听听大家怎么说！

不吹不黑

取消公摊到底利空还是利好？

“取消公摊”只是计价方式的变化，从原来按照建筑面积计价，变成了按照套内面积计价。

比如1套房子按照建筑面积计价，每平方米是1万元，100平方米的房子总价是100万元。假设得房率是70%，如果按照套内面积计价，总房价不会降低到70万，大概率仍然是100万元，所以单价就变成了约1.43万元。所以，“取消公摊”一定会让住房的“名义单价”提高。

但在这套房子能不能卖到100万，不是由有没有公摊面积决定的。而是由市场决定的。

市场下行中大家心态比较脆弱，对价格非常敏感。虽然总价100万没有变，但看到单价突然超出了自己的“常识”和“预期”，还是会很难接受的。

如果在上行周期中，“取消公摊”带来的名义单价上升，反而会刺激大家房价上涨的预期，产生助涨效应；

以香港为例：

众所周知，公摊面积最早是在香港产生的，但在2013年，香港取消了公摊面积。

在2013年以前交付的楼盘，价格是双轨制，即显示建筑&建筑单价，又显示使用面积&实用单价：

香港房价在取消公摊之后有什么变化吗？

实际上并没有。香港在2013年取消公摊面积后，房价并没有出现大幅下降，反而在2013年和2014年分别同比增长了7%和4%，与2012年的增长率基本持平。这表明，取消公摊面积制后，房价并没有显著下跌，而是保持了稳定的增长趋势。

而且取消公摊面积后，香港的新房非但没有扩大实用面积，户型还变得更迷你了。

2013年以前，香港的两房普遍在500-700尺（实用面积）、三房700-900尺（实用面积）。现在，400多尺的两房、600多尺的三房是香港新房的常态了。

目前国内“取消公摊”主流分为两种

目前，国内“取消公摊”主流分为两种：

1、一种是以肇庆、湘潭、衡阳、张家口等城市为代表的三四线城市，他们“取消公摊”的办法是改变计价方式，从原来合同或宣传中标注的“按照建筑面积计算，每平方米XX元”，变成了“按照套内面积计算，每平方米XX元”。

2、另外一种情况是，通过鼓励赠送面积，让新建商品住房的得房率超过100%，公摊面积就名存实亡了。比如广州、杭州、长沙、厦门等一二线城市。类似于最近热议的“第四代住宅”，通过巧妙利用阳台等赠送面积，将得房率提高。类似广州，出现得房率140%的房源。

当然，也有部分城市，这两种方式都同步采用。

上海大概率会采取第二种！

从长远来看，取消公摊面积是大势所趋。根据已有的经验，上海大概率会采用第二种，通过改建设计，提高得房率。类似于最近呼声很高的“第四代”住宅。

现在热门的第四代住宅，通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，不计容、不计入或部分计入产权面积，可提升实得面积30-50㎡。如果把相关政策用足，基本可以做到“零公摊”、“100%得房率”甚至更高。

2024年，上海也开始研究“第四代住宅”。在7月29日，青浦区政府就提到，上海正在研究第四代住宅。

10月14日，华为全球最大研发中心——练秋湖研发中心迎来首批进驻员工，预示着华为青浦基地正式启用，随之一起启用的还有西岑科创园区。

据了解，西岑科创园区第二组团项目占地约498亩，包括7幅商办商业地块、5幅商住地块等，总建筑面积约70万平方米，总投资约110亿元。

其中，据长三角投资公司和上观新闻透露，项目将运用“第四代住宅”设计理念，打造一个开放式的活力混合社区，创新构建面向未来的新江南水乡生活方式。

取消公摊后，利空二手房房？

未必！

太阳底下无新鲜事。

得房率超过100%，上海在2010年左右这类房源特别多。区别就是，2010年左右，上海高得房率的房源都是小面积房源，而当下以高得房率著称的第四代住宅主要为大面积。

2010年左右，有不少小区通过买一层送一层、超大阳台、送地下室等手段来变相扩大得房率。

比如浦东祝桥的朗诗未来树，这个项目通过赠送大面积露台、阳台、阁楼、空中花园、私家入户花园等等，实现了“100%”的超高得房率。

而这个楼盘目前二手房成交均价大约为3.9万元/㎡，但对比2023年，同样面积的房源，该跌还是跌，并不会因为得房率高就幸免于难。

此外，上海早期的老破小得房率也非常高，建于上个世纪八九十年代的公房小区，户型方正、空间浪费少，得房率能达到80%以上，设计较好的小区得房率能达到90%。建面约50㎡的2房套内使用面积能达到45㎡左右。

但是老破小房价该涨还是该跌，也并没有因为得房率高幸免于难。相反，这类房源，反而因为公摊面积少，小区内公共环境差被诟病。

可见，最终决定房价的并不是你的得房率是多少？最终落实到房价的还是地段，居住品质。地段很好理解，上海好地段有点常识的人都知道。

但是品质靠什么体现呢？更好的户型、更低的密度、还是更好的小区氛围？而这些恰恰就是需要公摊才能体现出来，你不可能住在一个真空的家里。大堂、电梯间、楼梯间等公共使用的面积会一直存在，这些空间需要维护，就会产生费用。这些费用需要业主公摊。这些不管文字游戏怎么玩味，最终都是会落实到房价上。

最后call back一下，那么为什么到这个节点又把取消公摊拿出来说呢？好像每到年底，这个话题都会热一波。小编认为，释放这样的话题一方面是顺应民意，另一方面对楼市预期的一种管理！不管预判是哪一种，都能引起市场波动。比如，认为取消公摊会导致房价下跌的，有房的可能会将房子挂牌出售。认为房价会上涨的，会赶在年底出手买房！

为什么在年底宣布取消公摊？

欢迎进群听听大家怎么说！

-THE END-

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