土拍研究院
数据截至时间：2024.10.31
2024年10月苏州市区新房供求规模小幅微跌，但成交方面得益于新政利好和房企大折扣力度促销，成交量环比上涨54%，规模达到年内次高。
数据说明：
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；
数据来源：土拍网；
10月份苏州市区陆续完成5场土拍，共成交13宗宅地，绝大部分地块都位于主城核心，13宗宅地里，几乎都是低容地块，最低容积率1.01。其中吴中Z17号地块，位于吴中城南板块，容积率1.02，由南通市鸿远置业（海门区国资）竞价2轮拿地，成交价11.01亿元，楼面价21698元/㎡，是自2021年6月份以来，吴中区的首宗溢价地块，同时，地块21698元/㎡的成交价也成为2020年至今吴中区成交楼面价新高。
热点地块分析：
城市区位：地块位于工业园区星湖街西、创苑路南。
地块特殊要求：
（1）全装修成品住宅，装标不低于3000元/㎡；
（2）建筑限高60米；
（3）容积率1.6。
周边房价：目前月亮湾板块的新房面临断供，仅剩君和居几套房源在售，此前路劲君和居也是刷新了板块价格，均价突破5.7w+；2022年底首开的文禧花园，两个月左右就清盘；去年上半年入市的润月雅筑，两次开盘均摇号；周边二手房，美颂花园挂牌价在4.6万-4.7万/㎡。
地块环境配套：位于独墅湖板块，美颂花园东侧，区位条件优越，周边配套成熟。交通上，地块紧邻轨交2号线月亮湾站，临近星湖街、独墅湖南隧道等交通要道，出行便利；周边有独墅湖邻里中心、中新星湖天地等，可满足日常商业消费需求；白鹭园、独墅湖公园、一棵树营地等，景观休闲条件优渥；苏州工业园区独墅湖幼儿园、中科大附中独墅湖学校等教育配套。
投资建议：本案于2023年进行规划调整，由商业用地改为商住用地，今年又从商住用地调整为纯住宅用地，并相应降低了容积率，从1.8降至1.6。后期大概率打造洋房产品或者洋房+大平层混搭。
10月份苏州四县市共成交9宗涉宅地块，总占地面积38.34万㎡，总建面45.26万㎡，总成交金额35.79亿元；且挂牌13宗涉宅地块，总占地面积59.58万㎡，总建面83.75万㎡，总起始价70.05亿元。
供求量价：
2024年10月苏州市区商品住宅供应面积17.2万㎡，环比下降37%，同比下降50%，新房成交面积45.7万㎡，环比上涨54%，同比上涨16%，成交均价26305元/㎡，环比下降1.0%，同比上涨5%；得益于节前新政重磅利好政策落地和传统营销旺季，新区狮山绿城逸庐、园区紫金翡丽甲第、金鸡湖畔瑞园等多个高端产品相继入市，10月成交回温明显，成交量达到年内最高。
数据说明：
苏州市区住宅数据范围：园区、新区、姑苏区、相城区、吴中区、吴江区
成交结构：
10月苏州新房主力面积段为100-110㎡成交占比17.4%，占比呈现逐月下滑，本月相城区中铁建花语云萃华庭为成交套数之首；改善类140-150㎡成交占比达到15.1%，占比提升明显；此外面积段在120㎡以上改善户型成交占比56.3%，市面以改善户型为主力成交。而总价段150-200万占比18.4%居首位，其次是200-250万、250-300万。
截止2024年10月底，近一年商品住宅月均流速31.6万㎡/月，狭义库存667万㎡&狭义去化周期21个月，广义库存达到2203万㎡，而广义去化周期拉长至70个月。随着10月成交大幅提升，全市库存去化速度明显增快，去化周期回落。
园区湖东金鸡湖畔瑞园以17.14亿元&3.32万㎡的销售成绩占据金额、面积双榜冠军，该项目9月底一次性取证102套14栋70年产权公寓，均价51592元/㎡，全部售罄；新区狮山绿城逸庐以3.85亿元的销售成绩，成为金额榜亚军，象屿恒泰天誉东方销售3.8亿元位居金额榜季军。此外中铁建花语云萃华庭、龙湖未来御湖境分别以1.70万㎡、1.14万㎡占据面积榜第二、第三。
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