魔幻的2024年，终于结束了。
这一年，珠海发生太多事了！但用一个词形容2024年的珠海楼市，那便是“跌岩起伏”。
一方面，今年已是房地产市场步入下行周期的第三年，珠海楼市持续低迷；另一方面，抢救政策频出，尤其是“9.24”、“9.30”新政，力度空前，让整个地产进入宽松周期。
那么，这一年珠海楼市究竟发生了什么？
接下来，房姐将从房价、网签、库存、土拍等方面，带大家还原一下2024年的珠海楼市行情。
1月→12月，房价降了约1955元/㎡！
首先，先来看大家最为关注的房价。
根据安居客数据，在过去的一年里，珠海房价整体上呈“高开低走”态势。
第一季度保持在25066元-26050元/㎡左右，而从6月份开始下降，尤其是在7月分，直接骤降至21580元/㎡。
8-9月虽然出现了略微上涨，但10月份却再次呈现下降趋势。
12月份，全市均价为23111元/㎡。
值得注意的是，从1月的25066元/㎡到12月的23111元/㎡，对比下降了约1955元/㎡，降幅约7.8%。
近6年新低，只网签了18531套
在网签方面，2024年珠海共网签了18531套一手住宅，同比2023年下滑了约16%。
复盘近6年网签数据，今年网签量直接创下了新低。
通过数据可以看出，2019-2021年网签量为3.8万-4.8万套，而从2022年开始，便一直在走“下坡路”，而今年，甚至不及2020年的一半。
其中2月最低，只有941套，环比下滑约44.7%，同比下滑约48.5%。
表现最好的是6月、10月、11月、12月，网签量都是2000+套。从中可以看出，自从降首付、降利率、降公积金利率及全面取消限购和限售等一系列“大招”出台后，第四季度成为一道明显的分水岭，网签量明显止跌回升。
斗门区表现最好，网签量6341套
具体到各个板块上面，住宅成交主要集中在香洲区、斗门区、金湾区和横琴合作区。
其中，斗门区一骑绝尘，全年网签量6341套，但对比2023年却下滑了约10.2%；其次是金湾区，为4022套，主要来自于畔山御海、融创云水观棠、华发保利天和等项目；
香洲区位列第三，为3946套，其中十字门3大项目占据了全区41%的成交份额；
横琴合作区2496套，成交主力为华发·横琴玺、横琴口岸广场、大横琴·横琴寓等项目；高新区共网签了1467套，同比下滑约47.1%。
经开区最少，只有259套。
珠海TOP70，华发项目卖的最好
那么，去年都有哪些项目卖的最好？
年度TOP70都在这了：
除去澳门新街坊、畔山御海、华发海港澜湾广场非市场销售项目外，表现最好的有：
华发·横琴玺、华发琴澳新城、华发又一城、华发·湾玺壹号、中海寰宇天下、星河湖山春晓、湖心金茂悦、正方·南湾首府、五洲家园、华德同裕·璞樾等等。
吉大去化周期最长，达222.1个月
而随着销量的下降，供应的增加，库存压力在持续攀升。
根据珠海中原研究中心数据，截止去年11月底，全市住宅库存面积367.51万㎡，按近6个月去化速度，去化周期去到了20.9个月。
一般来说，库存去化周期合理范围为6-18个月（来源：百度百科），而珠海的去化周期明显超出了这个范围，这说明珠海正在面临“供过于求”的局面，去库存的压力相对较大。
其中，老香洲、金湾、斗门、横琴合作区去化周期都在合理的范围内，横琴合作区去化周期最短；
而吉大的去化周期最长，达222.1个月；其次是新香洲，为72.1个月；经开区虽然在售项目不多，但去化周期同样很长，为55.7个月。
｜新香洲
需要注意的是，如后续一手新增供应不减，但成交放缓的话，去化周期仍将走高。
而库存量大的区域，价格松动将比较明显。其中又以楼盘素质偏低者，降价最为明显。但库存量小的区域，价格回落可能性将会比较小。
去年，珠海共卖了6宗宅地
土拍方面，去年珠海土拍市场以平淡收官，只成功出让了6宗商住地，合计面积约32.47万㎡，共揽金约68.5亿元。
其中，金湾南水1宗，斗门湖心路2宗，香洲南屏1宗，香洲新香洲1宗，高新区金鼎1宗。
从竞得房企性质来看，“国字号”依然扛大旗。
总价及楼面价最高的是华发香山湖壹号地块，以总价34.53亿拿下，折合楼面价约16007元/㎡；最低的是格力·蓝领公寓地块，以总价1.93亿成交。
而这其中，由华发拿下的华发香山湖壹号、华发南湾壹号苑在出让时就已经明确要建“新一代住宅”，并且要达到智慧住宅三星标准。
去年，珠海成交了7213套二手住宅
看完一手我们再来看二手方面。
根据贝壳找房数据，去年一整年珠海共成交了7213套二手住宅。
说实话，虽然一手成交有所降温，但二手表现相当不错。
除1月、2月、8月外，其他月份成交量都在500套以上，其中10-12月最为抢眼，比如10月，共成交了865套二手住宅，为全年最高。
而今年与近5年对比，直接创下了新高。其中与2023年相较，同比上涨了约61%。
至于挂牌数据，由于贝壳调整了机制，具体月份的挂牌数据没有扒到，不过据透露，截止目前珠海二手挂牌量还保持在5万套左右。
房姐有话说
总体而言，去年的珠海楼市波澜起伏，尽管有一系列救市“大招”，但市场信心依然不足，观望情绪浓厚，购房者置业更加谨慎。
此外，市场分化愈发严重。
在市场深度调整下，一手市场已进入深度洗牌期。可以看到，去年多个热门板块走出了独立行情，而有的板块却是表现平平。
但有一说一，在“以价换量”带动下，去年珠海在二手方面取得了不错的成绩。
究其原因，市场不再倒挂，挂牌量持续攀升，对于购房者而言，选择机会更多了，议价空间也更大了。
展望今年，在政策的持续发酵下，将有效推动楼市“止跌回稳”。
但不可否认的是，在产品内卷、交标内卷、配套内卷及“新一代住宅”不断杀出的情况下，今年的楼市预计会进一步激烈。
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