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房产证上登记男方占1%女方占99%的份额, 离婚时房产均分还是按登记份额分割?
作者/ 琚敬（北京云亭律师事务所）
房产登记在夫妻双方名下，一方登记份额为1%，另一方登记份额为99%，离婚时，是按照登记的份额分割房产，还是平均分割呢？
房屋产权登记为按份共有，并且在办理房本时登记的份额比例为99%和1%，这意味着当事人双方对房产作出了按份共有的约定，并且已按照该约定进行了物权登记。该约定和登记具有法律效力，对双方具有约束力，应当按照登记的份额即99%和1%进行分割。
1. 陈某（女）、王某（男）于2011年登记结婚，2012年签订《购房合同》，2019年办理房产证，房产登记为陈某占99%，王某占1%。2. 陈某委托王某办理产权证事宜，在办理房屋产权登记时，双方出具书面的《声明》载明：“双方按份共有：陈某占有份额99%，王某占有份额1%。”
3.2020年，双方离婚，陈某主张按照登记份额分割房屋，王某主张其办理房产证时并不清楚1%和99%的意义，认为房产为共同财产应均分。诉讼过程中，房屋经评估，价值为367.8万元。
4.一审法院认为房屋为双方婚后购买，婚姻存续期间共同还贷，双方就该房屋亦无其他约定情形，未按照登记比例分割房产，判决陈某给付王某房屋补偿款150万元。
5.陈某提起上诉，二审法院同意一审法院裁判意见，驳回上诉。
6.陈某向检察院申请抗诉，检察院提起抗诉后，北京市高级人民法院指令北京市第二中级人民法院再审。
7.北京二中院再审认为，双方对房产作出了按份共有的约定，并且已按照约定进行了物权登记，判决房屋归陈某，陈某向王某支付补偿款36780元（按照房产1%份额比例计算）。
【案件来源】北京市第二中级人民法院【（2021）京02民再181号】一审法院认为：婚姻关系的存续应以夫妻感情为基础。陈某与王某在共同生活中发生矛盾，现双方同意离婚，应予准许。关于房产问题，1204号房屋登记在双方名下，虽然该房屋不动产权证书显示为按份共有，王某1%，陈某99%，但该房屋为双方婚后购买，婚姻存续期间共同还贷，双方就该房屋亦无其他约定情形，现原告请求应以房产证的登记为准，无法律依据。考虑到实际情况认定房屋归陈某所有为宜，由原告向被告支付相应房屋补偿款，从照顾女方的原则出发，房屋补偿款本院酌定为150万元。判决双方离婚，房屋归陈某所有，陈某给付王某房屋补偿款150万元。
北京市二中院再审认为：本案争议的焦点是涉案的1204号房屋如何分割。根据查明的事实，王某和陈某将房屋产权登记为按份共有，并且在办理登记的声明中明确约定为按份共有，份额比例为王某1%，陈某99%。王某签署声明（并代理陈某签署）并向登记机关表明是其真实意思表示，这意味着当事人双方对房产作出了按份共有的约定，并且已按照约定进行了物权登记。该约定和登记对陈某和王某双方具有约束力。因此，对于涉案房屋，应当按照按份共有的约定进行分割。根据按份共有的份额比例，法院认定该房屋归陈某所有为宜，由陈某向王某支付相应房屋折价款。原审对于房屋分割处理有误，再审予以改正。故判决撤销一、二审判决的财产部分，1204号房屋归陈某所有，陈某给付王某房屋补偿款36780元（按照房产1%份额比例计算）。
一、双方约定了房产份额的，一般按照约定的份额进行房产分割司法实践中，对于离婚时房产是按照登记的份额分割还是按照共同财产一人一半分割，存在不同的观点：第一种观点认为：登记机关登记的份额比例并不当然能够作为存在夫妻财产约定的依据。实践中，夫妻婚后共同购买的房产，即使只登记在一方名下，并不意味着房屋仅属于登记的一方，对方也享有一半份额，故产权登记情况不应作为分割依据。第二种观点认为，不动产登记具有公示效力，能够明确不动产的归属，夫妻双方作为完全民事行为能力人，应意识到登记的法律后果，不动产登记可以视为是双方对于房产份额的一种约定，应尊重双方的意思自治，按照登记的份额比例进行分割。