最近，国际知名投行机构高盛发布了关于中国房地产的研报，核心观点如下：
1、我国的房价有可能还要再下跌20%—25%。
高盛如此悲观的主要原因有2点：
第一、目前的库存太多了。现有未开发的土地和在建工程如果都建完，未售出的库存将达到93万亿元，而今年我国房地产的销售额预计还不到9万亿元。
按照现有的去化速度，10年才能卖完现有的库存，这还是在不新增卖地的情况下。
第二、房地产的负债太大了，足足有59万亿元，这还不包括预售款。
这是什么概念，我国去年GDP是126万亿元，房地产负债相当于它的近一半。
2、如果官方能推出8万亿元的地产刺激方案，房价将在2025年底止跌企稳，并且2027年房价预计还会同比上涨2%。
2027年，新房销售额将稳定在每年8万亿元左右，约为高点的40%。
8万亿的刺激方案，高盛也给出了来源和用途：地方政府发行特殊目的债券，其中2万亿用于去新房库存，可让其减少10%；4万亿解决房企债务的问题，缓解房地产及相关供应链的流动性压力；2万亿用来保交楼。
之所以说可能会推出8万亿支持地产，高盛认为9月底以来新一轮的救市力度不一样了，官方首次提出把稳房价作为调控目标，并且将重点放在了去库存上，不同于以往的“零敲碎打”措施。
高盛认为，此前的措施，包括4万亿白名单以及3000亿再贷款支持收储商品房都不足以阻止地产的螺旋式下跌。
这个报告是10月底发布的，8万亿的支持预测很可能是针对11月8日重要会议的预测，之前就有小作文说要出台10万亿刺激，其中6万亿化债，4万亿支持地产收存量土地和商品房。
但现在结果大家都已经知道了，只有6万亿化债的方案被公布了，4万亿并没有消息。
3、如果没有8万亿的刺激措施，房地产的低迷还会再延长3年。
也就是说，若没有新的刺激，房价至少还会再跌3年，这个时间和此前的预测保持了一致。
高盛在今年4月份的时候曾经认为：中国的房价下跌到2027年3季度才能到底。
这么说是参照了美国楼市。美国房价在2006年的时候达到顶峰，接着就发生了2008年次贷危机，直到2012年房价才触底。
高盛认为，美国的楼市下跌周期是6年，房价跌了40%。而中国的房价是从2021年下半年，也就是恒大爆雷的时候开始下跌的，下跌6年时间，那就是2027年三季度。
因此高盛认为，如果有8万亿的刺激政策，能让房价提前2年止跌。
4、房贷利率还会进一步下降，在抵押贷款利率降到2%时，在我国大多数二线城市中，房价即使不跌，也能使持有房产的成本等于租房的成本。
什么意思？也就是高盛认为，房贷利率降到2%的时候，我国大部分二线城市的房价基本就稳住了。
因为这个时候买房子和租房子的成本已经差不多了，这便是房价的底。
现在我们大部分的房子租售比是很低的，只有不到2%，但是房贷的利率却有3%及以上，买房远不如租房划算。
所以，很多人会选择租房而不是买房，这样性价比最高。
而如果当租房和买房成本一样的时候，买房和租房变得一样划算，自然会有很多人去选择买房，此时房价真正反映的是房子的价值，泡沫也基本消除了。
高盛的这个报告，总体还是较为理性、客观的，因为是第三方视角，可以不受某些因素影响而去独立评判。
楼市自今年起下跌开始加速，全国所有的一二线城市房价一直处于连续下降状态。
即使中间有了517新政这样的大招出炉，首付15%，北上广深放松限购，杭州、成都等城市取消限购，20多个城市还取消了落户限制，大部分房贷利率已经降到3%左右，但依然没抵挡住下跌之势。
很多城市的房价跌幅甚至同比超过了10%。比如9月份的厦门（-15.4%）、武汉（-13.2%）、金华（-12.9%）、广州（-12.8%）、温州（-12.1%）、深圳（-12%）、南昌（-11.8%）、徐州（-11.8%）、福州（-11.3%）、泉州（-11.2%）。
9月末开始，新一轮史无前例的救市大招又横空出世，这次上面给出了目标：止跌回稳。
随后一线城市又进一步放松限购，现在支持地产的税收减免新措施也在路上了。
10月份，一线和少数几个新一线城市的楼市已经开始有了起色，成交量出现暴涨，很多人又开始沸腾，觉得现在是绝佳的上车时机了。
但高盛这个报告无疑给楼市火热的行情泼了冷水，现在谈房价马上止跌回暖还为时尚早。
大家对高盛的报告怎么看，可以在评论区留言。
（高盛中英文两个版本的研报已经放星球里了，公众号后台回复“高盛”可领取英文版报告）
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