最近，关于深圳楼市的好消息，此起彼伏。
包括之前很多人爱搭不理的老破小，也小火了一把。
11月份，深圳总价150万以下的二手房成交占比约6.9%，环比增长4.1个百分点，增幅居首。
那么是不是所有的房子都成了“香饽饽”呢？
当然不是。
至少从市场来看，有一些房子卖得不咋地，甚至冷得让人头皮发麻。
日前，官网公布了龙华安居华越龙苑的选房结果。
三月份推的530套房，历经近9个月时间，381户家庭最终仅选走了13套，弃选率超96%！
堪称深圳年度最冷人才房。
这并非什么偏远项目，而是位于龙华民治街道，一路之隔就是深中龙华学校，有名校加持，周边1公里范围内还有壹方天地商业，坐地铁也算方便。
可以说集齐了刚需三件套。
之所以去化遭遇滑铁卢，主要还是价格太高。
项目毛坯3.96万，以89平3房为例，一套350万左右，如果10年后想要取得完全产权，算上补缴的差价费用，总价超过400万，折合单价4.7万的样子。
而目前的龙华商品房情况，周边新盘折后也就5万左右，同样预算放在其他刚需片区，大多都能挑挑拣拣。
关键是，房子失去的10年金融流通性，这个才是最贵的。
所以，在保障房没有明显的价格优势情况下，深中学区房也不顶用。反而周边城市界面老旧、品质差的缺点会被无限放大。
至于头铁的那13位买家，只能说是龙华真爱无疑了。
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保障房作为政策性住房，它的价格是很难打下去的，5折安居房也好，6折人才房也罢，几乎都是周边商品房越贵才会卖得越好。
龙华安居华越龙苑选房遇冷的背后，其实是深圳商品房市场持续三年的调整。
前几年的深圳楼市，一套老到掉牙的占坑学区房，20-30平方米，总价就要三四百万，大多分布在罗湖和福田。
如今，这个价格预算，买房人在市场上有了更多的可能性。
比如非核心区域，配套相对好点的房子，400万基本任君选择，如果完全不考虑未来的流通性，只想有个住所，两三百万也能在深圳上车一套新房。
比如核心区域，在兼顾自住和未来成长潜力的前提下，也就是地段、学区和地铁都占优，同时楼龄还比较新，总价400万以内的两房也有。
如果当下买房，是为了追求稳定的现金流，400万左右预算，甚至可以考虑在城区买两套位置较好、易出租的小房子，搭配上这波政策红利，首付大概50万左右，而你每个月收到的租金，可以覆盖房子的一部分月供，对于有这类需求的买家来说，简直不要太香。
抛开情绪，当下在深圳买房，选择比大家想象中的要多得多。
以上，只是提供一个思路，不构成针对性的买房建议，每个人情况不同，具体问题具体分析。
深圳楼市，随着保障房体系的日益完善，对于置换群体而言，此时我们要做的是腾挪，而非清仓。
特别是家庭收入不错，有一定的积累，更应该配上这座城市的优质房产，从产业、地段、产品等综合属性着手，以拿到更好的筹码。
我在接待咨询时，发现很多置换群体，前期买错房的原因，大部分都是吃了选错地段的亏。
“房住不炒”的背景下，意味着不会再有普涨行情，取而代之的是分化行情，只有优质产业和高端人口集中的区域，购买力才足够强劲。
深圳每一轮的上涨行情都是置换群体推动，绝大多数置换群体都集中在核心区。
选筹层面上，远郊区要谨慎买入，虽然有规划利好，但是大部分只停留在图纸上，很多远郊盘卖的都是概念，未来并不明朗。
楼市进入下半场，买入一个几轮行情中都没出色涨幅的板块，风险也比较大。
所以现在买房，还是尽量以掌握更多稀缺资源为主。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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