东京最便宜的地段，80万就能全款买房，但国人都在离场
文摘
2024-11-23 21:37
广东
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来源 | ◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）东京，作为日本第一大城市，也是日本人口最密集的地方，说是“寸土寸金”的代名词也不为过。而在东京23区，也就是东京都的市区，627平方公里，相当于北京5环以内的地方挤满了985万居民。他们在这里工作、生活，试图在这一片繁华之地获取属于自己的一隅之地。与此同时，来自海外的财团、个人投资者也在紧盯这块土地。不过，东京23区的土地也不仅仅只有“贵”一个标签。8000多人民币就能买下一平方的地皮，几十万人民币就能买到两室一厅的刚需房。如果我们打开东京地价统计网站，会发现东京的地价，“极端”起来让人招架不住：地价最高的10个地方，每平米土地的价值是以千万为单位计算的。仔细看上面这些地方你会发现，东京23区里地价最低的地方就集中在两个区，葛饰区和足立区。我去查了一下地价最低的，葛饰区西水元的二手房价格，发现一套两室一厅，室内保养不错，套内面积50平的新耐震房子售价只要1790万日元，折合人民币83万。室内采光一流，整体装修给人一种特别干净整洁的感觉。而在足立区地价最低的宫城，不到150万人民币就能买到一个80平方的精装修三室一厅（其中一个为储藏室）。整体朝南，客厅阳台超大，厨房还配有洗碗机，不论是装修还是家具家电都显得特别高端。在国际一线城市的中心城区，100万人民币上下就能买到装修不错的刚需房，两房或者三房的大空间，一家人住都足够。但先别急，看起来可以住得很舒服，跟“投资”是两回事。上面这地价最低的10个地方，最大的缺陷，就在于交通不便。前面提到，东京23区地价最低的10个地方都位于足立区和葛饰区。从23区的地图上来说，他们都属于非核心区，而且是靠近郊区（东京23区之外）的地方。但这不是重点，重点是无论是葛饰区水元地区的房子，还是足立区宫城、神明等地的房子都有一个特点：距离电车站非常远，步行距离10分钟以上，甚至不乏有步行距离20多分钟的地方。从自住的角度来说，问题不算大。毕竟不少人在家里都会有诸如自行车、小汽车一类的出行工具。但从投资的角度来说，租客往往只会选择通勤更加方便的地方。拿东京23区来说，距离车站步行距离10分钟以内，是租客最喜欢的距离，也是最适合投资的房子类型。如果想进一步了解怎么挑对日本好房，可以下方扫码阅读我们整理的【日本选房避坑指南】，告诉你要怎么选、怎么避坑、怎么买对房子等：不过，这不意味着足立区和葛饰区的所有地方都不适合不动产投资。从今年日本公布的地价水平来看，足立区和葛饰区的平均地价均有5%以上的增长。这意味着足立区、葛饰区和其他23区一样，不管哪个区域都在“普涨”。在日本进入“大移民时代”的当下，众多外国人涌入东京23区。像足立区，就有众多越南留学生进入，过去7年内足立区越南籍居民暴增230.5%，葛饰区的尼泊尔人数量也暴增166.7%。从整体来看，足立区和葛饰区外籍居民增长率都在40%以上，极大地支撑了当地的不动产市场。
从我们实际从业了9年的经验来看，即使是足立区和葛饰区这样的东京23区非核心区，只要是距离车站步行10分钟以内的距离的区域，都不愁出租，都有投资的价值。只因为从葛饰区和足立区任何一个车站到市中心，车程都在30—40分钟左右，这样的通勤距离和时间对于东京的上班族来说是完全能够接受的。甚至葛饰区和足立区的投资房因为价格低、收益率高，不乏有5、60万人民币，收益率5%以上的小公寓，经常被刚刚接触日本不动产的投资客们用作“试水”。不止小公寓，我们公司自社在葛饰区和足立区的大楼，出租情况也不错，基本每栋楼的出租率都能到95%以上。如果想投资葛饰区和足立区的不动产，可以重点关注以下几个地区：龟有站连接两条铁道线路：JR常盘线和东京地铁千代田线。前往大手町站、东京站等东京市中心只需30分钟，非常方便。车站附近有大型商圈，从购物设施到超市百货店应有尽有。也有众多托儿所、幼儿园、小学，还有大量的私立教育设施、课程、补习班等。以上这些地方都是葛饰区最受投资者瞩目的区域——因为这里正在进行大型再开发。在金町站，经过再开发后，2026年，这里将会建成一个集高级公寓、大型商业设施、大型驾校于一体的综合性开发项目。在京成立石站附近，2028年将会建成一个大型商业设施。高层住宅、高层写字楼和新葛饰区政府大楼，也都会围绕京成立石站建设。而在新小岩，这个在日华人相对集中的街区也迎来了再开发，2029年，这里将会建成一个商业和住宅结合的综合建筑体。在日本有个说法，「足立区といえば北千住」（提到足立区就是北千住）。北千住站是很多列车的终点站，JR常磐线、日比谷线，千代田线等5条线汇集于此。它每天的客流量约为150万，继新宿和涩谷之后位居世界第六。车站周边有多个商店街，还有诸如Lumine北千住和北千住丸井的大型商业设施。在绫濑站可以乘坐东京地铁千代田线快速前往大手町站和日比谷站。车站前有伊藤洋华堂绫濑店等众多商业设施。近两年，绫濑站附近地区的公寓价格不断上涨。现在，绫濑站附近正在进行再开发，未来将会建成一个32层的高级公寓，预计将会进一步推高绫濑站附近的房价。海外房产投资的大忌，一是“凭感觉”，二是照搬国内的买房经验。日本买房不难，但想买到绝佳好房，专业和经验不可或缺。如果你对日本置业感兴趣，或是已有心仪目标，想进一步了解怎么挑选好房。我们整理了一份业内人的【选房指南】，里面总结了置业选房几大准则，有需要的朋友欢迎扫码领取阅读，有疑问也可以随时沟通咨询~