笔者根据实践经验以及案例检索分析发现，司法实践中法院一般按照第二种观点，即按照登记的份额比例分割房产。同时，有些法官在审查该类案件中，除了考虑登记的份额之外，还会考虑登记时当事人的真实意思表示，法官一般会审查不动产登记时双方有无填写《知情同意书》《声明》《询问材料》等资料，如填写了相关知情材料，说明双方对于登记的份额是知情并了解的，会按照登记的份额比例进行房产分割。这也给大家提供了一个思路，作为登记份额少的一方，登记时没有在现场而是由另一方代办，并且没有签署相关知情文件，如果想推翻登记的房产份额，可以考虑调取不动产登记材料，以登记材料不是自己亲自办理，不知情非真实意思表示等方面，尝试说服法官以争取更多房产份额，不过实践中想要推翻份额约定难度也是比较大的。二、实践中，除了房产登记份额，法官可能综合考虑的其他情形一般情况下，法官会按照房产登记的份额进行房产分割，但是特殊情况下，法官也会综合考虑案情具体情况，以房屋产权登记为基础，结合双方对房屋出资比例、家庭贡献、照顾女方原则等因素，比照房产证上的比例上下浮动后进行分割或者在折价款上给予适当倾斜。例如（2020）沪0115民初29191号判决，法官考虑到出资和产权登记比例相差悬殊，房屋登记与双方对房屋贡献严重不符，有失公允，在判决时就酌情调整了折价款比例。三、房产登记份额如果和双方后续约定不符的，以新的约定为准不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律的保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。虽然按照《民法典》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但是夫妻将共同购买的房屋登记于双方名下，在离婚时，不能简单地完全按照登记情况将房屋进行分割，还需审查双方是否对房产归属有新的约定。例如（2020）粤01民终15517号案件中，虽然房产按份登记在双方名下，但双方在离婚时约定房产归一方所有，法官判决房产归属时就以双方约定为准。四、婚前将房产加名登记为按份共有，如房产具有彩礼性质，符合返还条件的应予返还一方婚前将房产加名，如果登记以双方结婚且婚后感情生活长久稳固为目的，赠与房产具有彩礼的性质，即使房产登记为按份共有，法官也不会按照份额比例进行分割，例如（2021）闽0481民初3364号案例中，男方在婚前将房产30%份额赠与女方，房产系男方出资并且产生了巨大债务，双方婚姻仅维持100天就诉讼离婚。法院认为，房产30%产权份额赠与给女方是以结婚为目的，具有彩礼性质，双方维持婚姻关系的时间极其短暂，且案涉房屋价值巨大，男方亦为购买案涉房屋背上了巨额债务，该赠与行为足以导致李某生活面临困境，最终判决女方返还财产，确认房产归男方所有。综上所述，实践中法官一般会按照登记的份额比例分割房屋，但是也会综合考虑其他情形，比如出资与约定份额存在明显不公的，法官可能综合考虑双方的出资贡献、照顾女方权益原则等，酌情调整房产份额；特殊情况下，比如双方有新的约定或者符合彩礼性质的房产加名，法官不会按照房产登记份额进行财产分割，而会根据公平原则，结合财产性质以及双方约定情况，综合进行判定。为了减少夫妻之间房产纷争，明确房产权属，保护自己的合法权益，律师建议，实践中应注意以下几点：1.夫妻之间可以以夫妻财产约定的形式，约定婚内财产（房产）或婚前财产（房产）的归属，例如婚内财产归一方所有、共同所有，或一部分财产共同所有，一部分财产个人所有，约定应采用书面形式。2.双方在房产证上的房产份额登记，一般会认定属于双方对于共同房产按份共有的约定，虽然不是传统意义上的书面形式，但是房产登记能体现出双方的真实意思表示，特别是登记时如果同时签署了《声明》《知情同意书》《问询笔录》等材料的话，离婚房产分割时，法官一般都会按照登记的房屋份额比例分割。