今天早上，一位持币待购很久的读者发给我一篇文章：里面说位于大红门板块的中海和瑞叁號院（以下简称：和瑞叁號院）出了一批特价房，单价只有约7.6万元/平米：108平米房源820万元起；135平米的房源1040万元起……
（注：图片内容来自网络，信息仅供参考，具体价格以开发商公布为准）
据了解，和瑞叁號院是中海地产在北京的第四座藏锋系作品，销售指导价9.5万元/平米，首次开盘均价约8.8万元/平米。房小评通过朋友打听到，项目上仅个别楼层不好的房子，如楼栋位置不好的一、二层特价房是7.6万元/平米左右的价格。其他房源，即便是工抵房，售价也在8万元/平米以上。
这位读者还发来一份流传于渠道的中海北京的特价房表（如上图），其中不仅有和瑞叁號院的特价房，还有中海公元里的特价房。另据媒体报道，中海公元里销售指导价7.8万元/平米，开盘价6.5万元/平米，如今竟然出现了“银行团购价”约5.9万元/平米的特价房。
据说，中海北京目前降价最狠的项目是位于北京南四环榴乡桥附近的中海兴叁號院，从开盘价约7.3万元/平米，如今直降到约6万元/平米，而且是好楼栋，好房源。
中海地产是房地产行业的“成本控制之王”，是头部央企，不存在信用违约问题，这么一波降价甩货，估计是为了回款。
因为中海北京还在不断拿地、合作操盘，马上和中旅合作的项目--西山观复又要开盘了......
既然没有房子烂尾的风险，那么这一波中海北京的项目降价甩卖，对于购房者来说，能不能入手呢？
或者，正如上述这位读者朋友所关心的：如果现在有机会以7.6万元/平米左右的价格买到和瑞叁號院，该不该出手呢？
的确，5月份以来，北京楼市的特价房满天飞，也有打着特价房噱头卖房的，其中的真伪如何分辨？什么样的特价房值得入手？今天我们就以和瑞叁號院为例，聊聊中海北京的羊毛能不能薅：
1、 看降价幅度：判断房源是否真特价，有两个对比维度：一是与开盘价格对比，看降价幅度是否足够大。和瑞叁号院开盘均价约8.8万元/平米，如果现在能拿到8万元/平米以下的房源，那肯定算是特价房，因为销售指导价是9.5万元/平米，每平米降1.5万元，这幅度够大。
二是和周边同品质的新房、二手房售价对比。大红门区域的永定金茂府、中环悦府等售价都在9万元/平米以上，相比之下，和瑞叁號院的8万元/平米以下的房源，算是特价房。
2、 看开发商利润情况：开发商推出特价房，往往是为了赶紧甩货清盘，但是价格的底线是开发商的成本，一般国企不能亏本。
和瑞叁號院的楼面地价约5.25万元/平米，再加上各类建筑成本、利息和管理费，每平米的综合成本至少在6.5万元/平米左右。按照这个成本推算，8万元/平米以下的房源，开发商利润率已经很低，这个价格买房，基本算是抄底。
3、 看邻居买入价格：一个项目的多数人买入均价往往是将来社区的二手房挂牌起始价。如果在一个小区内，你的买入价低于多数人的买入均价，大可算是抄底。
和瑞叁號院一共740多套房，首次开盘销售约300多套，当时网签价格大概在8.8万元/平米左右。也就是说，这个项目多数业主的买入价是8.8万元/平米，如今以低于8万元/平米的价格买，算是买到即赚到。
4、 看买入时间点：一是看买入时楼市的整体行情处于高位还是低位，如今买入算是市场较低位。
二看买入时间是不是项目开盘后的两三年，这个时间是项目清盘期，此时开发商甩出来的特价房算是真特价。对于开发商来说，为了少数房源继续保留项目运营团队，开支太大不划算。
对于上市公司来说，尾盘甩货可以让项目进入半年报的结算，以此充实2024年上半年的业绩。
5、 看地价走势：如今北京新出让楼盘的销售指导价稳中有涨，但是如果这个区域内有很多土地待出让，预示着区域内新房后续供应会比较大，也不排除政府守不住地价底线的情况。
但是和瑞叁號院所在的大红门板块不存在这样的担忧：一方面，在一两年内这个区域没有新地供应的消息；另一方面，这里属于四环以内区域，寸土寸金，北京市供地计划当中这类地块极度稀缺，基本没有地价下降的可能。
和瑞叁號院建筑外立面效果图
总结：基于上述原因，房小评认为中海北京这波羊毛可以薅。可能有的项目越等越降价，但是错过就没有了。
以和瑞叁號院为例，它不仅是中海地产在北京的藏锋系作品，更是开发商当初在利润预期比较高的情况下，大手笔投入打造的豪宅。
换句话说，中海最初以为，8.8万元/平米的价格能快速卖完，如今项目打造已经定局，所有投入都不会改变，中海唯一能做的就是快速清盘，减少资金消耗。
对于购房者来说，此时买入不仅价格低，而且买的是好房子。试想，如果下一个项目，开发商利润空间的预期低了，自然也不会高成本打造豪宅。
这就是当下“不买即错过”的道理。
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