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北上海，真的要被时代抛弃吗？

楼市 2024-11-05 17:04 上海

不管心理上能不能接受，北上海确实发展的慢。

上海现代化开发的起点是外滩、南京路，通常以国际饭店为坐标原点。

我们发现，南部确实更加成熟。

向北5公里是大宁，地段能级不如南部的徐汇滨江。

西北5公里是真如、甘泉，能级不如西南部的徐家汇、定西路。

向东北5公里已经跨过瑞虹新城，到达和平公园、东外滩一带，能级大致相当于后开发的浦东。

标在中央活动区规划图上，能级一目了然。

简单来讲，向南五公里基本在CAZ内，向北5公里基本出了CAZ。

向北10公里是宝山共康，向南10公里是前滩，能级差距更大。

巧合的是，西南10公里是漕河泾开发区地铁站，西北10公里是桃浦核心祁连山路地铁站。

漕河泾与桃浦，几乎是外环内两个极端。

东北10公里是三门路、复兴岛，最近互联网企业过来，发展的还算不错。

西南10公里西郊宾馆、漕河泾一带，发展更早更成熟。

15公里基本到外环，西南外环和北外环的差距不讲了，肉眼可见。

北上海掉队，主要是1992年后。

一些朋友认为上海政治中心在康平路，本来西南部发展就早。

有一些道理，但是城市边界的扩张主要还是经济发展决定。

1957年上海地图

1957年时，人民广场是绝对的地理中心，南北均衡。

1988年，上海建成区地理中心还是人民广场。

1988年上海地图

1992年浦东开始大开发，上海整体上了快车道，南北差距才真正拉开。

北上海是如何跑输的？以后会不会反超？

北上海跑输，原因之一是黄浦打败了静安。

黄浦、静安原来并驾齐驱，是上海这座城市的灵魂和凝结核。

黄浦选择了向南，合并了南市、卢湾。

静安选择了向北，合并了闸北。

现在明显黄浦发展更快，南市、卢湾、黄浦融为一体。

在董家渡、老城厢买房的人，不会再觉得这里是南市。

闸北的印记却始终存在。

新房价格就能看出地段差距，整个黄浦都站稳了16万，上海绝对的一线。

苏州河除了苏河湾其他地方只敢批10-13万，二线价格。

上海的地段一环一环扩散，最核心的地带北上海跑输了，次级地段能级跟着下降。

西藏北路如果跟老城厢地段一样，大宁就能对标徐滨。

九十年代南市区、闸北区都不太发达，为什么现在南市区完全融入黄浦，闸北却还顶着新静安的帽子？

有一个原因就是静安闸北合并太晚。

黄浦2000年就吞并了南市，那是上海发展最快的黄金年代。

黄浦出钱南市出地，开发了一大批楼盘。

2011年合并了卢湾，老城厢一带跟新天地慢慢靠拢。

卢湾、南市南部相对薄弱，又赶上了世博大开发，地段整体抬升。

完全参与了上海的黄金20年，黄浦全境中央活动区。

2015年底静安才合并闸北，2017年上海开发速度就慢了下来。

该来的资源基本都来了，静安-闸北组合错过了攻城略地黄金时期。

为什么2015年才合并，可能因为运气吧，上海各区的发展运气成分本来就很大。

再加上一些不能说的原因，静安发展一直不太顺利。

合并之前不夜城、大宁一带就不错了，华侨城苏河湾已经奠定了一线豪宅地位。

静安到底给闸北赋能了什么？

黄浦2000年合并南市，现在主流购房者当时还没成年或还没来上海，完全没感知。

2015年的事情大家基本都有印象，也影响了两区的融合。

可能20年后，大家也不记得闸北的事情。

你觉得接下来这20年，闸北哪些地段能成长起来？

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静安跑输了黄浦，虹口、杨浦又跑输了长宁、徐汇。

长宁的崛起，又是运气太好。

改革开放后我们决定吸收外资，最终选址在虹桥经济技术开发区，成就了古北，成就了长宁。

为什么选这里？

有个说法是，为了不占外商便宜。

外商在虹桥机场落地，往东走7公里，我们在人民广场出发，往西走7公里，刚好在虹桥开发区这里汇合。

野史的说法都挺野，不过选址长宁肯定跟虹桥机场有关，近水楼台。

到现在长宁依旧是涉外氛围最浓厚的区域，机场真的给了很大贡献。

虹口、杨浦自然没这个优势。

徐汇运气也不差，拿到了上海最早的地铁1号线，1993年就通车了。

2号线本来要去杨浦，两区各拿一条重磅线路也不错。

伟人突然要搞浦东，领导只好让2号线去了浦东，杨浦错失机会。

直到2007年杨浦腹地才迎来第一条地铁8号线，还是赶在世博前通车降低了运力，比徐汇晚了十几年。

世博的故事不讲了，杨浦滨江、北外滩一带确实也是备选方案之一，后来就选黄浦、浦东、徐汇一带，这运气差距真没办法。

徐汇、长宁现在是发展最迅速的市区之一，差距越拉越大。

想想上海这段时间的机会，开放外资、上汽、互联网、房地产、金融、世博会、央企总部、长三角一体化甚至现在的未来产业先导区，都跟虹口、杨浦、闸北关系不大。

现在互联网企业去了杨浦，算是扳回一些运气，希望未来摆脱垫底标签。

南北两区各自老大差距拉开，下游地段差距自然拉开。

南北小弟的差距，也影响了大哥们的发展。

1958年上海发生了一件大事，吞并了江苏10个县城，面积扩大8倍以上。

这些区域起点不如上海，但是版图的扩张极大的影响了上海发展。

2000年上海划了4个副中心，初心是做凝结核，带动东北（五角场）、西北（真如）、西南（徐家汇）、东南（花木）各自的开发。

反过来讲，各个片区的经济实力，也决定了各个副中心的上限。

徐家汇的下游小弟，太能打了。

一号线下去有莘庄，向南辐射奉贤。

黄金时期上海版图上四分之一的区域，居民进城第一站都是莘庄。

上海南站对接金山小火车，抢了金山客流。

九号线下去是七宝，向西收割整个松江。

五角场最多辐射一下淞南，真如辐射嘉定，腹地还是不如徐家汇广阔。

没办法，合并的10个县城西南部居多。

有小弟众星捧月的支持你，你才是中心。

上海的发达，根基还是江浙的繁华；徐家汇的成就，也离不开西南的大片郊区。

北上海本来有崇明岛这个大杀器，空间极大，可惜2017年定位成生态岛。

东外滩20年，还处于开发初期；前滩10年，全部建成。

前滩崛起有运气成分，也离不开腹地的资源支持，广大的浦东南部、闵行浦江、奉贤等，都可以将前滩作为进城第一站。

上海南部的优势，现在看起来是全方位的，从核心到边缘，全面的领先。

归根到底，还是得了地利。

天时大家共有，人和网上不能讲，地利就成了拉开差距的主要原因。

看操盘细节，北上海犯了很多错误，诸如浪费了中原地区、三号线资源的抽离、东外滩拆迁困难等等。

其实很多都是土地资源不足导致的无奈。

地理条件，仍旧是决定城市命运最大的因素。

你觉得北上海未来会追上乃至反超吗？

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