3.夫妻双方在进行房产登记时，一定要明确房产是共同共有还是按份共有，按份共有的话具体的比例是多少，切不可一时冲动作出非真实意思表示的登记行为，比如一方出资很多但是为了表忠心或哄另一方开心而登记对方99%，如果将来真的发生婚变，再去推翻房产登记的份额是非常难的。4.实践中，除了夫妻财产约定房产份额，还存在很多婚前房产赠与一方的情形，此种情形下，赠与人在产权变更登记之前可以行使任意撤销权，在房屋产权完成变更登记后，赠与行为即完成不可撤销，即按照房产登记的比例分割房产份额，因此，进行房产份额登记一定要深思熟虑，慎之又慎。《中华人民共和国民法典》
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。
房屋系双方婚姻关系存续期间购买，并已约定按份共有，其中陈某占99％共有份额，刘某占1％共有份额，并有不动产权证书加以登记，应视为夫妻双方对共有财产的分配约定。北京市高级人民法院在刘某与陈某离婚纠纷再审【（2019）京民申6063号】中认为：对于案涉102号房屋分割问题，该房屋系双方婚姻关系存续期间购买，并已约定按份共有，其中陈某占99％共有份额，刘某占1％共有份额，并有不动产权证书加以登记，应视为夫妻双方对共有财产的分配约定，两审法院根据上述登记份额对102号房屋予以分割，有事实和法律依据。两审法院根据查明的事实并结合相应证据所作判决，并无不当。讼争房屋产权登记为双方各1／2按份共有，该份额体现了双方对该财产所作的约定，认定房产应由双方各半分割。
福建省厦门市中级人民法院在陈某、许某1离婚纠纷二审民事判决书【(2020）闽02民终1617号】认为：关于址于厦门市集美区里号室房产的处理。根据查明的事实，双方于婚后办理讼争房屋产权登记，根据该产权登记的内容，该房产为双方按份共有，各享有1／2份额，故讼争房产属于夫妻共同财产。一审法院依据讼争房屋产权登记内容即双方各1／2按份共有，认为该份额体现了双方对该财产所作的约定，并据此认定讼争房产应由陈某和许某1各半分割，以讼争房产设定抵押权的贷款及对应利息应由陈某和许某1各半承担，该认定并无不当。
以房屋产权登记为基础，结合考虑双方各自对房屋贡献、照顾女方原则等因素，确定房屋份额归占比99%的一方所有，在房屋市值扣除目前剩余贷款后，酌情确定一方支付给另一方房屋折价款金额（超出1%的比例）。
上海市浦东新区人民法院在焦某某与李某离婚纠纷一审【(2020）沪0115民初29191号】中认为：案涉房屋系原、被告婚后购买，产权登记为按份共有（原告占99%份额，被告占1%份额），系当时双方基于首付款由原告父母全额出资情况下协商结果，对双方均有约束力，应在房屋分割时予以充分考虑。然川沙路房屋房款支付系由首付款1,020,000元和贷款700,000元共同组成，在原告父母出资仅占一半多比例情况下，被告仅分割房屋价值1%，显然与原、被告各自对房屋贡献严重不符，有失公允。综上，本院以房屋产权登记为基础，结合考虑原、被告各自对房屋贡献、照顾女方原则等因素，确定川沙路房屋归原告所有，在房屋市值扣除目前剩余贷款后，酌情确定原告支付被告房屋折价款500,000元。（房屋剩余贷款约为520,983元。原、被告一致确认房屋市值为3,300,000元。被告主张首付后以公积金贷款方式出资500,000元。法院判决的酌情折价款实际占比约为18%）
婚前将房屋加名登记为按份共有，法院认为赠与房屋产权份额系以双方结婚且婚后感情生活长久稳固为目的的，案涉财产实际上是双方维持婚姻关系的一种担保，具有彩礼的性质，符合彩礼返还条件的应予返还。
