北上海,真的要被时代抛弃吗?

楼市   2024-11-05 17:04   上海  

不管心理上能不能接受,北上海确实发展的慢。


上海现代化开发的起点是外滩、南京路,通常以国际饭店为坐标原点。

我们发现,南部确实更加成熟。
向北5公里是大宁,地段能级不如南部的徐汇滨江。

西北5公里是真如、甘泉,能级不如西南部的徐家汇、定西路。

向东北5公里已经跨过瑞虹新城,到达和平公园、东外滩一带,能级大致相当于后开发的浦东。

标在中央活动区规划图上,能级一目了然。
简单来讲,向南五公里基本在CAZ内,向北5公里基本出了CAZ。

向北10公里是宝山共康,向南10公里是前滩,能级差距更大。
巧合的是,西南10公里是漕河泾开发区地铁站,西北10公里是桃浦核心祁连山路地铁站。

漕河泾与桃浦,几乎是外环内两个极端。

东北10公里是三门路、复兴岛,最近互联网企业过来,发展的还算不错。

西南10公里西郊宾馆、漕河泾一带,发展更早更成熟。

15公里基本到外环,西南外环和北外环的差距不讲了,肉眼可见。

北上海掉队,主要是1992年后。

一些朋友认为上海政治中心在康平路,本来西南部发展就早。

有一些道理,但是城市边界的扩张主要还是经济发展决定。
1957年上海地图

1957年时,人民广场是绝对的地理中心,南北均衡。

1988年,上海建成区地理中心还是人民广场。

1988年上海地图

1992年浦东开始大开发,上海整体上了快车道,南北差距才真正拉开。

北上海是如何跑输的?以后会不会反超?


北上海跑输,原因之一是黄浦打败了静安。

黄浦、静安原来并驾齐驱,是上海这座城市的灵魂和凝结核。

黄浦选择了向南,合并了南市、卢湾。

静安选择了向北,合并了闸北。

现在明显黄浦发展更快,南市、卢湾、黄浦融为一体。

在董家渡、老城厢买房的人,不会再觉得这里是南市。

闸北的印记却始终存在。

新房价格就能看出地段差距,整个黄浦都站稳了16万,上海绝对的一线。

苏州河除了苏河湾其他地方只敢批10-13万,二线价格。

上海的地段一环一环扩散,最核心的地带北上海跑输了,次级地段能级跟着下降。

西藏北路如果跟老城厢地段一样,大宁就能对标徐滨。

九十年代南市区、闸北区都不太发达,为什么现在南市区完全融入黄浦,闸北却还顶着新静安的帽子?

有一个原因就是静安闸北合并太晚。

黄浦2000年就吞并了南市,那是上海发展最快的黄金年代。

黄浦出钱南市出地,开发了一大批楼盘。

2011年合并了卢湾,老城厢一带跟新天地慢慢靠拢。

卢湾、南市南部相对薄弱,又赶上了世博大开发,地段整体抬升。

完全参与了上海的黄金20年,黄浦全境中央活动区。


2015年底静安才合并闸北,2017年上海开发速度就慢了下来。

该来的资源基本都来了,静安-闸北组合错过了攻城略地黄金时期。

为什么2015年才合并,可能因为运气吧,上海各区的发展运气成分本来就很大。

再加上一些不能说的原因,静安发展一直不太顺利。

合并之前不夜城、大宁一带就不错了,华侨城苏河湾已经奠定了一线豪宅地位。

静安到底给闸北赋能了什么?

黄浦2000年合并南市,现在主流购房者当时还没成年或还没来上海,完全没感知。

2015年的事情大家基本都有印象,也影响了两区的融合。

可能20年后,大家也不记得闸北的事情。

你觉得接下来这20年,闸北哪些地段能成长起来?
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静安跑输了黄浦,虹口、杨浦又跑输了长宁、徐汇。

长宁的崛起 ,又是运气太好。

改革开放后我们决定吸收外资,最终选址在虹桥经济技术开发区,成就了古北,成就了长宁。

为什么选这里?

有个说法是,为了不占外商便宜。

外商在虹桥机场落地,往东走7公里,我们在人民广场出发,往西走7公里,刚好在虹桥开发区这里汇合。

野史的说法都挺野,不过选址长宁肯定跟虹桥机场有关,近水楼台。

到现在长宁依旧是涉外氛围最浓厚的区域,机场真的给了很大贡献。

虹口、杨浦自然没这个优势。

徐汇运气也不差,拿到了上海最早的地铁1号线,1993年就通车了。

2号线本来要去杨浦,两区各拿一条重磅线路也不错。

伟人突然要搞浦东,领导只好让2号线去了浦东,杨浦错失机会。

直到2007年杨浦腹地才迎来第一条地铁8号线,还是赶在世博前通车降低了运力,比徐汇晚了十几年。

世博的故事不讲了,杨浦滨江、北外滩一带确实也是备选方案之一,后来就选黄浦、浦东、徐汇一带,这运气差距真没办法。

徐汇、长宁现在是发展最迅速的市区之一,差距越拉越大。


想想上海这段时间的机会,开放外资、上汽、互联网、房地产、金融、世博会、央企总部、长三角一体化甚至现在的未来产业先导区,都跟虹口、杨浦、闸北关系不大。

现在互联网企业去了杨浦,算是扳回一些运气,希望未来摆脱垫底标签。


南北两区各自老大差距拉开,下游地段差距自然拉开。

南北小弟的差距,也影响了大哥们的发展。

1958年上海发生了一件大事,吞并了江苏10个县城,面积扩大8倍以上。

这些区域起点不如上海,但是版图的扩张极大的影响了上海发展。

2000年上海划了4个副中心,初心是做凝结核,带动东北(五角场)、西北(真如)、西南(徐家汇)、东南(花木)各自的开发。

反过来讲,各个片区的经济实力,也决定了各个副中心的上限。

徐家汇的下游小弟,太能打了。

一号线下去有莘庄,向南辐射奉贤。

黄金时期上海版图上四分之一的区域,居民进城第一站都是莘庄。

上海南站对接金山小火车,抢了金山客流。

九号线下去是七宝,向西收割整个松江。

五角场最多辐射一下淞南,真如辐射嘉定,腹地还是不如徐家汇广阔。

没办法,合并的10个县城西南部居多。

有小弟众星捧月的支持你,你才是中心。

上海的发达,根基还是江浙的繁华;徐家汇的成就,也离不开西南的大片郊区。

北上海本来有崇明岛这个大杀器,空间极大,可惜2017年定位成生态岛。

东外滩20年,还处于开发初期;前滩10年,全部建成。

前滩崛起有运气成分,也离不开腹地的资源支持,广大的浦东南部、闵行浦江、奉贤等,都可以将前滩作为进城第一站。

上海南部的优势,现在看起来是全方位的,从核心到边缘,全面的领先。

归根到底,还是得了地利。

天时大家共有,人和网上不能讲,地利就成了拉开差距的主要原因。

看操盘细节,北上海犯了很多错误,诸如浪费了中原地区、三号线资源的抽离、东外滩拆迁困难等等。

其实很多都是土地资源不足导致的无奈。

地理条件,仍旧是决定城市命运最大的因素。

你觉得北上海未来会追上乃至反超吗?

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