摘要
2024年9月26日，政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，释放了积极、强劲的政策信号。针对当前房地产市场供求关系发生重大变化的时代背景，本文较为系统的从“止跌回稳”面临的内外部形势、市场现状、两轮库存高位时期的政策比较以及量化监测指标等方面，对止跌回稳“是什么”“为什么”“怎么办”进行全面分析，在此基础上提出衡量“止跌回稳”的政策传导路径和主要先行指标。
从历史数据分析，政策刺激后房地产市场通常表现出量、融、价、投四个传导链条，且融在价前，销量和融资相关指标可作为监测政策效果的先行指标。预计2025年销售同比继续边际改善；房价仍在寻底阶段，上半年是“价稳”的关键期；房地产开发贷和个人按揭贷款保持平稳；“投资稳”要慢于“销量稳”近一年时间，预计2025年末触底。乐观情景下，2025年全年商品房销售面积累计同比增速-5%，开发投资累计同比增速-8%。
2025年，围绕落实中央经济工作会议精神，政策层面将“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，在树信心、强组织、活资金、促更新、创产品等五个方面存在政策发力空间。
目 录
一、“止跌回稳”面临的内外部形势
（一）国民经济支柱产业的再讨论
（二）供需两端内生动力发生变化
（三）拉动经济三驾马车面临挑战
二、“止跌回稳”的一揽子政策
（一）深刻认识和把握房地产市场规律下提出的重大决策
（二）两轮库存高位时期的施政对比
（三）一线城市“领头羊”效应明显
三、从历史、现状看“止跌回稳”监测指标
四、从量、价、融、投看2025年房地产市场走势
（一）销售：整体缩量，销售同比边际改善
（二）房价：仍在寻底期间，核心城市抗压性较强
（三）融资：房地产开发贷和个人按揭贷款保持平稳
（四）投资和库存：处于传导链条末端，租金回报相对优势显现
五、政策展望与建议
（一）树信心，继续强化市场预期引导，落实好增量和存量一揽子政策
（二）强组织，从制度层面优化和提升行业运转效率
（三）活资金，用好用足资金端政策，促进加快保交房、保民生
（四）促更新，继续深入推进城市更新改造，改善民生，提升人民的幸福感、获得感和归属感
（五）创产品，运用好金融手段，联动好资本市场
文 丨 温彬 卜钰馨
房地产行业与经济金融、地方财政、安居就业密切相关，对国家GDP的拉动力、辐射力和影响力大。地产稳则经济活、金融畅、消费强，重新认识房地产是国民经济的支柱产业，意义深远。2024年前三季度，房地产行业仍处在新房、二手房库存高，销售、价格、开工处于历史较低位的“两高三低”阶段，“止跌回稳”刻不容缓。9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，定调下一阶段行业走向。一个月内，相关部委、地方政府从供给、需求、融资、投资等四个方面全方位出台落地和细化政策，显著提振了市场预期和信心。
关于“止跌回稳”的政策传导路径与监测指标，我们认为，达到量价企稳、供需动态平衡是当前“止跌回稳”的关键。从以往历史经验看，政策传导通常从销量、融资、价格、投资四个阶段进行传递，融资稳在价格稳之前。政策刺激后，通常首先表现出需求端商品房销量扩大、销量企稳，随着销售资金回笼作为一部分自有资金与房企融资（主要是银行贷款）共同促进开发投资；持续的资金传输对价稳起作用，从而完成链条的完整传递。因此，可将销量和资金相关指标作为监测“止跌回稳”效果的先行指标。
展望2025年，房地产行业“止跌回稳”对化解行业风险、推动经济高质量发展意义重大，预计全年销售同比继续边际改善；房价仍在寻底阶段，上半年是“价稳”的关键期；房地产开发贷和个人按揭贷款保持平稳；“投资稳”要慢于“量稳”近一年时间，预计2025年末触底。政策层面在树信心、强组织、活资金、促更新、创产品等五个方面存在发力空间。
一、“止跌回稳”面临的内外部形势
（一）国民经济支柱产业的再讨论
2003年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，首次提出“房地产业是国民经济的支柱产业”。此后，经过十几年的市场化发展，房地产业逐步巩固了其支柱产业地位。2023年7月24日，中央政治局会议提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的重大判断后，房地产行业作为“国民经济支柱产业”地位再次引发热议，再次形成共识。
