今日中午彭博新闻报道：中国据悉考虑调降存量住房贷利率，允许转按揭。如果这一传闻为真，可能预示着8月经济数据较差，倒逼更大力度的政策出炉。而存量住房利率的调整将超出市场预期，引发市场大涨。（目前仅是市场传闻）
当前存量房贷利率与新增房贷利率有较大差异。随着2024年上半年一线城市房贷利率的调整，全国首套房贷利率普遍低于3.4%（LPR-45BP）；而当前存量房贷利率整体水平在4%左右（2023年四季度调整后整体为4.27%，平均调降73BP），差距在60BP左右。
若存量房贷利率下调，能降低居民购房成本。若存量房贷利率统一调降50BP，38万亿存量房贷每年能减少利息约1900亿元；以100万30年期等额本息贷款为例，3.5%的利率水平相较4%的利率水平，每年月供少3400元左右。
若存量房贷利率下调，能降低二手房抛压、促进新房市场稳定。存量房贷利率高于新增房贷利率，居民抛售二手房的意愿增加；调降后二手房抛售意愿下降，二手房房价有望逐步企稳、对新房市场的挤兑会有所降低，有利于房地产市场的稳定。
存量按揭利率下调的测算
市场关注存量按揭利率下调的可能影响，不对政策方向进行预判，以下测算基于假设情形，可能的影响供参考：
2023年10月存量放贷利率下调采用“下调至发放时城市利率下限”的方式，22万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约58%），平均降幅0.73个百分点，涉及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿~1700亿元。我们测算按揭利率平均下调40bp，估算影响银行净息差5bp，营业收入3%，净利润 5%（均为年化）。按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约5%。
2024年假设允许转按揭，估计影响约为2023年的1.5倍。估算过程如下：假设存量按揭利率（估算4.0%）下调至新增利率水平（估算3.4%）平均下调60bp，估算减少利息支出2400亿元。2023年仅约六成的按揭贷款利率下调，如果允许转按揭估计更多借款人能够收益。假设全部存量按揭下调 60bp情况下，影响银行净息差7bp，营业收入4%，净利润 7%（年化）。按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约350元，节约月供和总还款额约4%。
利率的下调：2023年9月存款利率平均下调约10bp，基本对冲了8月LPR降息和存量按揭降息的影响（8月1年LPR下调10bp，5年LPR未调整，实际转化为存量按揭利率的下调）。假如2024年下调存量按揭利率，存款成本应至少下调15bp以对冲对息差的影响。
总的来说，假设存款利率同步调整，对于息差的影响是中性的。实际上，即使不调整存量按揭利率，居民仍在通过提前还贷、经营消费贷置换（不合规）的方式实现“降息”，同样对银行息差形成压力。息差能否企稳根本上取决于居民是否由于偿债压力降低而改善信贷需求。对于存量按揭利率降息对银行影响的评估需要考虑上述两方面因素，而政策对于稳经济的态度对于宏观经济和银行基本面而言更为重要。
进入政策预期的博弈窗口
逆周期政策加码有三个条件，而当前触发条件已经基本成熟。
第一，人民币汇率压力明显减弱。
稳汇率是所有逆周期政策的重要约束。在当前阶段，无论是宽货币还是宽财政，均会造成本币贬值压力的边际加大（财政的逻辑在于，加码发力需要加大举债规模，而目前财政投资效率较低，本币隐含的信用风险会随着债务率的提升而加大）。因此，前期政策发力都受到了汇率的制约。
但鲍威尔大幅度转鸽的讲话基本确认了9月美联储降息的操作，虽然没有明确降息的节奏和路径，但美元走弱的预期已经成立，叠加中美近期交流的加强，外部环境对人民币的压力有所减弱，使得汇率对国内政策的约束也有所放松。
第二，经济增长的压力明显加强。
6月份以来，经济数据持续走弱，PMI连续3个月处于荣枯萎线下方，基建增速虽高，但基建上游高频数据7月以来显著恶化。从目前的情况来看，三、四季度GDP增速或将继续下探，全年完成5%的压力较大，存在政策加码的必要性。
第三，财政收支的缺口较去年更大。
2023年，卖地收入缺口9000亿，今年则预计有1-1.5万亿；2023年，税收收入增长8.7%，而今年1-7月则同比下降5.4%；2023年1-8月，城投债净融资9500亿，而今年1-8月则净偿还2450亿。
去年，经济增长承压+财政收支存在缺口的情况下，11月临时提高了赤字、增发了1万亿国债；而今年增长压力和财政压力均大于去年，财政加码补缺口的必要性切实存在，而稳汇率压力减弱则给政策加码提供了可能性。
静待后续政策的进一步落地！
