上海拆迁
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上海首个商品房小区迎来了拆迁，上海虹宸易居，终于动迁了！
据“虹房集团”官微消息，10月13日，虹宸易居正式启动搬迁仪式。目前小区已有约90户居民签约（小区共121户），最快本月25号就能拿到动迁赔偿。此次动迁关注度如此之高，也是因为虹宸易居是建于2003年的商品房，小区共有2幢楼3个单元，小区总建面约2万㎡，地处于北外滩核心区内。贝壳找房网数据显示，小区上一次成交还是在2015年12月，建面约112.82㎡房源，成交总价约625万，折合单价约55398元/㎡。先来看政府公示的征收与补偿方案：对私有居住房屋被征收人的补偿金=评估价格+价格补贴。根据网传估价单，虹宸易居的初步评估标准大概在10-11万/㎡区间。若是以中位数10.5万/㎡来估算的话，建面约95㎡户型赔偿价约为1662.25万元，单价约17.5万/㎡。而建面约115㎡户型赔偿价约为1977.25万，单价约17.2万/㎡。值得一提的是，此次征收还特意增设了签约搬迁特别奖。在规定时间内搬迁的，将按照“评估均价x10㎡ + 20万/证”给予奖励，也就是说越早搬迁，拿到的补偿会更高。
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此前，虹口区人民政府官网上发布关于《上海市虹口区北外滩地区控制性详细规划hk320街坊局部调整》的批后公告中，就提到了这个小区的规划。
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主要调整方面有三个地块，分别为hk320-01、hk320-02和hk400-01。hk320-01地块调整后，用地面积缩小为31673平方米，容积率依旧为9.7，比原来地块地上计容面积要少了10845平方米，地块限高依旧为380米，与原规划高度保持一致。hk320-02地块，即104街坊东北角的虹宸易居住宅项目，在原规划中该地块为保留现状用地，而在此次调整中该地块用地性质从Rr3变为了X，即从三类住宅用地变为了城市发展备用地。hk400-01地块规划为道路用地，即丹徒路(东余杭路-唐山路段)。此次调整中用地面积从原来的4284平方米减少至4264平方米，比原来减少了20平方米。虹宸易居所在的区域，正是北外滩104街坊，位于北外滩的核心，紧邻12号线和19号线地铁交汇处。南侧是北外滩480米的地标，不远处就是北外滩来福士广场，以及上实中心。从下图可以看到，虹宸易居小区就位于104街坊的东北角。这是否意味着，该小区会以原拆原建的方式更新？我们会进一步关注！可以预见，未来104街坊大概率会和旁边103街坊一起开发。目前两个地块还未出让，总开发量近50万㎡，初步规划为380米和250米和80米的塔楼和商业，加上地下约10万㎡的商业，整体商业体量将超过20万㎡，将成为区域内世界级商业综合体。值得注意的是，103+104街坊将是北外滩核心区中尚未出让地块中体量最大的地块。未来加上周边的上实中心、华贸中心等高端商业体，北外滩将真正成为比肩陆家嘴、外滩的国际商业中心。这给我们一个启发和思路，买在大板块的微型小区商品房，也有可能被动迁，比如北外滩、苏河湾、徐汇滨江、杨浦滨江等CAZ板块。关键要看懂规划，并在冻结前买入。
那么目前看，最好的捡漏机会也许在启动最晚的杨浦滨江。
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