房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与中国经济深度关联，也与广大人民群众生活息息相关。数据显示，涉房贷款占银行信贷比重的40%、房地产业相关收入占地方综合财力的50%、房地产占城镇居民资产60%，即使在房地产行业深度调整后，相关数据仍占GDP较大比重。2024年前三季度，全国新建商品房销售额6.88万亿元，房地产开发投资完成额7.86万亿元；三季度末，房地产开发贷款余额13.79万亿元。三者分别占前三季度国内生产总值的7.24%、8.27%和14.5%。
（二）供需两端内生动力发生变化
供求关系发生重大变化是当前房地产行业面临的核心问题。供给方面，现阶段住宅总量已基本满足需求。据国家统计局《中国人口普查年鉴-2020》数据，中国家庭户人均居住面积达到 41.76平方米，平均每户居住面积达到 111.18平方米，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米，人均住房间数达1.14间。需求方面，一是人口红利逐步消退。当前，我国人口自然增长率连续两年为负，未来新增置业需求受人口收缩影响。二是城镇化增速逐步放缓。国家统计局数据显示，2023年我国城镇化率为66.16%，边际增长趋缓，但户籍城镇化率不到50%，仍有一定增长空间。三是居民杠杆率处于相对高位。截至2024年9月末，我国居民部门杠杆率61.3%，虽然低于发达经济体居民部门平均杠杆率（73.3%），但接近G20国家的平均水平（62.2%）。四是市场预期发生变化。整体看，目前房地产业还处在“供需失衡”的状态，需要及时调整、激发内生动力，尽快止跌回稳。
（三）拉动经济三驾马车面临挑战
从出口看，受美国贸易保护主义影响，面临较大冲击。特朗普首轮执政期间，美国对中国加征关税涉及价值约3800亿美元商品（占2018年美国对中国进口金额68.7%），包括资本品、中间品和必需消费品，一共加征800亿美元的关税，严重影响中美贸易。2024年，美国对中出口金额中的占比缩减至14.81%。2025年1月，特朗普正式上台执政后，若对中国商品全额征收60%高额关税，将影响24万亿元（2023年出口金额）6%左右，占中国GDP（2023年）1.1%，即使近年来我国加快扩大非美国市场的“出海”步伐以及加速产业链重塑和升级，对出口部门的冲击仍不容小觑。
从消费看，存量房贷利率释放资金对消费有显著拉动。2022年12月疫情放开后，消费出现明显复苏，最终消费支出占GDP累计同比贡献率在2023年9月达到83.5%的峰值，随后呈现抛物线右侧下降趋势。2024年9月占比为49.9%，缩减较大，但仍是三驾马车的主要动力因素。2024年1-11月，社会消费品零售累计同比3.5%，处在温和复苏阶段，但比上半年有所回落。2024年9月24日，人民银行、国家金融监管总局、住建部三部门联合开启第二轮存量房贷利率下调，预计到2025年全国存量房贷利率平均下调约85-110个基点，力度较2023年覆盖面更广，惠及5000万户家庭，每年为存量房贷家庭节约支出1500亿元。与此同时，2024年以“居”和“行”为主的两轮“以旧换新”政策出台，对房地产下游产业链为主的家居、家电、家装的刺激较强。
投资看，房地产投资是固定资产投资的主要拖累因素。2024年1-11月，固定资产投资完成额累计同比3.30%。其中，制造业和基础设施建设是固定资产的主要拉动行业，制造业投资累计同比9.30%，基础设施建设投资累计同比9.39%，而房地产业累计同比-10.40%，还未止跌，是主要拖累因素。
二、“止跌回稳”的一揽子政策
面对复杂严峻的内外部形势，2024年，中央对存量房、保交房、促销售、稳房价等关系供需平衡的核心重大问题有的放矢，多部门联合一揽子精准施策，从供给、需求、融资、投资等方面同时发力，提振市场预期和信心，促进房地产行业逐步修复。
（一）深刻认识和把握房地产市场规律下提出的重大决策
2024年5·17新政后，国常会明确“去库存”，确立以需求端为主要发力点的政策导向，从而增强市场内生动力，修复预期和信心。7月，二十届三中全会从发展与安全、机制和模式、因城施策、融资和预售、税收制度等五方面对房地产行业的改革发展作部署。9月26日，中央政治局会议在深刻认识和把握房地产市场规律的基础上，提出“止跌回稳”要求，对行业形成方向性指导意见，影响深远。
