年底了，大家开始有种「归心似箭」的感觉。
这两天职场上热议的话题，当属刘强东提前发年终奖，看了一下，最多可获得11个月奖金，等于一年拿了近2年的薪资，京东真可谓出手阔绰。
有人说拿到年终奖的那一刻，这一年里的辛苦与压力都会烟消云散，继而转化为继续前行的动力。
同样，临近2024年收官，深圳楼市也收获了属于它的一份惊喜。
深房中协数据披露，上周，深圳二手房录得2004套，环比降了7.6%，连续两周出现下滑态势，但依旧守住单周两千套关口。
拉长时间维度看，截至12月23日，今年深圳二手房网签量52767套，距离月底还有一周时间，再网签一千多套基本没啥压力，全年二手房网签量很大概率上到5.4万套以上。
这个数据是什么含金量呢？
2023年深圳全年二手房网签32748套，2022年是21701套，前两年加起来也不过5.44万套。
如今2024年，全年二手房网签量有望突破5.4万套，约等于一年就干出了过去两年的量。
还有就是二手房挂牌量继续下调，目前深圳二手房在售房源68575套，相较前一周减少了187套。
至此，深圳二手房挂牌量实现了“四连降”。
最近在一线买房的改善和豪宅客户，很多都说想捡个漏并不容易。
这一现象，在法拍市场也能窥见一二。
南山科技园网红盘润玺二期，昨天有套位于11楼的270平法拍房，7人报名，经历165次出价，以4005万成交，房价高于市场预期。
大刺激继续，现在该不该买房？
刚需改善，应该如何选择“高品质保值“房源？
深圳楼市，2024一年的成交量，不管新房或二手房，爆发期都是在四季度。
特别是新房市场，前三季度基础处于熄火的状态，929新政后才开始猛然回暖。
今年前9个月，深圳新房住宅累计网签了18974套，月均2108套。
从10月开始到12月23日，深圳新房住宅累计网签17262套，整个四季度有望突破1.9万套，月均6000套左右。
四季度新房网签量于之前多了几倍。
在9月底政策之后，深圳90平以下的新房成交占比45%，90平以下的二手房成交占比61.7%。
说明什么呢？
说明深圳的刚需购买力憋坏了。
人们往往习惯于集群而动，比如扎堆涌向淄博、哈尔滨等热门旅游城市。
经过长时间的压抑，很多刚需购房者开始按捺不住，心中暗自思量：现在入手，房价或许已不再有大幅下跌的空间了吧？
这一波行情，外地投资客只是导火线，刚需才是深圳楼市的真正驱动力。
市场上有能力买房、想置换的很多，而换房过程是一个逐步推进的链条。
首先由刚需下场买房，接手置换群体手中的房子；置换群体卖掉房子后，才能去换新的房子。
随着积压的刚需购买力被释放，置换链条自然就打通了，接下来无非是怎么换得更好的问题。
近期市场有个小政策，就是广东5城公积金贷款互认互通，这5个城市为深圳、东莞、惠州、梅州、汕尾。
对深圳楼市来说，这个政策的作用在于挖掘一小部分购买力，但基于深圳使用公积金贷款买房的受众群体小，整体影响基本可以忽略不计。
我们更期待的接下来政策是：降息、降准、降利率、降税费、进一步放开限购等等。
毕竟前几天官方也说了，稳住楼市金融政策要及时创新调整。
综上，几个总结。
1、从现在开始到春节前，还有一个月时间，临近年关，笋盘减少，所以接下来的成交热度继续放缓脚步也很正常。新一轮楼市行情重点在年后小阳春。
2、明年的深圳楼市，大概率依旧会是以二手房市场为主导。一方面，25年新房供应明显减少。另一方面，限售放开，会继续增加二手房的流动性。
3、接下来，若再来一波类似今年四季度的火热行情，核心地段没有日光的新盘，必然又会率先卖完，同时加快其他区域的库存消化。需要注意的是，现在很多新盘都是一栋一栋推，所以不仅要看片区的未来前景，也要看楼盘的具体情况，避免因一时情急而买错房。
4、今年9月份，深圳放开非核心区的限购，市场效果立竿见影，说明主动拥抱外地资金是有效的。明年的政策持续加大力度是大趋所势，可能还没等限购全部放开，深圳楼市就率先完成了本轮救市的使命。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
楼市新政下，如何把握时机选对板块和小区？
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