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来源:文旅
伴随宏观调控政策的持续加码、土地市场竞争的愈发激烈，房地产企业开始纷纷加入产业转型行列，将目标瞄上旅游市场。战略布局文旅地产已成为房企转型的新趋势。
PART1 文旅地产缺乏运营能力
还有那些大型的房地产公司转型成立的地产文旅，同样步履维艰，有的喊着有自己在上海迪士尼20年不会盈利，结果人家半年收回全部投资，有的房子盖的很漂亮，但忘了自己是做文旅不是地产，到最后要么跑路要么烂尾。
仔细想想，这些文旅地产都有一个共性：投资盖房子大把大把的花钱，广告投入也是大把大把的烧钱，但投资的项目就是少有人来，亏损起来也是毫不含糊，为什么？
据了解，目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，这类企业有实力、有视野，房地产开发经验丰富，但不少地产商依然沿用住宅的生意逻辑进行文旅项目开发，这不仅无益于项目推进，还会带来更大风险。文旅地产考验的不仅仅是当事企业的融资能力、资金运作能力，对内容创造及运营方面的能力亦要求极高，包括对宏观政策的把控和判断力。
房企开发文旅项目惯用高举高打、大步扩张的方式，动辄投资数百、上千亿。而高速扩张是对资金需求量的上升，这极其考验当事企业的融资能力和资金运转能力。
以华侨城为例。自提出“文化+旅游+城镇化”模式以来，华侨城在文旅项目的概算投资粗略估算已超万亿。而大规模的拿地后，其资金压力亦凸显。数据显示，2021年华侨城A实现营业收入1026亿元，归属于上市公司股东净利润38亿元，同比减少70.05%；扣非净利润同比减少76.29%至22.97亿元；经营活动产生的现金流净额为192.38亿元，同比下降9.34%。
值得注意的是，尽管华侨城近些年一直努力想要撕掉地产标签，但从细分营收来看，地产业务的贡献还是超过了旅游综合业务。2021年其房地产业务收入590亿元，同比增幅58%，旅游综合业务收入433亿元，同比降低10个百分点。作为文旅，华侨城像其他大多数地产文旅一样，没有做到独善其身。
这些地产文旅公司都是一个思路，文旅项目前期投资大，属于重资产项目，必须靠地产反哺，但是地产的后期溢价需要建立在旅游的成功运营来提升。若运营不力，则会影响体验式业态，进而影响地产项目销售。目前房地产企业运营文旅项目的能力参差不齐，且多数处于待开发阶段，如何让项目内容创新生成并可持续运营是摆在面前的一道难题。
PART2 得IP者得天下
文旅业内有言：得IP者得天下。IP可以说是文旅的核心，它代表着个性化和稀缺性，可以提高旅游目的地的复购、重游率和二次消费，能从根本上解决同质化竞争所带来的顽疾。
但很多房企转型文旅后，对于这种需要有实操经验的团队运营才有可能独辟蹊径火起来的文旅项目来说，房企大佬们似乎看不到这一点，在这些人的惯用思维里，就是我花巨资盖起来的文旅项目，不需要运营游客也应该。记住，房子在消费者刚需的时候尚且有选择权，更何况需要靠游客消费才能活下去的文旅项目？
文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同，想要打造旅游精品，强势IP的内容运营无疑是提升知名度的最佳途径。
作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面须做详细分析。业内也一直批判文旅地产项目大多内涵不足、没有灵魂，这就要求运营者们将文化与旅游进行充分有机结合，形成鲜明的主题，以打造差异化体验。
PART3 文旅地产是“文旅”而非“地产”
文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”，但其本质和核心却是“文旅”而非“地产”。一个成功的文旅地产项目往往都是通过对生态、业态的提炼，营造休闲的环境和氛围，并以独特的文化为标签形成组合联动。
文旅领域群雄逐鹿，如何通过差异化战略来获取竞争优势，如何达成旅游和地产的平衡，如何实现“旅游拉动地产，地产反哺旅游”的良性循环，是开发商们需持续思考的问题。
“始于运营，终于运营。”这是文旅项目的核心，但这里的“运营”不是假大空，不是曲高和寡，而是需要能够真正懂得运营是什么的实战团队，都说运营文旅项目靠的是文化，可那些房地产商又有多少是真正了解当地文化的？又有多少是真正了解游客消费心理的？
做文化没错，但是文化的前提一定是能认可的，广泛接受的，不要去说游客不专业，说游客不懂。你懂为什么游客不来？
文旅永远不变的就是永远在更新迭代。运营的真理在江湖，不在高堂，不断的在失败之中总结。文旅项目的施工建设、灯光配置，用越专业的公司越好，这个专业性很强。目前，没有专业的旅游运营的培训学校。文旅更新迭代很快，一线实操的的人才最懂运营。运营讲究的是实战，是在失败中不断总结出来的。
发掘自我的差异化IP，走自己的路才是出路。把自己的内容做好很重要，一味学习别人是没有用的。成功的文旅项目都是走了一条差异化的道路出来。
不要去模仿，成功的案例多半都有对应的硬性条件，代价是更大的资金损失。长沙的文和友很火，但是有的区域就不成功，自我复制都不能保证成功，何况是模仿他人。
现在大家都认可了运营前置，但什么是“运营前置”？运营前置的一个对应点，必须要资本后置。有多少文旅项目，开业前已经花了90%的资本，没有留运营的钱，怎么做运营？怎么实现引流？这样的文旅项目，结果就只是烂尾楼了。
一定要在前端把控市场，资金后置是要分期分批的投入。要留着足够的资金来做文旅内容，项目做好了，有了流量，很多品牌就会主动找过来。流量是需要资金砸出来的。一开始火是常态，如何持续火起来，怎么把其养成游客的习惯，打造出品牌。
建议：10%的资金要做市场调研和前策、概规。60%的钱做基础建设。剩下30%的费用做剩下来三年的运营。
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【考察时间】：2024年11月13日—15日
【考察地点】：河南
【参会对象】：沉浸式文商旅、乡村振兴项目开发方、农业开发、地方龙头企业、文旅集团、文旅平台、地方政府发改委、文旅局、卫健委、民政局、老干部局相关部门；地产、物业、保险金融、养老、大健康、文旅康养、老年大学、旅行社及相关行业上下游产业链企业家、公司董事长、总经理等核心高层管理人员（30人规模）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司
【报名电话】：186 1213 1371 金老师
【考察特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结
报名方式
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正式报名流程:领取报名表→填写报名表签字或盖章拍照回传审核→办理报名费用→协助预约落实酒店安排,开具发票
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