我们认为，当前房地产市场面临的核心问题在于供需失衡，“止跌回稳”的关键和内涵是要达到量价企稳，供需动态平衡。而“止跌回稳”的意义主要体现在四个方面：一是宏观层面，处理好发展和安全的关系，体现政策的一致性、连贯性和延续性，要“增强责任感和紧迫感”坚定稳地产，稳国民经济支柱产业；二是行业层面，向市场传递积极信号，扭转当前预期和悲观论，全面增强购房者、企业和投资者的信心；三是金融层面，需求端缓解提前还款带来的流动性风险和利率风险；供给端一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进开工、施工、竣工；四是组织层面，供给侧、需求侧并重，各部门联合一揽子施策。
（二）两轮库存高位时期的施政对比
2024年5·17特别是9·26“止跌回稳”定调以来，政策端积极回应群众关切，多部门联合出台“四个取消、四个降低、两个增加”，从放开限制性措施、降首付、降利率、降税费及融资协调机制和重启货币化安置等方面积极作为。今年以来的各项政策与2014年-2016年政策较为相似，对比分析如下：
需求端，各地限制性措施基本全部放开。限购方面，2014年-2016年周期，北京、上海、广州、深圳及三亚五个城市执行限购；截至2024年底，一线城市中除广州全面放开限购外，其他三城及海南省部分城市及区域限购。从限购方面看，两轮政策基本持平。但限贷方面，无论是首套房、二套房首付比，还是新增及存量房贷商业贷款利率和公积金贷款利率均处于历史新低。本轮调控绝大多数城市全面放开限售和限地价、限房价的“双限”，力度大于上一轮。
供给端，5·17提出3000亿元保障性住房再贷款收购存量房、盘活闲置土地。2024年11月，财政部宣布运用地方政府专项债券收回收购存量闲置土地，共计10万亿元，超过当年棚改货币化PSL3.4万亿元资金量。首次启动棚改货币化安置要追溯到2015年中央经济工作会议。此举对当年消化库存发挥了积极作用。然而，由于当年的时代背景，也出现了迅速推升房价的弊端。本轮重启“货币化安置”，从新增实施100万套城中村改造和危旧房改造开始，施政更为谨慎。
金融端，一是创新性建立“城市房地产融资协调机制”。2024年1月，为发挥城市人民政府牵头协调作用,因城施策用好政策工具箱,更加精准支持房地产项目合理融资需求，压实了地方政府、房地产企业及金融机构等各方责任，城市房地产融资协调机制建立。经过一年的努力，该机制在全国300多个城市落地见效，项目贷款审批通过金额已超过3万亿元，年末将超4万亿元，为“保交房”做出了积极贡献。二是年初对固定资产、流动资金贷款及个人贷款进行再次规范，进一步提升了信贷管理规范化水平。
因此，与上一轮政策措施相比，本轮房地产相关政策参与的部门更多、政策覆盖面更广、力度更大，处于明显的政策宽松时期。
（三）一线城市“领头羊”效应明显
一线城市在“止跌回稳”一揽子政策中受益，为各地企稳起到了“领头羊”作用。我们测算，从调降存量房贷方面，按降85bp（从4.4%降到3.55%），贷款100万，30年等额本息还款，月供从5007.6元降至4518.4元，每月减少489.21元；30年总利息从80.27万元降至62.6万元，减少17.67万元。2025年初重定价后，存量首套房贷利率降到3.3%（共降110bp），月供减少至4380元，每100万元贷款按减少110bp计算，每月减少627元，总利息减少22.6万元。
存量房贷利率调降后，11月13日，财政部、税务总局和住建部联合发布了加大住房交易环节契税优惠力度和降低土地增值税预征率下限等税费优惠政策，与一线四城取消普通住宅和非普通住宅标准配套使用。国家税务总局最新数据显示，12月1日至5日，全国共有36.4万户购房家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。北京、上海、广州、深圳4个城市购买家庭第二套住房也纳入了政策范围，4个城市符合条件的纳税人合计减税7.1亿元，有效降低了居民购房成本。我们测算，若居民一套大于90平小于140平、价值1000万的二手房交易（此前按3%缴契税30万，大于90平非普宅需缴纳5%增值税50万），可减免70万税费（只需按契税1%缴纳10万）。如果按北京人均年消费3.65万/年计算，节约税费为北京人均年消费的14倍。
“止跌回稳”一揽子政策叠加税费减免和取消普宅非普宅规定，对一线城市发挥“领头羊”效果具有积极意义。
