据悉，刚刚由保利和北京建工以89.01亿元联合拿下的海淀区永丰大牛坊地块（以下简称：大牛坊地块）将由保利操盘。
这一点不奇怪，因为此前北京建工“36摇1”拿下的顺义后沙峪地块，也交给了保利操盘，项目案名为星宸和煦，开盘价几乎是贴着指导价6万元/平米，但是依然实现了去化率95%的好成绩。
大牛坊地块全称是北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块。土地面积约8.56万平方米，建筑控制规模16.29万平方米，起拍价86亿元。
大牛坊村位于海淀区北部，六环路以内，北清路北面，南邻永丰科技产业基地，北邻上庄水库。200米左右就是即将开业的海淀大悦城，紧邻中关村三小科技园分校。配套齐全、客户基础厚，容易去化。
这么好的地块，对于保利北京公司来说，又是平添了一张好牌，案名八成又是“**和煦”。
借鉴星宸和煦的操盘打法，预计大牛坊地块仍然是采取“区域最热销的户型及面积段+新款装修配置+高性价比的价格”打法，以快周转的策略去操盘。
从这样的操盘风格就可以看出，保利北京操盘策略一贯是务实、快周转、高性价比。
正是坚持这样的思路，保利北京从未在北京高调“卷产品”，但是会快速学习和复制市场上创新的产品。在拿地上尤其务实，除了做自己熟悉的朝阳区外，在顺义、石景山都是选取周边居民有卖旧换新需求，且二手房卖得动、新房价格能接受的地块。
复盘2024年上半年成绩，大家惊奇地发现，保利北京没有一个项目滞销，而且每个项目的业绩都可圈可点，是在北京楼市“少犯错”的少数头部房企之一。
举例来说，位于朝阳区东坝的保利天汇，本来是一个外界不看好的地块。因为这个项目的区域地主是京投发展，而且已经有京投北熙区在售，按理说已经收割了大部分区域的买房需求。此时保利进入“虎口夺食”，靠领先产品和营销能力的出众，实现去化65%。
再如，位于朝阳区十八里店的朝央和煦，也是平地起高楼，再次上演从地主金隅嘴里 “虎口夺食”的戏码，实现了快开快售。截止到7月26日，已签约260套，去化率65.99%。
今年以来的北京楼市剧情，如果复盘一下会发现：越大的企业越容易翻车：有“不差钱”之称的某央企，自从去年大手笔投几块地之后，就陷入卖不动房，动弹不得的地步；有“成本之王'美称的某央企，自从重仓京西南之后，高端产品成了库存；更有几家名声赫赫的央企、国企，困在大瓦窑、西红门、郭公庄等高库存的区域。
难道“躺平就是赢”吗？
当然不是，作为房地产企业，别说躺平，就是歇半年，都会被淘汰出局，更何况多数房企身上还背负着巨额负债，每天利息至少一辆豪车，谁能躺得下去。
要发展，又不能踩雷。这在楼市剧变的时代，看起来是个难度很高的事情。但是，保利北京做到了。它不仅做到了“不犯错”，每个项目都卖得不错的成绩，更是在公司内部受到了表扬，实现了“双赢——赢两次”：
1、内部赢：由于市场的原因，多数央企北京公司业绩都没机会进入半年度业绩的表扬名单内，而保利北京却做到了。在今年上半年保利发展（600048.SH）业绩沟通会上，保利发展的相关领导至少表扬了保利北京公司两次：①上半年签约额超过了100亿元，位居公司签约额前列。②6月份来访量环比增超20%，同比增超200%，位居集团前列。
2、外部赢：保利北京早早完成了上半年业绩指标。同时，由于在北京市场优秀的操盘成绩，赢得了同行的赞誉和口碑。此外，北京建工等合作伙伴纷纷把拿到的最好的土地资源，交给保利操盘，这为保利北京下半年业绩打下了基础。
保利北京能取得如此成绩，让很多同行羡慕。很多同行将成绩归功于保利的投资部门，认为是投资部门没拿错地，所以项目卖得好。
在房小评看来，这其实是保利的开发风格使然。今年以来，大家可以看到中海的大手笔、高投入的高端产品路线遇阻，但是保利的高性价比产品却受到了市场追捧。
保利的项目卖得好，首先是选址拿地的时候坚持了“在有购房需求的地方拿地”。无论是东坝还是十八里店，都是在京投和金隅试验过市场需求热度后，保利才果断杀出，以“高性价比的创新产品”打法，实行“虎口夺食”的营销动作。
其次是保利北京在营销策略上坚持快周转不恋战。始终坚持去化和回款，在项目好卖的时候果断全部清仓，在项目不好卖的时候也能随行就市，该增配增配，该降价降价。
再次是产品设计端能始终瞄准刚改、中端改善客户的需求，尤其是对朝阳区改善客户的购买力和居住需求有着超过同行的洞察，能够一击必中。
相比之下，今年以来很多掉坑的大央企大国企，都是因为产品做得太高端了，房子太贵了，卖不动。而保利北京公司的项目，定价恰好符合这个区域改善人群的支付能力，要么就是改善人群能够实现卖旧换新的区域。
至今能留在舞台上的房企，都有一技之长。前有2022年中海叁号院系的大杀四方，后有今年保利高性价比项目的逆势走红。每个成功的企业都是时代的产物，保利北京公司的“赢两次”，希望能保持下去。
个人观点，仅供参考
请以具体的相关权威性文件为准
