当前，城市发展已全面迈入以存量资产提质增效为核心的新时代。在这一背景下，存量资产的激活与焕新，对众多企业而言，不仅是推动未来城市建设的关键力量，更是其实现长期可持续发展的重要支撑。从城市管理者的视角出发，盘活存量资产是提升城市综合治理能力、优化城市空间布局的有效途径。对于企业业主来说，不仅是确保其资产价值稳定增长、抵御市场风险的策略，同时也是释放资产潜力、创造新的价值流和收益来源的重要手段。
企业的存量资产主要包括三类：一是历史遗留的建筑类资产。包括陈旧的楼宇、过时的厂房以及效率不高的土地。这些资产曾是企业通过市场化途径获得的重要资源。然而，随着市场环境的变迁，这些资产原有的市场定位已不再适应当前的需求，因而需要重新定位以适应新的市场方向。二是企业的自用资产。经过长年累月的使用，现已变得破旧，无法满足城市发展的功能需求，导致其市场价值大幅下降。或由于城市规划的调整，这些资产亟需更新和改造以恢复其活力。三是企业通过债务清算收回的资产。这些资产往往质量参差不齐，且与企业主营业务存在差异，使得企业在运营上面临挑战，需要重新调整运营策略。
在大多数情况下，存量资产的更新与盘活需要投入资金进行改造和升级，这为以工程建设为主业的企业提供了广泛的参与机会。在最近与多家建筑类企业共同参与存量资产盘活项目的过程中，我们发现在实际操作中存在不少认知上的误区，阻碍了存量资产盘活工作的顺利进行。为有效地推进这一工作，我们在理解盘活存量资产本质的基础上，需探索并找到恰当的方法和路径。
第一，根据资产的本体特性定位策划新的业态方向。
例如，对于结构稳固的楼宇，它们可能适合被改造为养老设施、现代化办公空间、租赁住房或精品公寓。同样，宽敞的厂房可能更适合转型为新型办公园区、商业街或购物中心。这些改造方向是由资产的物理特性和结构条件所决定的。
第二，在政策允许的范围内进行资产的盘活与改造。
各地政府为了促进城市更新和产业升级，纷纷出台了鼓励改造老旧建筑、发展智能化园区和文化创意园区等政策。例如，北京市在《北京市城市更新条例》中提到了更新导向：五环路以内和北京城市副中心的老旧厂房可根据规划和实际需要，引入产业创新项目，补齐城市功能短板；五环路以外其他区域的老旧厂房原则上用于发展高端制造业。各区引进项目要结合全市产业布局、各区产业定位，聚焦新一代信息技术、医药健康、智能装备、绿色智慧能源等高精尖产业领域，进一步细分优势赛道，实现高端化、特色化发展。面向新型储能、智能网联汽车、6G、氢能、光电子、商业航天、石墨烯材料、低碳技术、空天开发等重大前沿技术和未来产业领域，实现前瞻布局和探索发展。成都市住房和城乡建设局等四部门在2023年8月印发《关于利用存量非住宅性空闲房屋发展新产业新业态新商业相关政策的实施细则》中规定，不变更不动产产权权证上的用途和使用权人的情况下，通过对存量非住宅性空闲房屋建筑内部实施改造建设、节能改造、增配设施、改变功能，以用于从事文化创意、教育养老、体育健身、旅游休闲、新消费场景等新产业、新业态、新商业的行为。改造后的宗地和建筑须用于从事《新产业新业态新商业模式统计分类（2018）》（国统字〔2018〕111号）中明确的五类活动，即互联网与现代信息技术服务、现代技术服务与创新创业服务、现代生产性服务活动、新型生活性服务活动、现代综合管理活动等。
第三，结合老旧资产所在区域的市场条件定位新的业态形式。
分析资产所在地的人口结构、产业生态和城市交通等条件，可以帮助我们预测改造后的业态是否能满足市场需求，从而确保投资回报。例如，在以生活居住为主的区域，可改造为生活配套或者商业服务，在办公功能集中的区域，可改造为酒店公寓这一类的产业配套设施，这样针对性的改造会更有市场前景。
