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昨天，房企优等生万科发布上半年业绩预告：
预计2024年上半年实现净利润亏损70亿元至90亿元，同比下降171%至191%；扣除非经常性损益后的净利润亏损50亿元至65亿元，同比下降157%至175%。
这意味着，万科业绩爆雷，将迎来史上首次半年报亏损。
这也说明，优等生万科仍未走出至暗时刻。
除了业绩爆雷外，近期万科旗下理财平台鹏金所也被传产品爆雷。
6月底，有不少万科员工发文称，购买的鹏金所旗下理财产品没有按时兑付，年利率是5.2%。
有客户经理称，今年3月以来，鹏金所已经有十几只产品爆雷，涉及金额7-8亿元。
鹏金所全称是深圳市鹏金所互联网金融服务有限公司，是深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司的全资子公司（简称“鹏鼎创盈”）。
万科2016年时投资3亿入股鹏鼎创盈成为第一大股东，占股20%。
此外，万科现在的总裁祝九胜在2016年还曾任鹏鼎创盈董事长兼总经理。
简言之，鹏金所就是万科旗下的理财平台，推出一些以地产项目为底层资产的理财产品，其实是为了给自己的地产项目融资。
理财兑付不了，原因也很简单，底层的地产项目不好卖，自然也没钱兑付。
在此前地产疯狂的时候，不少房企都搞了自己的理财平台，比如恒大理财，产品的年收益率奇高，甚至能达到9%甚至10%以上。
这些产品收益率能这么高的逻辑是，钱都让房企投了地产项目，当时房价在涨，项目利润率高，普遍在20%以上，所以能覆盖这么高的产品收益率。
举个例子，假设一个理财产品1亿规模，10万起投，几百上千人投资者购买，承诺年收益是8%，房企用这1亿投入开发高周转地产项目，不到1年就能预售回款，利润率超20%，这一来一回，开发商相当于空手套白狼，赚了差价。
从这个视角上看，我们的房地产开发就是一个杠杆和融资的游戏。
所以融资没了，杠杆断了，开发商也就完了。
其实，这种地产公司旗下的理财平台多少有点擦边的成分，就像被关掉的金交所一样，此前都是违规给地产融资输血的通道。
只不过以前房企大火，很多问题都被掩盖了，直到近3年地产下行才慢慢暴露。
除了业绩、理财爆雷，万科的销售也遭遇大幅下滑。
今年前6个月，万科累计实现合同销售面积939.5万平方米，合同销售金额1273.3亿元，同比下降37.56%。
如此估计，今年万科销售额差不多就是2400亿元左右，比2020年7041.5亿的巅峰跌去65.91%。
有机构测算过，万科月销售额不少于300亿才能维持正常资金运营，而目前万科销售仅200多亿，已是入不敷出的状态。
股价层面，万科近一个多月已大跌近30%，回到之前4月中旬低点。
在4月底的时候，万科曾迎来一波大涨，彼时高层定调去库存，叠加517新政，万科直接涨停，但后面楼市没啥起色，股价又开始下跌，现在已经抹平了涨幅。
目前唯一的利好，就是万科的融资还没断，5月至少融资200亿，深圳本地银行还在支持。
然而，光靠融资是活不久的，销售不上来，债务爆雷就是时间问题。
目前民营房企中绝大部分已经爆雷，仅剩龙湖、新城等少数几家，万科这样有国资背景的优等生也走到了危险的边缘，侧面说明房企的处境没好转，楼市依然深处寒冬。
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