三、从历史、现状看“止跌回稳”监测指标
2024年前三季度，在5·17新政和明确“去库存”的政策指引下，房地产市场活跃度有所增强，销售跌幅逐月缩窄，库存去化边际有所改善，因此，向好迹象是否持续是关键。为厘清当前市场现状，我们通过需求端、供给端和房企融资端、投资端等一整套完整指标对“止跌回稳”发布前后的房地产市场进行监测。
销量（简称“量”）、价格（简称“价”）、融资（简称“融”）和投资（简称“投”）分别选取商品住宅销售面积累计同比、70个大中城市新房价格指数当月同比、房地产开发资金来源国内贷款累计同比和房地产开发贷款完成额累计同比作为衡量指标。时间轴选取2021年至今以及2013-2018年房地产市场走势情况进行对比分析。通过分析我们发现：
一是波峰期量、融、投趋于一致。2013年2月，量、融、投同时达到同一波段最高值，由于价指标为当月同比，滞后其他指标10个月。2021年2月，量、融、投同时达到同一波段的最高值后下降，价指标有大约滞后3个月。
二是波谷期呈现量、价、融、投的梯形见底趋势。2015年2月量见底，4月价见底，5月融见底，直到2016年1月投见底，呈先梯形见底趋势，且最后一环的投晚于最先一环的量见底约11个月。
三是量、价、融、投从波峰到波谷的持续时间依次延长。量、价、融、投从波峰到波谷的持续时间分别为15个月、20个月、26个月和27个月。
四是量在四个指标中反应最为灵敏但波动幅度最大。波峰和波谷值均大于其他三项指标，且在价和投两个走势相似的波段中出现了两个波谷和两个波峰。
五是价格受多方因素影响，较为复杂。除了新房价格外，二手房价格及法拍房价格对一、二线等核心城市的价企稳起到较为关键的作用。量、融的主要目的也是保价，同时，价稳才能促投。
资料来源：wind，中国民生银行研究院
从以往历史经验看，政策刺激后通常表现出量、融、价、投四个传导链条，除了量以外，融也较为敏感，在量价企稳中贯穿始终，且指标较前置。因此，监测先行指标应重点关注量的销售和融的资金，例如量指标可为住建部网签成交情况以及一线城市和主要二线城市新房、二手房销售情况，融指标可为房地产开发贷款情况等。
四、从量、价、融、投看2025年房地产市场走势
2021年以来的行业深度调整，量、价、融、投分别在2022年5月、10月、7月和12月跌至低位。量指标2024年2月再次跌至低位后，从5月起已经连续7个月降幅逐月收窄。但是价、融、投还在寻底中。预计2025年最重要的是在保量稳的基础上将融和价企稳，因此明年上半年对价稳十分关键；投稳要慢于量稳近一年，中性估计要到2025年底。
（一）销售：整体缩量，销售同比边际改善
（1）销售面积和销售金额方面，2021年，房地产销售面积达到17.9万亿元的历史高位后，由于供求关系发生重大变化，销售总量连续三年收缩，2024年1-11月，房地产销售面积8.6亿平方米，相当于2011年1-11月的累计水平（8.9亿平方米）；销售金额8.5万亿元，为2015年1-11月到2016年1-11月的平均水平。
通过5·17和9·26两轮一揽子新政，销售面积和销售金额累计同比从2024年5月开始跌幅逐月收窄，11月份新建商品房销售情况进一步改善，乐观预计全年销售面积约为9.5亿平方米，随着市场信心的修复，预计2025年销售跌幅将继续边际改善，乐观估计累计同比为-5%水平，中性估计为-8%水平。
（2）新房销售方面，第一轮政策有一个脉冲式上涨，“止跌回稳”刺激力度更大。5·17新政后，2024年7月销量环比增加73.4%，但持续性不强。“止跌回稳”系列政策以来，9月、10月、11月连续3个月新房成交面积稳步回升。从周度数据看，5·17新政后，新建商品房交易从第25周（6.17-6.23）开始超过2023年同期；“止跌回稳”定调宣布后，第39周（9.22-9.29）至第44周（10.27-11.3）超过2022年、2023年同期周度数据。11月中旬以来，新房销售周度数据达到2021年的高点。
（3）二手房销售方面，头部典型城市对政策敏感性高，拉动力较强。2024年5·17以来，16个头部典型城市成交套数在5月份超过2021年、接近2023年水平，政策反应较为灵敏。9月-11月，四城成交套数均超过前三年同期水平，“止跌回稳”政策对一线四城拉动力更为明显。
