在我印象中这也算是当年的红盘了，开盘均价就6万出头而这一切，都可以从2020年下半年爆火的上海楼市开始说起![]()
2020年上海高认筹板块及项目，数据来源：中指监测数据一边，是2020年的上海楼市，仅一个月就出现十几个“千人摇”的新盘于是，在当时的上海楼市形成了非常明显的一二手倒挂格局而2020年在上海手上有点闲钱的人，想要投资就去“打新”很快，在2021年1月，上海发布了“沪十条”调控政策，开启了积分制但调控需要时间，一些耀眼的倒挂盘，短期内投资客依然对其趋之若鹜上海楼市进入一个魔幻的时代，很多楼盘开始出现惊人的高积分![]()
2023年开盘的东方云锦三期，仅105套房源遭超过950组客户哄抢，认购率约903%，平均9个人抢一套房也因此触发了118.32的积分，成为上海新房史上第一个满分神盘从数据可以清晰地看到，触发积分项目比例从2021年高峰的47%逐年降低到了2024年的11%在这个基础上，每加5分，都需要缴纳4年零2个月的社保（系数为0.1），这还只是部分人群而当年那些刚工作三四年的年轻人，因为社保时间还不够长，大部分会卡在60-65分这个尴尬的区间所以从积分获取的难度上来说，65分已经足够拦住很大一批人了
事实上，数据显示
从2021年-2023年3月，上海共入市了613个新盘而这267个积分楼盘中，102个入围分在65分以上也就是说如果你有65分，这三年至少83%的楼盘任君选择好，我们整理一些2021年到2022年初，积分势头最猛的那一年部分触发积分的楼盘，一起来看看
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按照当时的时间点来算，积分制满分113.04，复兴珑御开出了112.8，几乎就是当年的满分盘了九庐、中粮瑞虹·海景壹号、百汇园、碧云尊邸、首创·天阅滨江，都是当年红极一时的楼盘也有浦东周康、青浦新城、松江泗泾等因产业而兴起的居住区![]()
那么当年风头无两的高积分项目，现在的涨幅怎么样呢？所以，虽然第一批触发高积分的项目已经有交付了，但因为限售其实并没有成交数据这些高积分楼盘，同一个小区里其实存在不同批次，其中有的批次正好卡在积分制政策前几个月推出不仅交付之后不限售，甚至因为在相同的小区、开盘时间接近那么当我们观察这批正好卡点不限售的房子，就可以从已经产生交易的数据里，对当年高积分楼盘现在的市场哪些是在20年下半年有过开盘，并且在最近有过交易记录的项目![]()
虽然大部分的项目最后都涨价了，但是还有接近 20%的项目市场表现不如意![]()
数据整理自：链家、兔博士APP
为了让结果更清晰，我们还查了翠湖隽荟，也就是翠湖四期的成交情况和五期做个对比![]()
就像同样开出高积分的复兴珑御，作为当年黄浦区老西门唯一在售的新房，拥有绝对的好品相和好地段往西是新天地及淮海路商圈，往东是豫园商圈，往北人民广场，社区还自带16000㎡的商业配套其实复兴珑御在2021年之前已经开过几次盘，2018年那次日清，2019年当天去化近八成在2021年开盘的这次，是最后一次，一共47套
所以才会开出112.8的入围分
43.18%的涨幅虽然不是特别高，但相信以后复兴珑御还是会继续上涨的其实不乏百汇园、保利天汇、首创·天阅滨江这样单价超10万的项目我们注意到，其实大华·公园城市和大华·朗香公园里是位于同一板块的楼盘![]()
但可能就是因为大华·朗香公园里1.7的容积率更低、距离地铁口更近所以开盘时大华·公园城市的均价明明更高，但从四年后的成交来看反倒是大华·朗香公园有15.09%的涨幅，远超2.52%的大华·公园城市那些当时看来有发展前景、且价格合适的楼盘也会受到投资客的关注![]()
考虑到这些楼盘的投资属性，很可能是区域能级在这么短的时间内其实还不能支撑投资的野心
而且链家的工作人员也反馈，特别是铂翠庭小区毛坯交付的叠墅在当前的市场很难卖出好价格甚至连成交周期都会被拉长，最近一套的成交周期长达197天其实，没有产生交易的项目也能从当年的积分差看出一些端倪
因为不仅曾经高积分的楼盘成交价在跌，有些楼盘的积分也在下跌很多2021年开出高积分的项目，随着时间的推移，后续开盘的入围分在不断减少在楼市积分最猛的那一年，被市场催生焦虑的她以60多的积分上车新房到后来，市场上触发积分的楼盘越来越少，同样的积分其实已经可以买到更好的地段了不仅是个人，从行业的角度回过头看三年前火爆的市场，也是有一些遗憾的当时确实有一些开发商为了抢倒挂红利而放弃品质，于是出现了一批楼盘，甚至是位置还不错的楼盘，依然选择简装甚至毛坯交付所以当时才会出现那么多业主维权，本质上还是因为产品品质不足以匹配当时的价格
那些当时以为是投资的行为，即使在当下看起来非常正确所以真诚的建议
买房这件事更重要的还是要追寻自己的内心
高积分项目并不一定赚钱，甚至还可能出现维权的情况
为了逐利 all in 去买高积分楼盘
不仅算不上稳妥，反而容易得不偿失
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以上为正文，来自Once
