2024年，对于酒店投资行业而言，既是一场复苏之旅，也是一场充满挑战的探险。在这一年里，我们共同见证了全球经济的波谲云诡，旅游市场的逐步回暖，新技术在行业内的飞速进步，各类酒店产品的层出不穷以及消费者需求的多样化演变。这些因素交织在一起，不断重塑酒店投资行业的竞争格局。
2025年已然来临，站在这个新旧交替的历史节点上，次方点评凭借深厚的行业积累和广泛的调研资源，汇集众多投资人的真知灼见，精心策划了本次年终深度复盘。本篇我们将通过“内卷深化”这一关键词，探究2024年酒店投资的经验教训，并揭示未来行业的发展趋势。
国金证券的调查数据显示，酒店行业2024年第一季度和第二季度中，RevPAR（每间可售客房收入）同比分别下降9%、12%；ADR（已售客房平均房价）同比分别下降3%、8%。而中国在营酒店总量截至2024年第三季度已超过36万家，达到历史最高水平。
酒店数量和房间规模快速增长，市场供给过剩，2025年酒店行业进一步“内卷”已成定局。
“难上加难”VS“既要又要”
经过2023年的反弹，2024年的文旅消费市场逐渐趋于理性，且消费者对酒店的需求变得更加多样化和个性化。随着2024年跨境旅游的持续恢复，受免签政策和汇率变化的影响，越来越多的中国游客选择出境旅行，直接导致了国内酒店市场部分客源的流失。
消费者的“既要又要”，使得酒店投资人“难上加难”。
为了满足消费者日益变化的需求，一些投资人选择加大了投入，但在激烈的市场竞争下，效果却不尽如人意。部分新进场的酒店投资人由于对市场的认知不足，缺乏应对变化的能力，导致行业内的价格战愈发激烈。一些酒店为了维持出租率，大幅降价，或是推出“24小时随心住”的服务，甚至通过硬拉人效来压缩成本，导致服务质量下降，形成了“劣币驱逐良币”的现象。
面对行业内卷深化的趋势，次方点评采访了数位资深投资人，探讨当前环境有哪些机遇和挑战，面对压力应当如何打造酒店产品，以及投资人需要修炼哪些“内功”来穿越周期。
Q1
内卷深化，对于酒店投资人有哪些挑战？是否还有机遇？
沈军强
资深投资人
进入存量周期，可以看到市场正朝着更加精细化和专业化的方向发展，这既是挑战也是机遇。市场的容错率正在降低，投资人需要更加谨慎地评估每一个投资决策。在这个背景下，中高端产品具有较为坚实的“护城河”，相对来说具有更高的投资潜力。
然而，需要注意的是，当市场出现较多待转让的资产时，这些“带血的筹码”虽然可能代表了较低的入手成本，但也可能是前业主因经营不善而退出的信号。因此，潜在的投资人应该对目标资产进行详尽的调查，确保投资决策基于充分的信息和理性分析。
韩广涛
资深投资人
行业竞争白热化的当下，为了实现均衡发展，供应链、酒店集团、投资人应该紧紧围绕一个价值——提升顾客感受而努力。这是我们的出发点，也是最终目的。
随着市场发展，我们现在常常讲两点，一是提质增效，二是降本增效。这两个永远是矛盾的，需要我们在运营、发展中找一个平衡。我们需要不断学习以跟上时代，完善软件服务，把新材料、新技术成熟的东西拿过来用，以加强产品竞争力。当然，我们在使用的同时，一定要平衡成本的测算。
刘昕
YOU+国际青年社区联合创始人
在当前大环境不稳定的情况下，酒店行业既面临着一个相对艰难的时代，同时也迎来了一个充满机遇的时代。行业内卷带来的是迭代、变革，必然会产生新的机遇。与其天天如何研究供应链产品如何降价、提高质价比，不如就此研究房价和酒店资产价格。资产价格的下跌，实则给酒店业带来了大机遇，会带来大量租金的节俭。
Q2
理性消费时代，酒店产品打造需要遵循哪些标准？
翟树辉
资深投资人、山东盛途投资集团董事长
在打造酒店产品时，投资人要避免陷入两个误区：
营建过程中的过度超标准
在营建期间，一些投资人会过度追求高标准，他们坚信产品品质卓越就能定出高价。然而却忽视了品牌定位存在天花板属性，即便投入巨额资金，也难以触及理想的价值，最终往往得不偿失。
开业后追求OTA峰值
酒店开业后，部分投资人为了迅速将OTA的评分推至峰值，可能默许或要求酒店管理团队为客人增加一些增值服务。短期内或许能获取大量好评，但由此带来的过度服务和超额产品，这不仅无法根本解决问题，反而大幅提高了消费者的期望，令各方陷入棘手的困境。因此，为客人提供恰如其分、满足其需求的服务，让客人觉得物有所值即可。
韩广涛
资深投资人
超标可以，但要有的放矢。我在筹建某国际中高端酒店的过程中，就超出了品牌的一些定位，如：大堂的面积增大了客人休息区域，加强酒店各区域隔音效果，客房内用了五星级标准的床垫，采用高于品牌标准的布草，使用智能马桶与智能客控系统等。
从投资端来看，中高端酒店赛道属于中长跑，有租赁期长、投资成本高两大特点。从消费端来看，中高端酒店的客人更重视居住体验、品牌认同、以及恰如其分的产品与服务。按照酒店的长远考虑，中高端酒店在筹建期“做加法”，不仅有助于创造独特的消费体验，更能进一步塑造品牌内核，实现产品溢价。
杨柳岸
资深投资人、广西新时代酒店集团有限公司执行董事
