日本康养小镇CCRC模式案例解析

在康养小镇开发模式上有一种叫CCRC的模式。即持续照料退休社区。起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。CCRC是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。据1999年美国一项学术调查显示，居住于CCRC老人的余命年龄是非居住于CCRC老人的1.5倍，人性化的CCRC养老理念受到了老年人的欢迎与认可。

日本版CCRC的实践研究

CCRC在日本的发展分为企业主导和政府主导的两个不同发展主线。目前“日本版CCRC”通常指始于2014年安倍政权二期的政府主导模式，其着眼点并不只是老人问题，而是相当大比重注入了如何盘活地方城市由于人口老龄化所带来的城市产业空心化问题。在政府主导下，该模式迅速在全国范围展开，上千亿日元的年度财政投入，也大力推动了这一规模宏大的社会政策的实施，其带来的影响也是民企的商业运作所无法比拟的。

案例1--美奈宜之林

日本在20世纪90年代中后期、泡沫经济之后如何重振经济是社会最为关注的问题。金融数据显示老年人普遍拥有一定资产，研究如何激发老年群体的消费。美国CCRC本来就是面向中产以上的人群设计的养老模式，因此日本开始出现面向富裕层提供此类新型高端养老环境的各种项目。其中，美奈宜之林就是其中之一:

项目概要:

在此时代背景下由福冈市的开发商率先引进美国CCRC模式进行开发，距离地方中心城市福冈市约1小时车程，项目位于朝仓市郊外风景秀丽的自然景区中，定位为田园乡居式社区，当初计划总投资300亿日元，总开发面积约127万平方米，建设包括老年独栋住宅、集合住宅以及医疗、以高尔夫球场为首的各种运动设施、剧场、温泉、商业等配套设施的壮大规划，以老年社区的理想形象在全日本推销。设施一期于1996年5月开业。原计划引进1000人居民，而实际只有将近200名，由于销售不畅，很快开发商出现资金困难，最终被迫放弃了剩下的开发计划。

发展过程:

开发10年后，即入住时的低龄健康老人，部分人开始出现介护的需求，社区开发自身半途而停，未成规模，无法独力支持老人照料机构的新设，因此开始有老人住户处分资产撤离社区，一时令社区前景陷入黑暗。

社区居委会联合开发商，在咨询了学界、政府主管部门意见的基础上，共同制定出社区的再生方案。目前以老年住宅为主，已形成良好居住环境的“美奈宜之林”一期社区现状。

方案特点:

①构筑健康社区的面貌

积极引进年轻一代，将原来老年社区的定位改变为可容纳中青年家庭的多世代共同生活社区。

②充分利用各年龄层人才资源

在多世代共生前提下，老人从仅接受生活照料服务变成既接受服务也提供服务，比如成为儿童的课外辅导员等，发挥老人的能力价值。儿童从老人那里学到知识，也带给老人快乐心境。而年轻家长在社区内工作，填补社区年轻劳动力的不足。

③确立引进年轻家庭方案

由开发商将部分空置的二手住宅按新建价格的60%左右相对优惠价格出售给愿意移居的年轻家庭。

④未来计划

在恢复了活力的社区内建设老年照料机构等，完善社区的配套服务，实现真正意义上的社区内养老。

⑤变CCRC为多世代共生

将社区定位由老年社区改为多世代共生，理论上已经偏离了 CCRC模式。

项目总结:

方针调整10年后，上述方案得到全面实现。社区现有常住家庭322个，居民645, 外地移住超过50% ,人口老龄化率由原来作为老年社区的几乎100%降低为57.5% ,儿童比例将近10% , 改善了社区的人口结构平衡。社区内不但拥有了老年照料设施，还建设了社区医院，访问看护服务站等配套设施，成为老年人可以真正安心生活的社区。多世代共生发展的结果，带动了周边车程15分钟圈的医院、学校、商业购物中心的开发。实践结果证明这才是适合这一项目的发展模式。

案例2--Smart Community 稻毛

时代背景:

2000年启动的介护保险制度是日本介护产业发展的历史转折点，吸引了大量企业试水养老领域，CCRC作为一个外来的品牌标签，被糅合进了日本的制度条件中。设施所强调的是区别于一般养老机构的新理念、新形象所带来的新生活。面向的依然主要是富裕老人，如何充分利用制度的利益来获得更高性价比服务和运营效益成为设施策划的定位基础。通过合作方式积极引进外部资源，试图建立多企业共嬴的设施运作模式。

项目概要:

