刚刚，杭州最后一块限价地名花有主，限价时代终结！
楼市
2024-10-29 11:29
浙江
本月初，备受关注的杭州楼市新政重磅落地，长达5年之久的新房限价政策全面退出。10月22日，杭州宅地楼面价新纪录诞生——50717元/㎡，绿城拿下钱二最后的限房价宅地。今天（10月29日），杭州本月的收官宅地出让，也是见证杭州最后一宗限房价地块的出让，最终，由生面孔浙江联益溢价16.45%拿下北干西单元XSCQ1203-11地块。不限房价、容积率1.05的湘湖低密地块成为本场黑马，吸引了最多房企参拍，直到溢价51.31%才由滨江补仓；南面一线临湖的勾庄商住地，则由中建三局底价拿下。
市北西最后的39500元/m²？
房价或预期上涨，浙江联益拿地
这宗杭州最后的限房价地块——北干西单元XSCQ1203-11地块，区位绝佳。向北就是炙手可热的钱江世纪城，向西一路（风情大道）之隔就是滨江区。因此地块所在的市北西板块，是萧山除钱江世纪城板块外人气最高、居住环境最好的板块。地块北面紧邻无限公园——约15万m²的复合型城市公园综合体，北塘河绿道也在步行距离内。配套上，周边有信息港小学和初中、浙师大附属博奥小学，浙大二院博奥院区、萧山宝龙城等等，配套成熟，生活便利。不过，记者了解到，地块参拍单位仅4家。考虑到该地块用地性质是商住，商业占比达30%，且总体量又较小，占地面积7814 m²，地上总建筑面积19535 m²，容积率2.5。意味着，商业将拉高投入成本，体量小则总货值少，都影响房企参拍。最终，经过仅10轮竞价，由萧山本土房企浙江联益拿下，成交总价31849万元，楼面价16304元/㎡，溢价率16.45%。从地价上看，市北板块地王仍然定格在2017年3月24日，融信、恒大双双拿下市北东姊妹地块，楼面价分别30816元/㎡、20387元/㎡，即融信杭州世纪、恒大国玺悦龙台。
再看板块的新房市场表现，市北西今年唯一入市楼盘——滨江奥印潮观府，拿地时间为2024年1月，新房精装限价同样39500元/m²，三次开盘平均中签率均不到15%，有房家庭社保最高拼至118个月，可见市场接受度之高。毕竟毗邻的钱江世纪城此前限价46000元/m²，一路之隔的滨江西兴限价53850/m²，原本就有倒挂优势。后续不限房价地块推出后，奥体、滨江的新房价格势必将提高至市场水平，那么市北西的高层价格很大可能将高于39500元/m²。如此一来，今天出让地块大概率将是红盘种子一枚。
湘湖低密地受热捧
溢价超50%，滨江26479元/㎡拿地
蜀山单元(蜀山南片区)XS150201-73地块，位于湘湖板块贺知章学校西侧，北面一河之隔为龙湖湖前印院、招商湖岩臻品府与湖秀臻和府，再往北即是湘湖金融小镇。地块容积率仅1.05，可建面积6.36万㎡，起拍总价11.69亿元，起拍楼面价17500元/㎡。这宗地块竞争最为激烈，有6家房企报名，竞拍时长超过2个小时，经过61轮竞价，溢价率达51.31%，才由滨江竞得，成交总价约17.7亿元，成交楼面价26479元/㎡。比去年4月龙湖·湖前印院的拿地价（19445元/㎡），要高出不少。湘湖金融镇以南、亚太路以北这一片区，2023年一口气出让了三宗涉宅地，容积率均为1.3，由招商、龙湖分别竞得，湖岩臻品府、湖秀臻和府、湖前印院三盘均打造为叠墅类产品，精装限价32750元/㎡。板块最高地价还要追溯回2018年，由滨江竞得的湘湖里项目，容积率1.01，成交楼面价29821元/㎡，自持41%，为中式合院项目，新房销售时的均价约75000元/㎡。2022年6月，湘湖里开盘摇号，滨江集团董事长戚金兴也参与了摇号，而且没摇到，彼时开盘288套房源，788户摇号，平均中签率36.55%。今天新成交的这宗地块，容积率仅1.05，未来或打造成联排类产品，在不限房价的市场环境下，或能拥有更大产品溢价空间。
良渚东单元YH030704-05地块 ，位于勾庄玉湖公园北侧，南面一线临湖，容积率2.5，可建面积11.2万㎡，起拍总价15.79亿元，起拍楼面价14065元/㎡。这宗地块为商住用地，其中，商业占比15%左右，地上可建约1.7万㎡，商业建筑高度不低于15米，或为滨水开放式商区。仅一轮竞价，勾庄商住地由中建三局竞得。商业部分是自主开发，还是另寻合作方，有待时间的解答。勾庄板块上一宗不限房价宅地，为9月20日建杭竟得的地铁白洋站东地块，成交楼面价11202元/㎡，日前有消息传出，该地块新房均价或为2.7万元/㎡，低于原板块新房限价。随着这宗市北西地块——杭州最后一宗限房价地价成交，杭州限房价这一政策也正式退出历史舞台。新房限价的取消，这将为杭州楼市带来一系列连锁反应。最大的影响就是，杭州核心板块的新房价格要涨了。比如此前不愿按照板块限价销售的“鸽盘”们。以文教板块的中冶锦绣公馆为例，已有消息称开盘价格或为8.5万元/㎡，而此前板块新房限价仅58600元/㎡。开发商的新房定价，将基本参照市场的二手房价格体系。以钱江世纪城为例，次新房价大多6万元/㎡，而此前限价4.6万元/㎡。如新地块出让，那开发商极有可能参照6万元/㎡定价。而市场化定价，也让之前依靠倒挂红利造成的红盘效应大打折扣。其次，恢复市场定价，也意味着品质回归。杭州新房限价政策始于2019年7月，核心地段的楼盘由于房价和地价之间的空间太小，开发商为了利润只能节约成本，楼盘品质备受诟病。取消限价后，核心地段的改善型产品具备高溢价属性，将激励开发商做出更优质的产品。还有一点最直接的影响就是，杭州地价纪录将不断被刷新，10月22日的土拍，杭州保持了8年地王纪录——凤起潮鸣的45368元/㎡，正式改写了。杭州宅地楼面价新纪录诞生——50717元/㎡，绿城拿下钱二最后的限房价宅地。当然，这一纪录也很快将被再次改写。