（4）期房和现房：现房需求强劲，将成为大势所趋。从2021年11月起，现房销售的累计同比增速超过期房。从统计数据看，现房销售已连续20个统计月同比两位数正增长，期房销售则连续31个统计月同比为负。2024年以来，新房和现房累计同比剪刀差平均达到了52百分点。截至目前，全国多省市发布了推进现房销售的相关政策或细则，考虑风险因素及购房者预期，现房销售将成为大势所趋。预计2025年将是现房销售试点的高峰期，但期房销售和现房销售仍将并行一段时间。
我们从年度、月度和周度三个维度分析销售情况。从年度数据看，当前销售面积大致维持在2021年高位的一半水平、9.5亿平方米附近；从月度数据看，30个大中城市销量连续三个月稳步增长；从周度数据看，“止跌回稳”定调后，多周达到或超过2022年、2023年同期销量水平。同时，现房销售更能满足消费者预期。城市方面，头部典型城市对政策敏感性高，“止跌回稳”带动一线“领头羊”效应明显。判断新房销售还是二手房销售为先行指标，建议依据两者销量孰高选择，二手房销售更大的，选择二手房销量为监测先行指标，反之亦然。
（二）房价：仍在寻底期间，核心城市抗压性较强
1.核心城市价格韧性更大。从价格指数相对数看，新房、二手房价格指数从高点下降16-18%左右（全国平均水平），2024年11月新房、二手房价格指数分别为-6.10和-8.50，出现跌幅收窄迹象。从城市价格增长个数看，国家统计局70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比上月增加10个，二手住宅环比上涨的城市比上月增加2个。住建部网签数据，截至目前，2024年全国二手房交易网签面积同比实现正增长。
从房价绝对数看，中指院70大中城市新房平均价格从高点（2023年6月18041元/平方米）下降到2024年10月（15840元/平方米），降幅13.9%。二手房出现了两轮高点，走势与新房相似，调整更深。十大城市二手房平均房价从2022年4月最高点36239元/平方米下降到2024年10月最低点32250元/平方米，降幅为12.3%，核心城市比70大中城市房价在行业下行期韧性更高。同时需要注意，较之十大城市二手房平均价格，70大中城市新房平均价格的拐点出现。
（三）融资：房地产开发贷和个人按揭贷款保持平稳
2024年，一至三季度房地产开发贷款余额处于13.7万亿元附近，连续三个季度保持高位。三季度同比增长略有收窄，9月末“止跌回稳”或对四季度房地产开发贷款有促进作用。
从资金来源看，国内贷款和个人按揭贷款是房地产资金来源的重要部分。国内贷款累计同比连续两年保持平稳，个人按揭贷款从今年一季度开始特别是5·17、9·26的政策支持下，呈现稳步回升。
（四）投资和库存：处于传导链条末端，租金回报相对优势显现
1.投资低：开发投资连续37个月为负，还在寻底
2024年1-11月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降10.4%，比上月下降了0.1个百分点，还未完全企稳。竣工面积在“白名单”的深入推进下，降幅有所收窄。
2.租金回报率：与国债收益率相交，出现拐点迹象
我们选取中指50个典型城市租售比（租金回报率）与10年期、15年期、30年期国债收益率分别进行对比。2024年8月，50个典型城市租金回报率为2.22%，超过10年国债收益率；9月为2.23%，超过15年国债收益率，并触碰到了30年国债收益率；10月仍然高于10年、15年期国债收益率，并与30年国债收益率（2.34%）较为接近。
一线四城由于城市职能、区位、资源优势等，价格基数高，价格较为坚挺，租金回报率常年低于其他城市。因此，我们选择与5年期存款利率（整存整取）进行对比。2024年10月二者出现相交。从租金回报率看，资产价值处在低位，并出现向好迹象。
3.库存：处在历史高位，两轮政策刺激去库存速度加快
投资是供给端新增部分，存量方面主要看待售面积。2024年一季度，全国商品房待售面积为7.48亿平方米，商品住宅待售面积4.05亿平方米，同比分别增长15.6%和23.8%，超过或接近2016年历史高位。随着5·17新政推出，国常会上明确提出“去库存”，各地限制性措施的接连放开，商品房和商品住宅待售面积呈下降趋势，但待售面积累计同比增幅还在收窄，去库存节奏放缓。值得注意的是，从上一轮历史高位（2016年2月）到库存低位（2019年11月）经过了近四年的时间。
