近日，北京市丰台区规自委公示了花乡中部组团、卢沟桥街道、丰台站前、丰台桥南、西南郊冷库及周边等五大城中村改造项目方案，这些组团未来陆续形成新地供应，将给西南三环四环地区带来数十块地，总规划建筑面积超过200万平米。
如果按照每套房套均面积100平米计算，这就是2万多套房。
而简单统计位于西南三环、四环附近的新盘项目：中海丰和叁號院、中海公元里、中海永定玖里、中建和颂九里、京能西贤府、中建云境、中环悦府、花香壹号、招商臻园和森与天成。它们共计规划了住宅5893套，领取预售许可证5746套。
而上述的西南三环、四环的新盘项目销售和网签情况均不太理想：截至6月26日，中海丰和叁号院网签8套，网签率2%；中海公元里网签率0%；中建云境网签10套，网签率1.2%；中环悦府网签5套，网签率1.5%；招商臻园因为是老项目了，网签78套，网签率12%；森与天成网签115套，网签率10.51%。
如果后续这里再供应2万多套房，而且地段更优，试想买房人会怎么办？
会等等！
现在很多客户认为买新房可以等，“等一等首付更低，利息更低，价格更低”。西南三环、四环等核心位置五大城中村改造组团方案公示，又加重了在西南地区置业客户的观望心态。
其实政府供地是有节奏的，一般给上一波供地的新盘留半年到一年的去化周期，待其销售过半后才会推出新地块。但是，在楼市快周转时代，这样做没问题。在如今的市场，半年和一年并不能解决去化难的问题。卖不动的盘就是卖不动，等待只是虚耗成本，没有外力推它一把，它很难自救。
尤其是丰台西南片区房地产市场出现了：新房多、房价高、产品同质化等问题，导致这里成为新房去化的重灾区。
因此，希望下半年能给西南三环、四环区域的新盘，乃至全北京市场库存比较大的区域的新盘，出台一些针对性的利好政策。
可能有朋友会说：今年以来出台了这么多利好政策，难道还不够吗？
实际上，除了五环外新增一套购房资格政策对新房有针对性利好外，其他政策对新房市场刺激力度不大。
这是由整体环境决定的。当消费降级遇到楼市的结构性供给过剩，新房市场迎头就撞上了客货不匹配的问题。
打个比方：客户当下缺个买菜包，而新房市场提供的是奢侈品真皮包，改做买菜包行不行？对不起，市场上供应的原材料是小牛皮，这么贵的皮质即便做了买菜包也没人敢用来买菜。
以6月份网签为例，北京新房网签3870套，同比去年6月的5979套下跌了35.3%，而当月北京楼市“6.26新政”出台，降低了首付和利率。
相比新房市场，二手房市场受政策刺激效果更明显。今年6月份，北京二手房网签14986套，同比去年的11607套，同比上升了29.1%。
请注意！此时卖二手房的客户主要目的是套现，不是换新房！
此时的二手房成交升高并不能带来新房成交升高，因为多数二手房业主卖房套现后，没有再进入市场买新房，所谓卖旧换新的改善逻辑被打破了。
从6月份的新房和二手房网签量对比可以看出，每5个卖掉二手房的客户才可能有1个买入了新房，如果将结婚、刚需这种自然增长的新置业需求考虑进来，实际上二手房和新房之间的卖旧换新转化率更低。
实际上，今年以来，因为二手房价格大幅度下调，很多本来计划买新房的客户掉头去买了二手房，二手房对新房反而产生了很大的挤出效应。
根据中介机构数据，6月份北京二手房成交价环比下降了1.4%，个别二手房降价百万元以上。因为二手房业主买入成本低，再降也是赚钱的。新房则因为房价刚性的原因，再降价也降不过二手房。
需要注意的是，稳房地产的目标应主要放在稳新房上。新房从拿地到建造过程中，拉动几十个上下游产业，创造无数就业机会。一次新房消费带动的是几倍于购房资金本身的GDP财富创造，以及上下游产业链、供应链的稳定。而一套二手房的交易，带来的仅仅是一次财富转移而已。
基于此，应该高度重视接下来楼市新政对新房的特殊关照。从需求端出发的总量刺激政策，只是在刺激购房者买房，并没有突出新房的产品优势和性价比，因而在刺激政策空间有限的情况下，并不能很好地拉动新房市场消费。
如果个别区域新房高库存、去化难的问题得不到解决，后续政府供地势必会受到影响。哪怕政府拿出更好、更优质的地块，奈何开发商已经有心无力，最终结果会是优质的国有资产卖不上价。
新地块地段更好、配套更好，政府在制定销售指导价的时候会更高，过去这种做法会利好在售新盘项目，当下这种利好却有限。
因为，新盘的销售指导价参考价值在弱化，新盘开盘时的售价远远低于销售指导价。而购房客户也变得更聪明，他们也不再相信地价涨房价就一定会涨，反而认为开发商会率先扛不下去，降价赔本也会卖，更笃信：等等再买，会更划算！
所以，下半年必须给新房去库存，来一点特殊的利好了！
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请以具体的相关权威性文件为准
