首先：公积金的利差已经接近为0，而且，公积金贷款有上限！
这两年，商贷利率不断下调，公积金利率调整则相对稳定。
现在新房商贷利率大概在3%左右，个别银行最低还能做到2字头，这与公积金贷款5年期以上2.85%的利率，已经相差无几。
公积金政策设置的本意是帮助中低收入职工群体购房，获得低利率工具，但是现在看，各地公积金政策因为受制于房价高于贷款上限低的矛盾。
从全国大部分城市看公积金政策已经成为鸡肋，大部分购房者很难使用公积金贷款。一套普通刚需住宅起码400万以上，公积金贷款最高只能120万，这种情况下，首付比例高达70%以上。
其次：公积金贷款政策复杂，2024年来全国超过100个城市发布了各种公积金政策，多个城市发布了针对公积金办理难度降低的政策，包括天津、金华、青岛等城市发布了就近办理、提取等便利缴存政策。但公积金审批依然要比商贷复杂很多。
很多城市目前公积金在首套、二套判定方式，及首付比例要求上，都有很严重的滞后性。
公积金政策目前看，对于市场主要影响在心理层面，而实际执行层面，公积金政策因为上限的的原因，很难成为购房者的主要贷款工具。
对于购房者来说，公积金曾经和商贷利差超过200个基点，而现在已经基本持平，优势尽失！
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