24年的深圳房产市场，即将画上句号。
截至12月27日，本月深圳新房住宅网签6031套，二手住宅7891套，环比来看，12月新房网签量不及上月，二手房则在11月的高网签量下继续上升。
但是看实时成交热度，新房市场和二手房市场，近期都有降温的趋势。
昨天周六，老前海的观山海开盘，折后均价约7.8万/㎡，相当于在原备案价的基础上打了91折，据一线市场反馈，258套当天销售122套，去化50%不到。
前不久开盘的湾啟紫荆府，位于前海妈湾片区，开盘成绩相对好一丢丢，319套房当天去化约53%，大概卖了168套。
年底正是新盘促销阶段，深圳楼市也不例外。
比如福田某在售新盘，最近出现了买一套送一套的促销。
原本这个项目是打86折，看具体操作，所谓的买一送一，是如果你选择原备案价买住宅，就送你一套180万的45平公寓。只想要住宅的话，可直接享受86折优惠。
算下来，价格优惠其实差不多。因为赠送的公寓，这类房子本身就属于比较差的资产。
当前深圳全市新房住宅库存量约3.89万套，福田可挑的在售新盘不多，当然成交也少，11月福田新房网签仅134套，区域以二手房成交为主。
为了在年底抢占购买力，促销方式还有很多，包括特价房、家具礼包、减免物业费等，还有项目推出保价政策，对客户承诺降价无理由退换房。
新盘年末的促销盛况就像一场“年终大考”，不是每个开发商都能给诚意满满的优惠，也并非楼盘都能通过促销活动突围。
刚需改善，应该如何选择“高品质保值“房源？
二手房方面。
深圳楼市在过去一周，不管是挂牌量、成交量还是看房量，环比均有所下滑。
下图是贝壳平台的数据：
买卖双方心态上，在929楼市政策之后，深圳二手房议价空间明显收窄，从11.8%降到8.6%。
而年关将至，部分业主希望赶在春节前卖房，最新的议价空间出现小幅上涨。
据乐有家统计，12月底，深圳二手房平均议价率为8.9%，相比上月微涨0.8%，是四季度的最高点。
不过，相比前三季度的动辄10%以上，当前议价空间还是缩小了不小。
从总价段来看，当前二手房议价空间最大的，是300万以内和1500万以上的房源，议价空间都超过了11%。
而对比4月份，议价空间收窄最明显的是总价500万-800万、总价800-1000万及总价1000-1500万的二手房，均从超12%降至8%左右。
就四季度的综合表现而言，不管是成交量还是成交价，刚改和改善市场止跌回稳的态势较为显著。
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最近接待的咨询，被问到最多的是换房：房子要不要换？什么时候适合换？
这几年核心资产经历了一轮深度回调，政策面也越来越宽松，好的置换窗口期其实正在逐渐收窄。
有些业主可能是没办法，手上的房子已经非常老了，不怎么值钱，自己的年龄也上来了，抗风险比较弱，想要置换升级，可更多的是有心无力。
就当下而言，但凡经济条件允许，你手上的房子已经属于被分化掉的那部分，在接下来的市场很难再有出色表现，那就没什么可留恋的了。
拉长时间周期来看，核心地段的优质楼盘，往往会比老旧片区和老旧房子的涨幅更高。
所以从置换升级的角度，如果继续持有弱势房产，那就意味着错失持有优质房产的机会。买房作为家庭的最大一笔财务性支出，在决策上一定要具备些投资思维。
正确的操作思路是，把整体势能较差的房子，换成更有回报潜力的房子。哪怕短期价格有波动，你也是赢家。因为，如果市场继续下行，差房子更加不抗跌，而一旦市场转牛，好房子率先领涨。
根据家庭状况和需求，尽快去换一套能够穿越周期、具备增值潜力的优质资产，才能在未来跑赢大盘。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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