所以，企业在进行存量资产盘活时，需选一个有价值的新方向，把资产转化成新的投资项目，而原有资产能做什么业态，是由资产本身的特性、政策的引导方向和所在区域的市场特征三者共同决定的。在此基础上再去进行财务测算和评估，判断存量资产是否具备改造的可行性。
深刻理解存量资产盘活项目的核心本质后，企业需构建一套系统化的推进程序。这与传统的增长型投资项目有所不同，它要求我们遵循一套规范的操作流程，而不是依赖于随机选择运营商或期望通过一对一的谈判就能轻易解决问题。这个程序总体上可以概括为五个步骤。
一是项目诊断。
改造前需对项目进行全面的评估和判断。包括确定改造的基本方向、识别潜在的问题等。以确保能够清楚地了解项目的实际情况，从而为接下来的决策提供坚实的基础。
二是业态选择。
在综合考量了业态选择的关键决定因素后，可以甄选出同时满足这些条件的业态改造方案。通过财务评估和测算，从中挑选出市场价值最高的方案，将其作为项目改造和盘活的首选方向。
三是寻找运营主体。
对市场上潜在的合作伙伴进行全面的梳理和考量，寻找一个合适的运营合作伙伴并共同构建一个从投资改造到运营合作，再到项目退出的完整闭环。同时，也需要与运营合作伙伴共同确定一套市场化的合作机制，实现真正的利益共享和风险共担。无论是通过租赁、运营合作，还是品牌管理等方式，我们都需要找到一个既能满足市场通行做法，又能与企业自身的运营战略或投资战略高度契合的合作模式。
四是运营的实施过程。
在运营过程中，作为业主和改造投资主体，不能在完成改造工作后就置身事外。需要对项目运行进行持续的管理和监控，对市场变化进行长期的跟踪和分析，以便能够与运营方共同应对可能出现的市场波动。同时，也需要对运营方进行有效的管理和考核，确保项目的平稳运行。
五是资产移交。
项目结束后，资产通常又会回到业主手里，我们需要在新的发展周期内再研究下一阶段的项目运行或者是二次改造的方向。
基于这套程序，企业可以在内部建立相应的管理规程，类似于投资项目的投审程序，比如明确在哪些环节、在什么层面上进行审查和决策。对于业主来说，即使面对不太熟悉的工作，只要有了这样的规程指导，也能够按照既定的步骤，一步一步地推进项目，确保项目的顺利进行。
在实际工作中我们发现，建筑类企业和投资企业虽然与许多运营商进行了接触，但难以达成一致，这种反复的洽谈失败，往往是因为双方存在认知上的错位。对于这个问题，我们后续会有更深入的技术性文章来进一步探讨。总体而言，我们需要从三个角度进行考量。
第一，要认可运营商价值
企业需真正理解并承认运营商的价值。资产的市场价值不仅取决于硬件设施，运营的质量也是关键因素。因此，不应将运营商视为单纯的服务提供者或劳动力，而应将其视为价值创造的重要伙伴。
第二，要建立合作机制
需与运营商建立风险共担和数据共享的合作机制。这种合作机制要求业主和运营商在价值共识的基础上，共同面对市场的不确定性。传统的投资企业可能更倾向于与政府合作的低风险项目，而与运营商合作则需要面对市场的多变性与不确定性。因此，风险不能完全转移给运营方，业主需要从战略上认可并共同分担市场风险。
第三，要真正理解运营逻辑
业主需在一定程度上理解运营的本质逻辑，以便更好地建立对运营方的考核机制。简单地将资产租赁给运营方并不是最优选择，业主应建立专业的运营管理部门与运营方进行有效对接。基于对运营价值的认可、风险共担的市场合作机制，以及对运营逻辑的把握，业主才能建立起有效的运营管理机制，实现良好的合作关系。
总体而言，存量资产盘活涉及到将资产转化为有价值的新项目这一复杂过程。企业需认清项目本质、建立清晰的内部运作流程，选择合适的运营合作伙伴，并与之建立稳固的合作关系。通过这些措施，企业才能在未来的城市存量发展时代，更好的找到企业发展方向。
