土拍研究院
数据截至时间：2024.10.31
房地产政策：
10月12日，国务院新闻办就“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况举行发布会。
10月17日，国务院新闻办介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
土地市场：
住宅市场：
① 供求价：10月，无锡市区商品住宅供应8.39万㎡，成交16.83万㎡，成交均价22159元/㎡。10月受国庆假期及中央释放929政策带动，整体市场热度有所回升，全市成交量回升，成交均价有所下滑。从区域来看，惠山区、梁溪区为市区供应主力；成交方面，锡山区、惠山区成交占比较高；经开区以30912元/㎡成交均价领跑全市，梁溪区、滨湖区位列均价第二、三位。
② 成交结构：无锡商品住宅成交主力为90-110㎡、200-300万元。
③ 库存：10月，无锡市区狭义库存505万㎡，较上月略有减少。
政策要点：
10月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，1年期LPR为3.10%，上月为3.35%；5年期以上LPR为3.60%，上月为3.85%
10月12日消息，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行今天一早陆续发布公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。多家银行明确，存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。如果贷款人的存量房贷的利率已经低于贷款市场报价利率LPR-30BP，将不会进行调整。而对于固定利率存量房贷，则需要先行转换为贷款市场报价利率LPR加减点的浮动利率，之后银行就会直接进行调整。
梁溪城市发展集团有限公司将“以旧换新”升级为4.0版本
10月16日，据“梁溪城发集团”官方公众号消息，为满足长三角客群的置换需求，江苏省无锡市梁溪城市发展集团有限公司将“以旧换新”升级为4.0版本。公告显示，基于“以旧换新”原公告中，梁溪城发集团指定主体收购无锡市存量二手商品住宅、优质公寓、优质商铺，以及苏州、常州等城市存量二手商品住宅。此次再次扩大如下范围：一是增加对无锡全市优质产业载体（含所有权为法人单位）的收购；二是增加对上海、南京等长三角城市范围内存量二手商品住宅的收购；三是增加新楼盘溪上月（光电园C地块）、诗语溪境（二泉地块）参与。根据公告，无锡市置换客户，需客户本人持身份证原件、二手物业产证原件（法人单位需持相关证照原件），到各意向换购楼盘营销中心报名。苏州市、常州市、上海市、南京市等长三角城市范围置换客户和需置换即将上市楼盘的客户，可通过“梁城美景”线上预登记通道进行相关登记。
10月10日，无锡成交7宗宅地，涉及梁溪2宗、锡山2宗、惠山2宗以及滨湖1宗，总成交占地面积约20.9万㎡，成交总价31.7亿元，7宗地块已全部底价成交，以地方城投托底为主。从容积率来看，本批次土地依然增加了对低密产品的土地供应，容积率低至1.01，最高也仅1.6，旨在优化市场供应结构，充分满足改善型客户的置业需求。此外，本场土拍也不乏联合拿地方式。据悉，XDG-2024-34号地块（北庄地块）由山水城发联合蓝城摘得，楼面价15802元/㎡。
10月21日，无锡四批次土拍挂牌10宗优质地块，涉及梁溪、锡山、惠山、滨湖和新吴五区。总出让面积超38万方，出让总价61.5亿元，最高起拍楼面价19459元/㎡。将于11月20日9点30分竞拍。从容积率来看，本批次地块最低容积率1.03，为鹅湖陆家墩地块，1.6以下地块占据8宗，整体依然以低密供应为主。其中，竹园里A地块也以1.05的超低容积率惊艳亮相。
11月1日，无锡五批次土拍挂牌14宗优质地块，其中包含有：小娄巷南侧地块、海力士医院北侧地块等优质项目。总出让面积超53万方，出让总价83.9亿元，最高起拍楼面价21488元/㎡。将于12月4日9点30分竞拍。
市区供求量价：2024年10月，无锡市区商品住宅供应8.39万㎡，成交16.83万㎡，成交均价22159元/㎡。10月受国庆假期及中央释放929政策带动，整体市场热度有所回升，全市成交量回升，成交均价有所下滑。从区域来看，惠山区、梁溪区为市区供应主力；成交方面，锡山区、惠山区成交占比较高；经开区以30912元/㎡成交均价领跑全市，梁溪区、滨湖区位列均价第二、三位。
库存：2024年10月底，无锡市区狭义库存505万㎡，库存有所减少。
备注：
狭义存量：指已领取预售证但未销售的建筑面积；
广义存量：指狭义存量+已动工但未领取预售证的建筑面积+已成交土地但未动工的建筑面积
去化周期=存量/近一年商品住宅的流速
成交结构：2024年10月，无锡商品住宅成交的主力为90-110㎡、200-300万元。
项目排行榜：2024年10月大华锦绣前城以成交1.98亿元、0.93万㎡占据金额、面积双榜冠军 。TOP10项目中，经开区项目占据金额榜3席，惠山区项目占据面积榜4席。
无锡各区住宅市场分析，详见完整报告。
江阴新房市场分析
江阴新房市场住宅供求量价
2024年10月江阴新增住宅供应4.44万㎡，成交量5.43万㎡，成交均价18639元/㎡。10月澄江街道、云亭街道为主力成交区域。
江阴项目排行榜
2024年10月仁恒棠颂以1.77亿元夺得金额榜冠军，华润置地江湾城以0.64万㎡夺得面积榜冠军。
宜兴新房市场供求量价
2024年10月，宜兴商品住宅无新增供应，成交2.13万㎡，成交均价14142元/㎡。
宜兴项目排行榜
2024年10月栖氿云璟以0.72亿元、0.53万㎡占据成交金额面积双榜冠军。
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