近年來，越來越多的人開始意識到，在日本房地產市場中，早幾年進場的人已經“賺麻了”，而那些搶占了黃金地段店鋪的投資者更是盆滿鉢滿，甚至現在有錢想買都買不到。特別是在東京這樣的都市，店鋪租金的漲幅遠超住宅。
根據東京國稅局的數據，2024年東京都內的路面地價平均上漲了5.3%，連續三年保持增長，漲幅也比去年擴大了2.1個百分點。特別是淺草等旅遊熱點區域，由於遊客的回歸，地價上漲尤為顯著。
淺草雷門通的地價漲幅高達16.7%，成為東京地區漲幅最高的地方。隨著遊客的回流，日本主要旅遊地段的商業價值在不斷提升。
而在東京主要商業區中，銀座依舊是地價最高的地段，銀座中央通的地價達到了每平方米4424萬日元，比去年增長了3.6%。
與此同時，澀谷的商鋪租金也在不斷上漲，2024年1月至3月期間，每坪租金達到了13.9萬日元，較上一季度增長了3.4%。已連續三個季度保持正增長，再開發讓澀谷作為東京核心商業區，吸引力更上一層樓。不僅僅是奢侈品牌，連膠囊玩具店、藥妝店等也在這裡競相開設新店，想要搶占遊客消費的先機。
空置率的下降也是日本商鋪租金上漲的重要推動因素之一。在東京，澀谷的空置率已降至0.4%，遠低於銀座的1.0%。大阪心齋橋的空置率為1.7%，福岡天神的空置率為1.6%。主要商業區的商鋪空置率正在持續下降，市場對店鋪的需求非常旺盛。
訪日遊客量的“井噴”式增長是推動日本商業設施需求增加的重要動力之一。
根據東京都政府的數據，2023年訪日遊客數量達到1953.8萬人，創下歷史新高。這些遊客的到來帶動了商業區的消費熱潮。
根據日本百貨店協會的數據，2024年8月的入境免稅銷售額同比增長了45.7%，達到463億日元。大量品牌不斷進駐麻布台、銀座等地，不惜高價租下黃金地段的店鋪。它們將租金視為廣告費用的一部分，通過在高流量區域的存在來增加品牌的曝光度。
根據CBRE的數據，2024年1月至3月期間，主要街道上的新店開設面積達到3911坪，增長了11%。
其中，戶外運動和高端品牌的占比顯著增加，“戶外·運動”類別的面積占比達到23%，而“高端品牌”占比為13%，相比上季度的2%大幅上升。各類品牌對日本市場充滿信心，投資熱情高漲。
與香港等其他曾經的“購物天堂”形成鮮明對比的是，日本的商業設施表現出更強的韌性和穩定性。
這兩年，香港的商鋪市場陷入低迷，連鎖藥店“華潤堂”等知名品牌紛紛撤出，曾經“一鋪養三代”的神話逐漸破滅。而日本的商鋪市場卻逆勢上揚。
CBRE的執行董事藤田祐介指出，由於東京人口的持續流入以及訪日遊客數量的增加，未來商鋪租金仍有上漲空間。特別是在地段優越的區域，租金上漲的趨勢將更加明顯。
更有甚者，很多黃金地段的商鋪有錢也很難買到，不少黃金地段的商鋪是老字號的傳承，擁有百年歷史的家族店鋪對地段的控制極為嚴格。很多商家都不會輕易轉讓自己的店鋪，這讓市場更加的供不應求。
而且雖然電商的發展在全球範圍內崛起，但日本的實體經濟依舊繁榮。這不僅因為消費者更偏愛看得見、摸得著的商品，也因為日本的服務氛圍和整體的購物體驗讓人難以抗拒。
從商鋪的裝修設計到細緻入微的服務，再到隨處可見的購物商圈，日本的線下購物充滿了獨特的魅力。與線上購物相比，價格差異並不大，而實際體驗帶來的滿足感卻遠遠超出。
因此，大量消費者依舊選擇在實體店購買，他們享受那種面對面的服務，享受親手挑選商品的過程，這種體驗是電商無法完全替代的。
除此之外，日本的店鋪投資能如此吸引人，不僅僅是因為遊客的湧入，還因為其獨特的土地所有權制度和稅收政策。
日本的土地為私有制，擁有永久產權，沒有使用年限的限制，這意味著投資者在選對地段後，可以實現長期穩定的現金流。此外，商業地產與住宅地產的稅費幾乎一致，投資商鋪無需擔心額外稅費負擔，回報率相對較高，且隨著地價的上漲，投資回報也在不斷增加。
從投資策略的角度來看，對於有實力的投資者，選擇投資日本的黃金地段商鋪是一個非常值得考慮的選擇，雖然這類物業近年來越來越稀缺，但有經驗的投資者和房產經理人依舊能在市場中“大浪淘金”。
希望每個人都能在這個充滿機遇的市場中，把握住機會，找到最合適的投資方向，實現資產的升值與財富的積累。
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