项目始于2009年，项目虽宣称投资额150亿日元，但全程贯彻节约的方针。设施地处日本千叶市，其中最主要建筑--俱乐部会所为原大型超市撤退后的空置建筑进行改造使用，虽然节约了建筑投资，但老年设施在选址与建设上本来与商业设施相差甚大，因此也给本案从一开始便留下了不少开发硬伤。

“Smart Community 稻毛”北区的老年住宅:受土地朝向制约形成东西向为主的住宅布局

“Smart Community 稻毛”整体鸟瞰:南北分断，带来使用上的不便

设施整体由俱乐部会所和6栋老年住宅、附加住户专用的运动公园所组成。主要居住区与配套服务区被城市干道所隔，受到城市干道的噪声影响，受土地朝向制约的东西向住宅布局等都是建筑上的不足之处。设施设计规模1000人，目前运营第8年，会员约700人，实际入住人数不明。

发展过程:

设施定位主要面向自理老人，只考虑健康老人的生活环境，甚至连住宅都没有满足老年住宅的无障碍标准，需要生活照料则采用访问看护，需要入院介护则要求住户转换设施的做法，这点上已经脱离了CCRC最值得评价的一站式养老终老的模式思想。运营方把利益着眼点落到房地产上，凸显了企业发展CCRC模式的瓶颈。近年入住业绩低迷，出现了新房和二手房同时在市面上流通的不利局面。

日本企业主导CCRC案例总结

①大规模CCRC老年社区的模式并不适合土地资源缺乏的日本，即使确保了土地进行大规模开发，从老年住宅到各种配套都需要从零开始，首先要求有充足的资金投入。由于日本的老人不少都是处理了现有住房后迁入老年社区的，在心理上、经济上需要下大决心，没有看到一定的完成度难以轻易下决心，CCRC社区的初期开发难以实现边建边销的滚动开发。

②必须实现相当的规模才能支撑起配套设施的运营，如果入住率不高不稳定，配套的医院、看护设施的运营也会出现困难，由于这些配套设施多采用委托外部运营形式，服务团队一撤相应的社区功能马上停转，是规划当初必须仔细研究的重要内容。

03

日本主导政府CCRC分析

时代背景

2010年以后，随着日本社会少子高龄化的日趋严重，主要城市圈之外的不少地区出现了人口减少、城市产业空心化的现象。部分由于维持不了原有行政区规模而不得不进行合并。年轻人流向大城市寻求发展，空置住宅不断增多，给城市带来景观到治安的多方面隐患。而另一方面，以首都东京为首的大城市中，老年人口比例快速增加，对基础设施、公共服务等带来极大的影响。为缓解东京圈这一资源过度集中的问题，提高大城市效率，协调首都与地方城市的均衡发展，在政府的行政层面上出现了如何有效疏导老年群体的政策研究。

导入契机

由于美国CCRC模式所提倡的老年人自理生活的维持和积极健康生活的开展与日本的预防医疗方针一致，故迅速成为了政府研究的基础模版。2014年政府提出的“日本版CCRC”模式的概念，随后通过多个产官学研讨平台进行调研和讨论，“日本版CCRC构想有识者会议”作为其中最主要的机构，在2015年12月向政府提交了最终的研究报告书，以此为基础结合政府自身和其他团体的调研成果，编制出日本版CCRC的框架内容。

生涯活跃的地区构思

基于美日两国在国民性、地域性、制度三大方面的本质不同，政府主导版本采取的是“重魂轻形”的借鉴方式，直接借鉴的内容非常有限，主要是对CCRC作为一个社区综合体的概念定义和作为社区主体，健康老人活跃其中的理念借用。

基本理念

将日本版CCRC命名为生涯活跃地区，旨在提供以老年人为主体的地区环境， 令老年人得以积极地融入到地区的社会生活中来。迁居后在安享地域社会的健康生活的同时，在需要医疗介护时得以获得持续的照料的社区。其基本理念包括以下7项:

协助以东京圈为首的大城市老年人，满足他们迁居地方城市的希望;实现健康而积极的生活;与地域社会的多世代互动;确保获得持续的照料;利用IT技术等提供高效服务;通过居民的参与和信息公开等实现更具透明度的事业运营;

为实现迁居老年人的愿景提供多样的支援。

主要特征为:

①与传统老年设施差异化

日本政府主导CCRC与传统老年设施的本质区别:

②“3+1”构成要素

以居住、照料、活跃的生活要素加上迁居要素构成3+1的模型框架。迁居地提供多种选择，通过尝试居住等确认老年人的兴趣移住地点。

构建地域联带网络型老年居住模式体系

通过疏导东京圈的老年人到地方城市，可以盘活当地空置的住宅资源和相对有富余的医疗看护资源，美国CCRC是以社区为单位的集中型，而日本模型理论上就是分散成小规模多组团分别融入地区社会的地域网络型，所推动的是建设一个资源(尽可能利用现有资源)的共享网络，把建设老年产业定位为带动地区发展的新引擎。

规划目标:日本政府对这一施政寄予了极大的期待

①健康面上，通过鼓励老年人积极参与社交活动，提升自我生命活力实现介护预防，促进健康长寿，最终降低未来的医疗、介护费用的社会负担;同时，保持健康的精神状态，建立邻里交流机制可以有效避免孤独死;

②通过产业发展拉动经济，进而扩大消费，最终实现税收的增加;

③社会活动面上，积极诱导老年人融入社会活动，实现多世代共生的和谐社会;

④城市发展面上，利用既有的建筑作为设施，促进紧凑型城市的建设;

⑤能源面上，通过节能化技术实现低能耗目标。

不同地方城市根据自身特点所提出的不同发展规划构想:

构筑魅力的多样化迁居地候补网络

利用自然的田园生活计划，利用大学院校资源的生涯学习型，利用当地传统文化的扶植传统计划等。政府对后续的推广工作制定了详尽的计划和指导纲要，保证未来在全国的顺利推广，从选定项目规划，到确定参与的地方政府，接着由地方政府去招标参与企业和团体，最终将实施规划提交上级审核。

日本版CCRC存在的问题

这一政府主导的日本版CCRC虽然还在进行中，从理论上似乎既能缓解东京圈的城市资源紧张，又令地方获得再生的机会，可谓多方共赢的计划。但实际上依然存在不少问题。

1.理论常常由于前提假设而陷入自圆其说的陷阱，比如有持谨慎意见学者认为，地方的计划如果没有足够的魅力，老年人是不会移住的，如果没有预定规模的老入移住，则前面所作的投入就可能打水漂;

2.地方移住的费用测算以现状老年人的平均年金收入，即月额21.8万日元为标准，而实际上能达到这一标准的，即使在目前也只是部分的退休老人，在未来的年金额不断下降的条件下，如何平衡经济账依然没有答案;

3.由于地方城市自身也处于严重老龄化阶段，目前不少地方已出现介护照料设施的床位不足现象，即本地老人本身已经超荷了，当多数健康老人移住数年后需要看护服务时，当地是否能有顺畅安置的富余力量等等。

上述问题还需要日本政府在今后的政策推动和实践过程中加以研究和应对。

参考与建议

不盲目引进

坚持从时代背景条件和实际的地区需要出发的工作方针。CCRC模式定义广泛，如同日本在引进时研究美日的本质不同一样，中国也应对中美作出仔细比较，选取具备高度可行性的项目作为规划要素。

强化风险管理

相对于美日养老体系的相对成熟，中国现阶段仍未建立起完善定型的养老保险制度，目前的养老模式规划很可能面对的是一个过渡时期，由此所规划的中国式CCRC需要作为一个具备一定调整灵活性的产品来考虑，保留一些可变量要素，随着时代和制度的进化而完善。

保证长期安定性

美国与日本的CCRC, 多数老年人是处理了既有住宅而迁入老年社区的，即该住宅是迁居者的唯一住宅，这种性质就保持了迁居的长期安定性。可以作为常住规模人口来配套医疗、看护照料等设施的建设。而中国的老年人很可能作为投资买下物业，当拥有一套以上的住宅时，其居住形式很可能便只是有限期间的，这就难以融入CCRC的迁居养老模式。这和结合旅游资源时，如何解决旅游的季节性和养老的常年持续性问题是同样的问题，安定的持续居住性是发展养老服务的前提。

多元化定位

在对待养老地产上，开发商希望简化产品模型，希望只考虑以健康老人为对象，而老年人最为关注的却是万一需要照料时的可选方案。因此对于养老小镇这类大型项目，在开发上必须具备超越单一地产项目的思维，在区域发展的水平上对项目进行综合定位和策划。

融资方式多元化

小镇项目通常投资额较大，回报周期长，宜采用多元化的投资模式，适当化解投资风险。目前国内特色小镇项目采用以政府引导、社会资本广泛参与的融资模式较多，即PPP模式。PPP模式的特点是强调参与各方发挥各自优势，风险共担利益共享。PPP项目在机制上，与传统投资模式相比流程更为科学规范，从项目土地供给到税收优惠，政府作为项目公司成员，将全过程的为项目保驾护航，保证项目健康持续。

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