租赁合同中转租注意事项
云南北归律师事务所
01
转租的基本原则
1、《民法典》第七百一十六条确立了转租的基本原则，即承租人行使转租权将租赁物转租给第三人的,应当经过出租人的同意。
2、出租人的同意可以是事前同意，也可以是事后追认。
事前同意是指：出租人与承租人在订立租赁合同时，通过约定明确承租人享有转租的权利。如果双方的租赁合同对转租没有作出明确约定，承租人将租赁物转租的，可以在承租人实施转租行为前取得出租人同意。
事后追认是指：承租人在转租后取得出租人的追认。签订租赁合同时未约定承租人享有转租权，承租人转租后应当将转租的事项通知出租人,由出租人作出是否同意的意思表示。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。如果出租人在知道或者应当知道承租人转租情况下的“沉默”,应被视为出租人同意的意思表示。根据《民法典》第七百一十八条之规定出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在6个月内未提出异议的行为,被视为出租人同意转租。
02
规避擅自转租行为的法律建议
1、出租人：应当在租赁合同中明确约定转租人未经出租人事先同意不得转租，同时约定擅自转租的违约责任。比如赔偿一定的合理违约金、支付擅自转租赚取的租金差价。发现擅自转租的事实，如不同意转租应规定的期限内提出异议解除租赁合同，收回房屋。
2、转租人：建议在转租时一定要确保已经获得出租人的同意，比如租赁合同明确约定有权转租或者事先询问出租人的意见，确保自己有转租的权限。
3、次承租人：建议在租赁房屋时向转租人核实是否已经获得出租人的同意，并要求其出示相关的凭证，比如出租人同意转租的聊天记录等。同时，在转租合同中约定，转租人承诺已经获得出租人的同意转租，否则需要承担相应的违约责任及赔偿损失，如赔偿两个月的租金、赔偿中介费等费。
咨询电话：0871-63313921
