一、什么是居住权？
根据《 民法典》第三百六十六条之规定，居住权是指：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 《民法典》第三百六十七条 【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
二、居住权的应用场景。
1、为结婚时到底房屋增名提供变通。结婚时往往会要求另一方在其个人房屋中加上名字。但加名即意味着赠与完成，如二人婚后感情不和离婚，那么一方可以依据产权证登记分得房屋相应份额。而在房价高昂的今天，房子往往是家庭共同出资购买，如果加名后离婚将导致家庭财产大大减损。《民法典》生效后，双方可以通过签订一个长期或是附条件《居住权合同》解决该问题，由于居住权能够对抗所有权，如此即便双方感情破裂离婚，也能使得另一方居住权得到保障。 2，为以房养老制度提供支持。我国正逐渐步入老龄化社会，养老已经成为重要社会问题。《民法典》生效后，自己拥有房屋但无子孙或子孙不孝的老人，可以将房屋所有权出让与金融机构，获得经济收入，再与金融机构设立一个终生居住的居住权，这样金融机构既能以一个较低的价格获得房屋所有权，另一方面又能使得老人有稳定的收入使其老有所养。 3，避免子女因房产继承产生矛盾。出于对子女取得财产后就不孝顺的担忧，有些老人往往不会直接将自身所有的房屋直接过户与子女，而是通过遗嘱的方式。但遗嘱可能导致老人过世后，子女因为房产分配产生矛盾，影响家庭和睦，《民法典》生效后，老人可以通过事先将房屋所有权分配与子女，再与子女签订《居住权合同》设立居住权，如此即可提前解决身后事。三、居住权设立带来的问题影响
1、居住权的设立影响房屋的买卖、流通价值。居住权的设立，将会对未来房产价值和社会生活产生巨大影响。首先在房产交易或者流通过程中，最重要的是房产交易安全。过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易最不容忽视的变量。被设置居住权后的房子商业价值贬损巨大，买受人对其不能居住、出租，等于使用价值为“0”，等于没有“流通价值”。只有等到居住权到期或居住权人死亡或居住权消灭后，房屋才恢复价值。若居住权是终生的，居住权人可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租，因此设立了居住权的房屋流通属性和价值将大打折扣，甚至可能是花钱买了一套“无法使用”的房子。故设定着居住权的住宅房屋在出卖时将会因居住权的设定条件的不同而受到不同程度的影响。 2、居住权的设立影响抵押权的实现。从房屋购买者的居住权与抵押权的价值衡量来看，居住权具有优先性。但《民法典》的颁布，并没有解决居住权与抵押权的冲突，现实生活中会有可能存在以下情形的权利冲突还无法解决：一是抵押期间抵押房产出卖后，善意受让人享有的因购买而发生的居住权与抵押权的冲突；二是抵押权设定之前已经存在的居住权与此后设定的抵押权之间的冲突。这些情形需解决已设定居住权的房产能否再抵押的问题，也是解决此类权利冲突的前提；三是抵押权设定之后的抵押权与居住权的冲突。该情形需要解决已经设定抵押权的房产还能否设定居住权，及如能设定居住权，居住权的期限能否超过抵押权期限等问题。 3、设立居住权对执行活动的影响。居住权程序中最大的隐患是被执行人利用居住权来对抗法院强制执行，成为老赖的避债手段。首先，如果被执行人事先将名下多处房产均为他人无偿设立居住权，或者被执行人为逃避债务，将其名下的房产设立多人享有的居住权，将会导致被执行人的房产价值大大减损，即使法院强制拍卖房产，房产也会因其价值减损而落得无人竞拍最终流拍的下场，无法保障债权人的合法利益。其次，民法典规定依当事人约定设立居住权，可能导致一人拥有多个居住权，对这个问题并无明确规定，将进一步增加了执行的难度。如果被执行人为了逃避债务，事先转让其名下多处房产，且在每处房产上均设立居住权，将与民法典设立居住权的初衷相违背。同时，这使债务人逃避债务的成本大大降低，更加便于债务人逃避债务，对社会诚信打来了严重的冲击。最后，增加法院拍卖房屋的执行风险。过去房产交易，只需要看是否存在抵押、租赁。民法典实施后，执行房产时还要查清该房屋是否存在居住权。 居住权的到来，相当于给房产加上新的负担，有了负担之后，房产交易必然受到影响，增加法院拍卖房屋的执行风险。因此，出台相关司法解释对其进行严格限制十分必要，并且对创设了居住权的住房信息在互联网上主动进行公开，供全社会低成本的查询，避免该项权利成为老赖的“避风港”。完。
