今日音频重点：
1、学区房1月第三周市场成交分析；
2、新购公寓小学统筹入学政策
王垒
南京仟佰间房产总经理
做客FM95.2江苏财经广播《家在南京》栏目（12:00-13:00）
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随着春节假期的临近，学区房市场的成交量也逐步走低，1月第三周，南京热点学区的成交量60套左右，相比上一周有20%的下降，相比去年同期，交易量降幅近4成，市场进入“假日状态”。
目前，各热点学区板块的房源供应均较充裕，业主报价整体理性。随着春节的来临，部分热门户型的房源议价空间出现了减少，这部分售房业主想在春节之后看看市场的反馈再来决策，因此对成交量也造成了一定影响。
预计在春节假期后，市场将呈现“供需两旺”的成交状态，学区房市场将迎来新一轮的交易高峰，建议如有实际需要的购房客户，可以早一点了解市场动态，避免集中。
01
一线名校中：
拉小，力小，周分别成交：2套、3套，具体成交户型为：
拉小29中，成交均为两室房源，成交总价290-350万之间；低总价两室仍是市场需求和成交的主力；
力小29中，两室房源成交2套，成交总价330-380万之间；三室房源成交1套，成交总价455万；
琅小29中，成交2套房源，均为两室房源，成交总价300左右；
芳草园小学，成交2套，其中两房，三室各成交1套，成交总价260万-320万之间。
从一线名校第三周成交数据来看，因春节假期因素，交易量创下近一年的新低，从成交房源来看，低总价，环境相对较好，户型通透的房子更受购房客户的青睐，成交周期相比其他户型，明显缩短，市场流通性高。
02
二三线名校中：
二线双学区市场中双汇文，银城汇文周分别成交：3套，4套，根据成交户型统计：
双汇文：两室房源成交2套，成交总价300-380万之间；三室房源成交1套，成交总价520万；
银城汇文：两室房源成交2套，成交总价290-350万之间；三室房源成交2套，成交总价460-650万之间。
游小钟英，长小九初分别成交2套；成交房源仍以低总价两房为主，成交总价在250-300万以及180万左右；
名小市场中：南师附小，银城小学等小学学区板块周成交量5套左右；市场成交仍以150-180万之间的低总价两室房源为主。目前名小的房源供应充裕，议价空间较大，有小学需求的购房客户可以关注，了解。
03
初中板块：
初中市场交易量继续走低，相比上周成交下降超20%，从成交户型来看：树人片区，周成交不到10套，从成交户型来看：两室房源占比7成，成交总价290-350万之间，三室房源成交占比阶段性下降，成交总价330-450万之间。
29中板块，周成交5套左右，低总价两室房源仍是成交绝对主力，成交总价在200-300万之间，三室房源的成交总价300-350万之间。
科利华，钟英等区域头部初中，周成交量10套左右，成交户型仍以低总价单室和两房为主，其中单室房源成交价格170-190之间，两房成交总价200-250万之间。因之前成交爆发，目前市场的低总价房源供应紧张，客户选择面减少，对成交带来一定影响。
昨天，鼓楼召开2025年首场土地推介会，会上透露重要消息：鼓楼区将积极探索实行新购公寓小学统筹入学政策。简单说就是，2025年鼓楼区将会推行，公寓入学！前提是：得从开发商新购
要知道，公寓的一大弊端就是没有学区，不能办理入学。那这个政策如果能实行将会解决公寓一大痛点！当然推行这个政策的一大目的是为了公寓去库存，毕竟在住宅都不好卖的情况下，公寓更难了。但对于买房人、开发商来说都是一个好消息。
消息爆出，不少网友都觉得鼓楼作为南京的基础教育大区，公寓入学，将会对鼓楼的学区房市场带来巨大冲击和影响。我个人觉得，此政策还需理性看待，对学区市场影响较小，以下观点，供大家参考：
1，首先看前提条件：新购公寓，从目前鼓楼土地市场供应来看，在基础教育较强的宁海路，华侨路，龙江等板块几乎没有公寓用地的供应，在售新建公寓项目也极少，仅龙江29中新校区有中信泰富的公寓项目。因此，在名校资源覆盖较多的板块，因项目供应因素，影响面较少。重点开发的：鼓北，鼓楼滨江等片区因政策性带来的影响可能性大一些；
2，公寓的居住特殊性，在价格上也难以冲击传统住宅市场。之前的一些可落户的公寓也是可以正常入学的，比如拉小29中的：易发科技大厦，赤壁路小学的：中商万豪；以及科利华，钟英片区的：峨眉公寓，天空之都等等，都是65年产权性质的公寓，且一直都在各名校的施教区范围，但从成交价格来看，仍和施教区中传统住宅有较大差距，毕竟一家人住在公寓的环境中，大部分的购房客户都不能接受，往往是用来落户占学籍而已，因此价格低于住宅；
3，从实用性来看，如果政策实施，对应的公寓处于初中施教区范围，将会对公寓项目的售卖带来一定的利好，也能实现“去库存”的目的，但如果项目仅对应潜力小学或是新兴的小学初中，其利好相对一般，因为本身住宅的价格也不高，再加上公寓的特殊性，溢价几乎难以实现，走量而已。
综合这三点要素来看，此政策即使落地实施，对传统学区板块的影响很小，对于有购房需求的客户，还需理性看待！
新春佳节即将到来，感谢各界朋友们的陪伴和支持，提前祝您：春节快乐，阖家幸福!
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[ 名校深析 ]
一线名校：琅小 | 力小 | 拉小 | 芳小 二线名校：北小 | 南师 | 长小 | 游小 | 银城 | 汇文 | 凤凰花园城小学 三线名校：科睿 | 芳凤小学 | 赤小 | 五老村 | 天正 | 汉江路小学 | 成贤街小学 | 小营小学 | 三牌楼小学 | 宝船小学 | 夫子庙小学 | 小西湖小学 | 雨花外国语小学 | 瑞金路小学 | 新城小学 | 金中实小 | 火瓦巷小学 | 力人学校 名初： 树人 | 汇文 | 29中 | 科利华 | 钟英 | 九初 | 一初 | 宁海
[ 学区实勘 ]
鼓楼区： 赤壁路、马鞍山、宁夏路 | 琅琊新村、西康新村 | 虎踞关43号| 怡景花园、永庆村 | 拉萨路小区 | 汉中门外大街 | 萍聚村 | 芳草园 | 蓝天园 | 清凉门、清凉雅苑 | 清凉山庄、虎踞关60号 | 辰龙广场、天玺国际、辰龙绿苑、聚福园、佳和园、苏宁睿城 | 清河一村、清河二村、天水滨江 | 新河一村、二村 | 迎江园 秦淮区：西方巷、益乐村 | 武学园/淮海新村、小火瓦巷20号 | 游府新村、蔡家花园 | 城开国际、天之都大厦 | 王府园 玄武区：文昌街2号 | 肚带营 | 网巾市 | 杨将军巷 | 大石桥、进香河33号 | 大纱帽巷38号、蓁巷 | 成贤街92号 | 成贤街102号 | 沙塘园17号 | 沙塘园9/11/13/15号 |公教一村、土壤研究所、兰园 | 一枝园 | 观音阁 | 天山路 | 百子亭后 | 台城花园 | 北极西村 【 一周学区市场 】 11月学区房市场进入深度博弈阶段，“抄底捡漏”人群猛增！
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