这些板块的新房价格大概率要涨了
楼市
2024-10-19 21:01
浙江
由于主城区核心不限房价的新地块最快也要下个月才出让，再等到定价并入市，起码还要四五个月时间。所以率先突破板块新房限价的，当属此前合同没约定，但不愿按照板块限价销售的“鸽盘”们。据了解，目前动作最快的要数文教板块的中冶锦绣公馆，中冶销售表示：“快的话下个月，价格肯定会高于周边二手房价格。”
图源ic photo
事实上，不限价的新房，其定价大部分会参照周边二手房价，所以，哪些板块新房会涨价，能突破到什么程度，已经可以做出预判。
过去不愿按照板块限价销售的“鸽盘”们可以说是“守得云开见月明”。比如文教板块的中冶锦绣公馆已建好多年，每年都传闻将要入市。随着限价取消，记者从销售处了解到，这回是真的要露面了。该项目在杭州楼市高热时期拿地，是杭州史上必须“现房销售”的20个楼盘之一，也是20个“现房销售”楼盘中楼面价最高的一个。2017年4月26日，中冶竞得翠苑单元地块，地价高达39571元/㎡，并且还需自持16%，实际楼面价已突破40000元/㎡。以这一地价成本，以及现房销售的财务成本等，如果按照板块新房限价58600元/㎡来卖，亏本是板上钉钉。因此，即便早已是精装修现房，锦绣公馆一直不卖。锦绣公馆住宅部分由5幢15-17层的楼幢组成，户型以139㎡、165㎡、179㎡为主，总共158套精装修现房。香槟色、回字形窗套的外立面相当典雅大气，小区内配有恒温泳池、健身房、瑜伽室。无论从地段、品质还是现房等维度来看，这里都是改善性客户的必争项目。板块内去年售罄的望翠蓝庭精装限价58600元/㎡，两次开盘中签率分别为11.58%、6.78%，可谓一房难求。隔壁杭州公馆的二手房成交均价则超过6万元/㎡。有知情人士透露：“锦绣公馆单价会定在8万元/㎡左右。一方面是因为资金成本每年都要往上加，另一方面是如果定价低了，一口气卖完，就意味着定价失败，国有资产流失。”倘若涨至8万+，购买锦绣公馆的只会是习惯这个地段的改善自住者，因为投资空间基本没有了。此外，杭州主城区的知名“鸽盘”还有拿地超过10年的中海钱江湾。2012年底到2013年初，中海在江河汇板块连拿4宗宅地，其中三宗地块即中海御道，已于2017年毛坯交付。占据一线江景位置的中海钱江湾至今还有76套房源待售。2018年初，1号楼和3号楼曾取证，备案价约4.6万元-5.9万元/㎡。现在的江河汇新房限价69800元/㎡，板块内留香园二手房价约7.5万元/㎡。记者从中海内部人士处了解到：“钱江湾今年可能就会开，剩余高层房源的单价会定价8万元/㎡左右。”
能够预见的是，位于杭州主城区和钱江世纪城高端改善板块的新房价格都将被刷新，凤起潮鸣保持了8年的45368元/㎡杭州单价地王纪录也必将被改写。作为豪宅集中的板块，望江新城、南星桥若是有新出让宅地，极有可能突破杭州目前的新房限价天花板——仁恒滨江园的70800元/㎡。南星桥是杭州历史上出单价地王最多的一个板块，比如，2013年地价拍到25803元/㎡的金隅学府，还有2016年拿地价冲上36679元/㎡的信达滨江壹品。目前，南星桥二手房第一梯队仁恒滨江园、壹品的成交价在12万元/㎡以上。在这一豪宅板块，南星水厂和老汽车南站所在的地块后期有希望出让，新房价格无疑将冲击10万元/㎡。望江新城此前的新房限价是69800元/㎡，板块内御潮府等豪宅项目的二手房价在10万元/㎡左右。目前望江新城的城站东广场还有宅地待出让，比邻K11购物艺术中心，且是地铁TOD，其出让后的新房价格大概率将超过8万元/㎡。再看钱江南岸，奥体滨江国际商务区（原水电新村）的宅地备受瞩目。奥体滨江国际商务区位于三桥南沿江区域，紧邻着亚运会主场馆莲花碗，离杭州壹号院不过几百米，地段堪比钱江南岸的江河汇。目前金茂府的二手房价在8万元/㎡左右，杭州壹号院二期更是在9万元/㎡以上。奥体滨江国际商务区宅地若是出让，有望将滨江的新房价格从5万+大幅拉升至7万+。位于兴耀望阙南侧的奥体核心区商改住地块大概率将在今年出让。房价超越望阙的46000元/㎡是板上钉钉，大概率将突破5.5万元/㎡。
图源ic photo
还有新房断供已久的城西蒋村，新增一宗商改住用地，容积率仅1.1，能够打造低密产品，大概率会超越中杭府叠墅62000元/㎡的售价。此外，诸如城东安琪儿、湖墅民生药厂等主城热门板块，仍有宅地待出让。城东新城高层46500元/㎡的限价，湖墅、申花高层55000元/㎡的新房限价，都将被刷新。