福建省永安市人民法院在李某、陈某1等离婚后财产纠纷民事一审民事判决书【(2021）闽0481民初3364号】认为：李某系为双方结婚而购买案涉房屋的，且陈某1自认系在李某告知其已婚并有子女的情况后，其向李某提出分手的情况下，李某为挽留与弥补其，才提出将案涉房屋的30%产权份额赠与给其的，换而言之，如果陈某1不同意结婚，李某是不会赠与其该财产的。因此，可以确定李某将案涉房屋的30%产权份额赠与陈某1，系以双方结婚且婚后感情生活长久稳固为目的的，案涉财产实际上是双方维持婚姻关系的一种担保，故李某赠与陈某1的30%房屋产权份额具有彩礼的性质。……双方维持婚姻关系的时间极其短暂。且案涉房屋价值巨大，李某亦为购买案涉房屋背上了巨额债务，该赠与行为足以导致李某生活面临困境。故根据公平原则以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第五条：“当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：（一）双方未办理结婚登记手续；（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活；（三）婚前给付并导致给付人生活困难。适用前款第二项、第三项的规定，应当以双方离婚为条件。”的规定，对李某要求返还案涉财产，确认案涉财产归其所有的诉讼请求，本院予以支持。夫妻之间赠与房产，赠与人在产权变更登记之前可以行使任意撤销权，在房屋产权完成变更登记后，赠与行为即完成不可撤销。
四川省成都市中级人民法院在李某、姜某离婚后财产纠纷二审民事判决书 [(2020）川01民终1184号]中：一审法院认为，该案争议焦点为姜某是否享有案涉房屋50%权属份额。该案现有证据能够证明姜某与李某结婚后，双方自愿向房管部门申请将原李某个人所有的案涉房屋，赠与姜某50%权属份额，并办理了登记。李某具有完全民事行为能力，应当知晓前述行为的法律后果。李某辩称姜某以结婚为借口，欺骗李某办理房屋过户登记，除了自身陈述外，未提交符合法律规定的证据予以证明，姜某对此也不予认可，李某应自行承担举证不能的法律后果。故李某的赠与行为合法有效，案涉房屋应由姜某、李某各自享有50%权属份额。该案中，姜某与李某已解除婚姻关系，丧失了共同生活的基础，且案涉房屋一直由李某占有使用，姜某主张由李某折价补偿姜某享有的50%权属份额，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。案涉房屋经评估现价值为1659900元，姜某应享份额折价为829950元，故一审法院确认位于锦江区房屋归李某所有，李某应向姜某折价补偿829950元。二审法院认为，上诉人李某将属于其单独所有的案涉房屋以“加名”的方式将50%的份额赠与被上诉人姜某，赠与行为已经完成。上诉人李某在实施赠与行为时并未约定被上诉人姜某应履行相应的义务，且李某也未在法定期限内行使撤销权，故上诉人李某关于被上诉人姜某未履行赠与行为所附条件及义务的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
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琚敬律师，北京云亭律师事务所合伙人、律所婚姻家事与财富管理专委会主任；朝阳区律协婚姻家庭业务研究会委员；河北经贸大学法学院校外导师。
琚敬律师擅长疑难复杂民商事诉讼与仲裁、婚姻家事及家族财富传承、公司及房地产等业务，至今已代理过上千起民商事案件，同时为多家银行、公司提供常年法律顾问、诉讼代理等法律服务。
琚敬律师凭借过硬的专业素质和扎实、细致、耐心的工作态度赢得了客户的认可和好评。琚敬律师曾荣获北京市石景山区优秀律师” “优秀公益律师”称号，并长期担任北京新闻广播《警法在线》栏目特邀嘉宾，担任央视社会与法《律师说》栏目嘉宾，参与编写了《高净值人群婚姻家事法律实务》和《建设工程纠纷裁判规则与类案集成》两本著作。
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