广义口径的库存不但包括已建成待售的新房面积，还应包括存量二手房库存情况。二手房挂牌量指数能较好反映出当前二手房库存情况。指标基期100，时间设定为2014年12月29日。2021年8月-10月，各量级城市二手房挂牌量指数达到最高，分别为231.38、192.00和180.89。此后出现分化，一线城市二手房挂牌量指数持续了近两年的高位，在2023年3月再次达到230.71的高位，二、三线城市进入抛物线右侧下降通道。
总结来看，一是新房和二手房整体库存均处在高位，二是新房和二手房存在一定的此消彼长趋势；三是今年以来，各地政策发挥积极作用，新房库存和二手房库存降幅节奏趋于一致，且出现双降的向好迹象，2025年有望延续这一向好趋势。
五、政策展望与建议
信心比黄金重要。房地产行业“止跌回稳”对化解行业风险、推动经济高质量发展意义重大。2024年12月召开的中央经济工作会议提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。围绕落实中央工作会议精神，2025年的房地产市场政策在五个方面存在发力空间。
（一）树信心，继续强化市场预期引导，落实好增量和存量一揽子政策
一是加大税收抵扣力度。香港贷款买楼收租的业主、租楼的租客都可以扣税，例如对按揭业主，总收入扣除贷款利息部分，每年上限为10万港币，扣除年限最长为20年。二是做好2025年LPR重定价后存量房贷利率的分批下调。降低存量房贷利率作为可支配收入的一部分，对拉动消费有较大推动力。三是减少交易环节税费，可考虑进一步降低中介交易费用。四是加大购房补贴、加快房票安置等措施，与房地产下游供应链，如与家电“以旧换新”或买房送装修等消费活动形成联动。五是研究出台如新市民首次置业及多孩家庭等重点人群购房的专项支持政策。
（二）强组织，从制度层面优化和提升行业运转效率
一是从预售制向限售制逐步过渡。现房销售已成大势所趋，但也需要注意，现房与期房销售会并行一段时间，不会搞“一刀切”；清晰认定权责，在定金交付但未过户前，交易风险由开发商承担；增强预售资金监管力度。二是参考欧、美、新等国经验，可研究组建住房平准基金或住房政策性银行，承担起收储、化债等职能，且相关职能可下放到系统性重要银行和部分城商行。需求侧对在建已售未交付的购房者有一定的政策或资金支持，确保需求源头上能“住上房”；供给侧化解行业债务风险，为企业注入新增资金，盘活项目，供需两端共同促进保交房。三是二十届三中全会提到落实好防范化解房地产等重点领域风险的各项举措“制定金融法”“筑牢有效防控系统性风险的金融稳定保障体系”，未来5年是化解三大领域金融风险的重要时期。
（三）活资金，用好用足资金端政策，促进加快保交房、保民生
一是加快收储力度，财政部已允许专项债券用于土地储备，合理定价，妥善处理债权债务关系，合理安排项目范围，并及时安排专项债券的发行和支出。2025年批量收购在建已建可售房源的政策细节将出台。二是2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额超过4万亿元。2025年，预计“白名单”在供给端将继续发挥重要作用。
（四）促更新，继续深入推进城市更新改造，改善民生，提升人民的幸福感、获得感和归属感
一是建立商品房和保障房双轨制，要把保障性住房建设成“好房子”，同时还要想办法把老房子改造成“好房子”。二是重启货币化安置，引导金融机构积极参与城市更新改造，通过政府的引导和资金支持，让首批100万套城中村住宅和危旧房得到妥善改善。三是鼓励商业银行加大银团合作和并购等贷款的支持力度。
（五）创产品，运用好金融手段，联动好资本市场
一是针对当前房地产资产价值超跌，优质资产与资金不匹配等问题，组织AMC对相关资产进行评估后，通过公募REITs等形式引入资金进行盘活。二是创新产品支持资本市场，2024年的证券、基金、保险公司互换便利和设立股票回购、增持专项再贷款，在2025年将逐步落地。三是在收储中出现大量土地并购机会，可出台土地并购贷款相关配套政策，形成“地方专项债+银行并购贷款”的形式，用好金融手段。四是优化房企集团融资支持，根据企业类型、规模、风险、财务、业务成长性、多元性等多维度分析，对于经营稳健但流动性面临压力的房企，由地方政府或监管机构协调金融机构统一行动，在集团层面给予发债融资支持；2024年7月发布的《关于支持优质企业借用中长期外债促进实体经济高质量发展的通知》，引导金融机构持续做好优质企业外债融资的支持和服务。
【往期研究】
