编者按：2024曙光初现，上海楼市复苏正悄然开启。政策上信贷宽松、限购优化等举措为楼市注入活力。
新房市场中，优质楼盘认筹踊跃，成交数据逐步攀升。二手房方面，咨询量与交易量均有起色，年底成交创近三年新高。房价筑底成功，楼市止跌回稳从上海开始！
这一复苏态势，不仅为房产从业者带来希望，更为广大购房者与投资者开启新机遇之门，上海楼市正迈向新的发展征程。
2024年上海共举行8批次土拍，累计成交47宗地块，总成交面积约161.35万方，环比下降约57.4%，总成交金额约1321.62亿元。
上海土拍从2021年开始实行集中土拍，今年是实行集中土拍以来，出让宗数最少的一年。
47宗地块出让详情：
含“市区”量创新高
尽管今年上海集中供应土地数量有所减少，但是地块位置非常优越。
47宗地块中，有19宗来自市区，占比约40.43%，去年市区地块占比仅15.3%。
即使是郊外环线地块，几乎都在地铁站附近，比如浦东临港地块、奉贤新城地块等，所以2024年土拍没有流拍（2021年流拍地块为7宗）。
此外，由于土拍规则变化等原因，今年地块溢价率总体偏高。其中溢价率超20%的地块有7宗，占比约15%。
2024土拍成绩单：
房地联动价取消
今年土拍是玩法最复杂的一年；
今年上海的土拍，迎来了规则大调整，从时间顺序来看：
●一批次第二轮土拍，住宅中小套型比例降低，同时中小套的面积界定线提高。上海持续了18年的“7090政策”退出土地市场。
●三批次土拍，始于2021年的房地联动价机制正式取消。土拍重回“价高者得”，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求（对市场热度较高的特定区域地块仍可经决策采取差别化调控措施）。
●四批次土拍，徐汇滨江地块设置最高限价，溢价比例限制在30%，成为新政策实施后首个设定最高限价的住宅用地。
●五批次土拍，对市场热度较高的地块实行“双高双竞”规则，第二轮竞价中“价高者得”。自此，将土拍价格天花板彻底掀开，“摇乒乓球”拼运气模式正式退出上海土拍市场。
值得一提的是，最新的土拍规则也取消了施行多年的房地联动价策略，这也让开发商对于未来新房的定价有更多想象的空间。尤其是市中心的热门地块，未来将打造为高端豪宅，在此前因为限价影响，有倒挂存在，加剧市场冷热不均的现象。如今地价大幅走高，未来新房的定价也将进一步突破上限，上海市区核心资产也将回归应有的价值。
双轨并行
从表明来看，今年土拍数量大幅下降，但是遴选、协议拿地增多。除了公开土地市场的交易，今年不可忽视的是，2024年上海协议出让地块大幅增加。
今年上海协议出让地块24幅，同比翻番，出让总面积达到70.43万方，同比增长约61.8%，出让总金额高达1035亿元，远高于去年。所以，算上这些地块的供应量，明年新房供应量未必会下滑很多。
自从2022年上海开始推行地块遴选机制以来，协议出让地块的数量呈逐年上升趋势。去年上海出让了12幅另选地块，出让总面积43.53万方。
这些形式出让的土地，市中心主要以历史风貌地块为主，外环线附近区域的则为城中村旧改地块。
地方城投是协议出让地块的最大买家，也有个别头部央国企亦或者是外资与地方政府合作，参与到城市更新中来，溢价率几乎为0。
比如：永业集团194亿拿下新天地的打包商住地块；新加坡丰隆&联发90近90亿摘得新天地另一幅重磅宅地；另外还有上海地产&徐汇城投79亿拿下的长桥二村旧改地块（现为招商清河玺）；不久前，上海城市更新88亿拿下浦东世博附近的一幅住宅地块。
此外，有消息称，明年上海新房限价将打开，那么意味着明年上海新房房价再创新高。另一方面，价格打开后，开发商将进入卷产品的时代，希望今年入局的开发商能给上海楼市带来不一样的产品。
对购房者而言，随着“7090政策”退出土地市场，楼市主流面积进入120㎡时代，购房成本会增加。
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