停车位的法律属性及权属界定

文摘 2023-05-06 18:14 云南

2023年以来随着一系列围绕楼市健康运行为主的政策出台，信贷、税收、公积金等多方面促进住房消费，房地产市场整体呈现回暖趋势，大家在关注住宅的同时车位关注度也非常之高。那么为什么小区内有的地面停车不能办理产权登记手续，为什么同是地下停车位产权车位的价格是人防车位的价格的两倍不止，今天北归律师事务所为大家厘清各种车位的法律属性及权属界定。

一、停车位的类别界定

车位是小区业主居住生活的辅助设施，法律性质上属于小区的配套设施。普遍而言，依据物理空间为基础进行划分，住宅小区的车位大致分为下面几种类型：

(一)地面车位

地面车位即露天车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。地面车位没有在最初批准的项目建设规划中，未形成新的使用空间，未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。

(二)产权车位

依据车位的空间位置划分，与地面车位相对应的是地下车位。地下车位是指利用小区地下空间建造的车位，一般情况下区分为两种类型：产权车位和人防车位。产权车位是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，此类车位通常具有构造上、利用上的独立性，能够明确作出区分，可以排他性使用。

(三)人防车位

人防车位是指利用人防工程而设置，平时可用于停车的车位。人防车位具有不同于一般建筑设施的特殊属性，具有战备性、平战结合性和强制性。在位置构造上，人防车位可能位于产权车位的更下层，也可能处于相同层的不同区域。

二、产权车位的权属界定

地面车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。根据《民法典》第二百七十四条规定，“业主共有的道路”应当是指位于建筑区划内，除城镇公共道路以外，属于业主共有部分之内的道路。“其他场地”在解释上原本不是规划用于停车之地，后被占用作为停放汽车之用的场地，包括但不限于首层架空层、屋顶平台等。所以地面车位应当属于小区的全体业主共有。

实践中，争议比较大的是(地下)产权车位问题。《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”依据此条规定，产权车位的所有权归属要依据实际情况而定：如果业主向开发商购买了产权车位并办理了过户，则应当属于该业主所有；尚未出售给业主的产权车位，所有权则属于开发商。需要注意的是，产权车位如同房屋一样，需要办理权属转移登记并取得产权证书，以期确认业主实际取得所有权。但是，我国现行立法并没有对地下停车位的产权确认问题作出明确规定，只有一些行政规章和一些规范性文件涉及该问题，导致了业主与开发商纠纷不断。按照我国规划部门目前的建设项目审批流程，规划许可是土地使用权属和房屋权属最终设定之前的必要环节，通过对“建筑区划”进行划分界定，并附以相应图件，以便日后明晰区分所有权人的权利和义务。此部分车位理论上是在房屋正式销售之前就已经明确存在，或者会在房屋预售的沙盘、广告中针对项目建设规划有车位问题予以明确。按照通常做法，初始登记时，整个项目的权属证明是整体办理至建设单位名下的，及建设单位因投资建设这一事实行为而享有这部分车位的所有权。这种车位具有构造上的独立性、利用上的独立性，可以明确区分并排他性使用。按照《民法典》第二百七十五条第一款规定，建筑区划内符合规划建设的车位、车库的归属，属于当事人约定的范围。

《民法典》尊重意思自治，由当事人自行协商确认建筑区划内符合规划建设的车位归属问题。因此，在处理相关权属争议时，应当首先审查当事人之间是否存在关于车位权属的约定。但是如果建设单位和业主之间没有对此达成明确合意或者约定不明的，应当如何处理呢？立法没有明文规定。我们认为，应当在查明事实的基础上，视不同情况分别处理：一是业主分摊建设费用类型。如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊或者开发商已将建设地下车位的成本核算进住宅开发成本中，以及小区规划时，明确了车位作为公共配套设施进行使用。依据“谁投资谁受益”的原则，这类地下车位属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。二是开发商独立建设类型。如果车位土地使用面积和建造成本没有纳入整个小区商品房的分摊，是开发商花自己的钱单独建造的，那么开发商在合同中约定地库属其所有是有理有据。开发商可以向购房人出售产权，且购房人可以办理产权登记。司法实践中如何区分上述情形最终认定确权呢？

最根本的途径就是要通过审核当初的规划建设图纸、建造成本等技术档案资料，核查停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权的面积内。特别是停车位的建设成本是否已纳入商品房的建设成本予以了分摊？并以此来最终确定车位的产权归属。在举证责任分配上，应当由建设单位对上述事实承担举证责任，如果无法证明，则推定权属归全体业主共有。

三、人防车位的产权归属

人防车位的产权归属及其利用等一系列法律问题，由于法律规定的不明确，在司法实务过程中存在诸多不同观点。

(一)关于人防工程的产权归属问题

由国家投资单独修建的地下防空建筑(单建人防工程)，属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位(即结建人防车位)的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。对于该部分人防车位的产权归属，无论是理论界还是司法实务界，均存在比较大的争议。目前，根据法律规定和查询到的相关司法案例，一般情况下通常认定人防车位属于国防资产，即属于国家所有，但按照“谁投资、谁受益”的原则，开发建设单位可以进行使用管理、收益，即开发商只拥有使用权，不拥有产权。具体依据是《人民防空法》第五条第二款、第二十二条规定，以及《民法典》第二百五十四条第一款的规定，人防车位的所有权应当属于国家。新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据《民法典》规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。

(二)关于人防车位使用权转让的法律效力

关于人防车位使用权转让合同的法律效力，根据相关的司法案例，目前存在以下三种不同的司法观点：无效、有效、部分有效。我们认为，人防车位使用权转让合同合法有效，理由如下：

首先，《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》第十七条明确规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”该文件从国家法律、政策层面鼓励人防车位使用权依法进行“转让”。

其次，人防车位作为人防工程的一种存在形式，本质属性为国家战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资本投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。也就是说，投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权，该人防车位使用权可以作为执行标的；投资者未经人防主管部门批准，对人防车位不享有合法的使用权，申请执行人将其作为投资者的合法财产申请强制执行的，人民法院不予支持。虽然《民法典》针对人防车位使用权的法律性质没有规定，但是《人民防空法》第五条却针对人防车位的投资使用权权益进行了明确规定，因此投资者针对人防车位享有用益物权。投资单位可以取得所投资的人防车位的使用权，仅仅是赋予了其取得权利的资格，并不意味着投资者凭借其投资行为就当然地取得了人防车位的使用权，成了人防车位的使用权人。作为一种用益物权，人防车位使用权的取得也应有一定的事实依据，通过一定的法律事实和法律程序而创设，并应符合物权的公示公信原则。人防车位作为一种国防战备设施，服务于国家战备需要，有别于普通民事财产。因此，为保障人防工程在战时满足人民防空的需要，利于平时的监督管理和有效维护，国家相关主管部门对人防工程的利用采取许可制，只有经过国家相关主管部门备案批准，颁发使用权证，使用人才能享有合法的人防车位使用权。人防车位使用权是一种用益物权，人防工程平时使用权证书作为其为用益物权的凭证。因此，根据物权行为与债权行为相区分的原则，是否取得人防工程平时使用权证书并不影响人防车位使用权转让合同的法律效力。

联系电话：0871-63313921

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