投资数量近20家，个人总投资金额近3亿的资深投资人徐伟光是次方点评的老朋友了。2024年深耕东北的徐伟光选择“进关”，租下了海南省海口市海甸岛一处综合性物业的部分楼层打造全季5.0产品。2025年元旦，该门店正式上线。
项目背景
一、投资背景
徐伟光原先从事煤炭行业的相关工作，虽然利润颇丰，但存在高风险、回款不稳定、现金流吃紧等情况。有一定的资金积累后，徐伟光想寻找一个现金流比较稳定的行业，开始关注酒店投资。
2014年，徐伟光开始寻找合适的物业，通过一家家门店的布局，逐步扎根到酒店投资领域。“算是赶上了连锁酒店的风口期，投了一个接一个，有点上瘾的感觉。”
现在，徐伟光已经全身心投入到酒店投资中，不再从事其它生意。除了资深酒店投资人、华住酒店集团高级合伙人、哈尔滨君怡酒店管理集团董事长之外，2024年徐伟光还当选了哈尔滨市酒店行业协会会长。新增了一个身份，让他对酒店投资也有了更多角度、更深刻的理解。
二、项目位置
物业位于海口市北部的海甸岛，从外部配套来看，涵盖学校、医院、产业园以及旅游景区。距离海南大学、海口市医院以及海口钟楼、骑楼老街等海口著名景区直线距离均不到1.5公里，可为酒店不同类型潜在客源。
三、品牌选择
1.与品牌发展同步。随着时间推移，品牌会不断更新其产品和服务标准。作为老投资人，更容易跟上这些变化，保持竞争力，并发挥新版本产品优势。
2.合作高效、标准化程度高。徐伟光投资的近20家酒店均为汉庭和全季，已经与品牌方建立非常成熟的合作机制。据他表示，品牌的标准化程度和供应链的完善程度逐年提升，所以用的总包模式，一站式投资，也能比较放心的把酒店开起来。更适合他这种需要同时管理多个项目的投资人。
开业时间 | 2025年1月 |
房间数量 | 97间 |
总投资成本 | 1500万元（含一季度房租） |
单房造价 | 14万元 |
单房运营成本 | 120-130元 |
RevPAR | 300元（全年平均目标） |
OCC | 60%(开业1月) |
徐伟光此前的主要投资目的地是东北，近年随着海南封关的各项政策逐渐明朗，并明确在2025年前适时启动全岛封关运作。在徐伟光看来，目前海南省，尤其是海口市，连锁率相比内地仍然较低。
选择海南作为投资地点的一个关键因素在于其自由贸易港的地位，尤其是随着封关政策的逐步实施，这将带来前所未有的机遇和发展潜力。海南自贸港不仅促进了国际贸易和物流的发展，还吸引了大量的商务活动和投资。
海口作为海南省的省会城市，相较于其他旅游热点地区，受季节性旅游波动的影响较小。这意味着酒店业务更加稳定，不受旅游淡旺季的显著影响。此外，随着自贸港建设的推进，预计会有更多的商业交流和合作机会，从而带动出差需求的增长。
二、筹建：受不确定因素影响，工期延长
总包方式
采用总包模式的主要优势在于其省心和透明的价格结构。通过这种方式，整个项目从建设到开业的全过程都可以由品牌方的承包商负责管理，徐伟光基本上无需亲自到场监督。
寻找当地合作伙伴
该项目找了一个当地股东合作，可以有效解决许多本地化问题，例如证照办理、资质许可以及对外事务关系等。这些复杂且繁琐的事务交由熟悉当地环境的股东处理，能够提高效率并减少潜在的风险。与此同时，其他日常运营事务可以通过位于哈尔滨的管理公司进行协调，直接派遣财务人员和后勤保障人员前往当地，确保管理的一致性和高效性。
天气影响及不可控因素
项目建设过程中不可避免地会受到天气的影响，特别是在海南这样的地区，夏季高温多雨，可能会对施工进度造成一定的干扰。此外，今年台风也造成了一定影响，如“摩羯”台风造成的窗户破损和漏水问题，给项目带来了大约30万元的损失。
三、运营策略与市场预期
品牌方派店长抓运营，公司管理查漏补缺。通过华住集团的店长负责制来确保运营效率。在徐伟光看来，随着当下酒店行业规范化程度不断提高，各地营商环境不断优化，酒店投资的管理半径可以变得更长。“黑龙江省内不仅限于哈尔滨，还包括其他城市，但这些地方的管理方式并无本质差异，主要区别在于地理距离。再扩展到全国，运用同样的我们的管理模式和运营手法也能行得通，不存在显著的管理障碍。”
在新店开业初期，重点将放在提升流量上。具体策略包括增加协议单位合作、优化价格体系，以吸引更多的客源。初期目标是快速提升入住率，确保现金流稳定后再逐步提高收益。这类似于“先走后跑”的策略，即先保证基本流量，再逐步提升业绩。
1. 物业位置满意。该区域交通便利，周边配套设施齐全，具有较高的商业价值和发展潜力，是一个较为理想的选址。
2. 5年内回本，就可以算是一个好项目。由于产品不断升级、投资成本增加以及市场竞争加剧，回本周期相比过去有所延长。以200元左右的单房单日成本计算，徐伟光该项目预期全年RevPAR达到300元，则可以在4年内回本；如果未能达到这一目标，预计4年半内也能实现回本。在目前的市场条件下，只要能在5年内回本，该项目就可以被视为成功。
3. 非独栋整租，一定程度受限。该物业属于综合性物业，项目客房位于11至17层，这导致在施工过程中受到诸多限制，工期较长，并且酒店开业后，其他楼层别的公司也有施工项目进行中。出现了一些客户投诉，对爬坡进度产生了一定影响。对于中端酒店来说，独栋物业通常能提供更大的灵活性和自主性，更有利于项目的顺利推进和长期发展。
展望2025年酒店投资行业，徐伟光表示：
1.东北和海南在酒店投资方面有一定的相似之处：市场的连锁率较低，区域内发展不平衡，热的地方很热，冷的地方吃不饱。因此找到目标客群，精确选址很重要。
当前整体旅游行情相比2023年有所回落，无论是行业还是政府有关部门都更加爱惜羽毛。哈尔滨和三亚两地的酒店行业协会在2024年冬季不约而同发出“不涨价”的承诺书。
2.投资人需降低预期。全国各地热门目的地的溢出效应在减弱，人们出游频次提升了，但是消费更为谨慎，追投热门目的地风险较大。我们公司以及许多同行都降低了2025年全年的价格预埋，对未来市场形势持谨慎态度。
3.海南营商环境较好，且有政策优势，未来值得关注。我个人认为海口未来会享受到更多的扶持政策，有很多潜在投资机会。无论是在海口开设一家还是多家酒店，所需的努力和心思是一样的。因此，计划继续在海口投资酒店。另一家全季5.0酒店已经完成了结构改造和抹灰工作，预计于2025年6月1日正式开业。