打造产品时，采用一种更为理性和战略性的思维方式是非常重要的。其实每个投资人都可以反问一下自己，当我们在投资的时候，最害怕、最敬畏什么品牌在你的对面开一家店，成为你的竞争对手？
思考这个问题可以促使你更深入地分析市场，从而做出更加明智的投资决策。比如我在苏州投的某中高端产品，花了较大资金建造了一个具有品牌调性的花园，花园并不是品牌方的硬性标准，但可以为客人，特别是在夏天的时候带来很好的氛围体验。我们在平台标准上做一点点加法，可以将品牌的优势发挥出来。
再比如会员体系，我们可以关注不同品牌会员的平均价格，有效的会员持续消费，会员所带来的额外黏性。综合所有的考虑，就能得出我的物业更适合选择什么样的品牌，我可以在哪些方面学习，甚至尝试超越竞争对手。
Q3
投资人需要具备什么样的专业素养，才能扛过“内卷”的周期？
余亮
资深投资人、标点峰值董事长
用新的资管逻辑“武装”自己。一方面，投资人可以明确当下酒店行业发展所处的阶段，更好地掌握市场机会。我认为，目前中国酒店行业的发展已经进入了第四个阶段，在多重因素影响下，不少中小单体酒店出清，许多存量物业机会被释放，另外头部酒店集团的马太效应加剧。因此，在“投”的阶段，可以优先考虑头部集团的实力型品牌。另一方面，投资人需要预见未来酒店行业的发展方向，提前抢占投资先机。
杨柳岸
资深投资人、广西新时代酒店集团有限公司执行董事
投资人要具备产品筛选的能力。内卷环境之下，对于酒店品牌、甚至对于酒店集团、对于酒店投资人而言都是筛选的过程。很多酒店集团内部也有很多的品牌，但并不是每个品牌都可以表现得非常强势。我一直坚持一个态度，投资人要对自己投资的项目有较为深入的分析，对涉及的市场要有较好的判断，加上品牌的帮助、赋能，才能做到投资人和品牌方共同将酒店做好，投资人的信心自然会被提升。
沈军强
资深投资人
机会永远只留给有准备的人。既有资金准备，又有知识储备的投资人，通过把脉数据和市场，做出准确的选择，才能在行业中把市场容错率降到最低，也为自己的生存和发展铺好良好的基础。
酒店投资是长期投资，是重资产投资，不是投机。今年棉花收购价高，明年就种棉花，今年猪肉好卖，明年就去养猪，不能以小农经济的想法去投资酒店。当下的酒店投资，一定要以一个全新的视角去深入“投融建管退”的全周期。
Q4
投资人对酒店品牌方有哪些期待？
余亮
资深投资人、标点峰值董事长
建立投资人与品牌方之间的良好沟通是实现双赢的关键。作为老投资人，我们在一线积累了丰富的运营经验和市场洞察，这些宝贵的经验和建议如果能够得到品牌方的充分倾听、整理和采纳，将有助于品牌的持续优化和发展。
希望品牌方建立更开放的沟通渠道，重视投资人的反馈，并设立高效的反馈处理机制，通过这种良性互动，品牌方不仅能提升自身的竞争力，还能增强投资人对品牌的信任和参与感，共同推动品牌的长期成功。
郭莲军
资深投资人
作为酒店业主，亲历了亚朵新零售从亚朵百货到亚朵星球的演变。亚朵通过聚焦拳头产品，尤其是与睡眠相关的床品，有效提升了品牌形象和用户心中的定位。我建议后续其他酒店品牌的产品也可以尝试在住、洗、吃三个层面深耕，与客户建立更深的联系。
此外，不少酒管公司引入了装配式工艺，酒店装修过程确实变得更为高效，减少了对工人技术水平的依赖。但早期应用的时候也可能会有供应商难找的问题，希望品牌方能够进一步健全供应链体系，为投资人缩短装修周期。
翟树辉
资深投资人、山东盛途投资集团董事长
一间酒店，首先得是“好作品”才能成为“好商品”。投资人在酒店营建过程中，务必要与品牌方密切合作，在深度融入品牌属性的同时，增加特色，将其当作一个作品来对待，既然将其视为作品，那就必须精心雕琢、悉心打磨。如此一来，完成之后它便具备了作为一个优质商品在市场中流通的属性。
但酒店产品本身如果无法充分打动市场，希望通过投资人、经营者的努力变成市场中的热销产品便会困难重重。无论是国际还是国内，希望品牌方能够不断为市场提供更多更新的产品，覆盖不同的区域和人群需求，从而为投资人创造更多的投资机遇。
在次方点评于2024年11月主办的中国酒店及住房租赁产业年度投资大课堂上，几乎所有酒店投资人一致认为，2025年酒店行业的内卷态势将持续加剧。在这种环境下，降本与提质看似矛盾，却成为每个投资人必须兼修的技能。
在这个充满不确定性的时代，酒店投资人需要具备更为理性和长远的战略思维，通过精细化运营、差异化定位和技术创新，找到成本控制与服务质量之间的平衡点。投资人不仅要在产品打造上精益求精，更要提升自身的专业素养，掌握“投融建管退”的全周期管理能力。与品牌方建立良好的沟通机制，及时反馈一线经验，共同推动品牌的优化与发展，将是投资人在这场内卷之战中脱颖而出的关键。
无论市场如何变化，客户体验始终是酒店行业的核心。只有那些能够真正理解客户需求、提供超越期望的服务的酒店，才能在激烈的竞争中立于不败之地。面对2025年的内卷态势，我们相信，通过智慧与勇气并存的投资决策，酒店投资人能够扛过周期，坚守初心，在挑战中稳步前行，迎接行业的下一个春天。
