在当前的房地产舞台上，二手房市场正以一种令人瞩目的态势迅速升温。曾经新房市场的独领风骚，逐渐演变为二手房市场的异军突起。
一
以长沙为例，近几年长沙二手房成交量持续攀升，市场活跃度远超预期。从数据上看，2023年长沙二手房成交套数约4.38万套，同比增长73%，呈现出强劲的增长态势。
在需求端相对稳定的情况下，大量的二手房涌入市场，无疑会分散购房者对新房的关注度。
从长沙历年住房市场一二手房成交规模变化来看，2024年二手房市占率达到66%，首次超过新房。二手房市场交易热度的持续高涨，不断冲击挤压着新房市场。
二
“不动产”项目
在二手房市场一片火热的浪潮中，并非所有的二手房项目都能顺势而行。
尽管整体市场热度高涨，但仍有一些项目陷入卖不动的困境。我们根据二手房交易数据，整理了长沙六区一县有新增挂牌但去化艰难的小区情况。
据统计，长达180天挂牌后无人问津的二手房小区居然高达870个！从区域分布来看，其中23%的小区来自雨花区，其次为芙蓉区，占比18%。
除去本身挂牌量少的小概率事件，我们筛选近180天挂牌量大于5套，但是依旧没有成交的小区，仍有147个。
同时间段，长沙六区一县二手房住宅市场有1900个小区发生了交易，也就是说，无人问津的二手房小区占比大约在7.74%。
那究竟是什么原因让购房者对这些小区望而却步呢？
可以看到，这147个“不动产”二手房小区在区域分布上发生了较大变化。
其中长沙县占比上升到了25%，且近一半为次新房小区。同样望城区的16个“不动产”二手房小区中，次新房项目占比50%。
例如融创会展上东区、旭辉汇樾城、会展三润城等小区，这些小区交付时间较短，房东对房子期望较高，部分房东在挂牌时没有考虑到市场的波动和折旧因素，定价高于同区域的新房或者其他二手房，这使得购房者望而却步。
同时，次新房与周边相比，在价格上没有明显优势，且或许在户型设计、小区配套等方面却稍逊一筹。例如，建筑新规下，新开发的项目可能在户型上更加合理，得当率更高等。而次新房在这些方面可能无法与之竞争，同时价格又相近，导致购房者更倾向于选择新房。
在岳麓区，“不动产”二手房小区中，40%为次新房，改善豪宅型小区占比则达到了30%。
像绿地麓湖郡、绿地·麓云国际、复地滨江金融中心、卓越洋湖晴翠等小区，目前二手房挂牌价普遍在300-600万元/套，这类房流通速度本就较慢，总价超出了大多数普通购房者的承受范围，目标客户群体有限。
而且高端改善二手房交易涉及的税费也相对较高，这些额外的交易成本进一步抬高了购房的实际成本，使得潜在买家在考虑购买时更加谨慎。
聚焦到雨花区，房龄在15年一年的老旧小区占比41%，次新房占比37%。但区域“不动产”二手房小区挂牌量TOP10中，有一半为次新房项目。
上榜的景环小区、QQ生活馆、融橙上品均为老旧小区，且都位于雨花中心板块。其中景环小区的建成年代远至2000年以前，项目规划已经严重脱节，且面临着小区车位紧缺、物业管理差或者几乎是没有、电梯老化严重等各种安全隐患问题，可以说是没有什么居住价值的老破小代表。
同样QQ生活馆虽然交通便利，配套完善，但是网络上很多关于安全隐患的舆论，居住体验不佳；融橙上品则是交通不便、安全隐患颇多。
作为长沙主城区域的核芯地段，老房子很多，想要细细挑选具备地段和配套优势明显，同时性价比高的二手房比比皆是。这些年限过久的老房子，需要投入更多的时间和精力进行翻新和维修，耗费一笔不小的资金成本，与其他房源相比显然缺乏竞争力。
开福区和芙蓉区同样作为老城区，那些成为“不动产”二手房小区也是以老旧小区为主，占比3~4成，其次为次新房，约3成左右。
整体来看，作为外围远郊的长沙县和望城区，次新房去化缓慢一方面是受到周边成熟区域二手房的市场竞争压力，另一方面在价格、产品等方面也难以与新房匹敌。
岳麓区作为近年来重点发展区域，城市建面好，加上优越的自然环境、教育资源等，目前仍有大量的高端住宅小区在建。因此高端改善二手房源本身受众群体面相对少，且受到多面竞争挤压。
而长沙其他主城区，“不动产”二手房小区结构表现基本一致，以老旧小区为主，这类房源缺乏产品力，主要依靠价格和地段配套等驱动成交，对周边的新房市场影响不会特别大。
顺便延展说一下，在10月17日，住建部重磅发声的房地产“组合拳”中，“两个增加”中有一项就是将新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，采取货币化安置。那些群众改造意愿强烈、安全隐患突出的项目更容易获得政策支持。
政策解读 | 住建部重磅发声，房地产组合拳公布，长沙有望取消限售
随着改造带来的购房需求增加和市场关注度的提高，二手房的交易频率可能会加快，市场流通性增强。一些原本交易周期较长的二手房，可能会因为需求的增加而更快地找到买家，缩短交易周期。
三
什么样的价格
能让“不动产”变身“火速变现”项目？
二手房相较于新房首先最大的优势就是价格，尤其是新房市场在面积及单价同步上涨的背景下，对于许多首次置业者或者预算有限的购房者来说，二手房较低的总价可以减轻他们的经济负担。
我们按照同期挂牌量进行排序，这些“不动产”项目他们的挂牌价与周边新房价格对比普遍没有价格优势，绝大部分还高于同期板块新房均价。
“不动产”二手房小区中，挂牌量TOP10小区的挂牌价/板块新房价系数均值达到了1.32，TOP20小区价格系数为1.18，整体近180天挂牌量大于5套但是依旧没有成交的小区价格系数为0.95，几乎不存在价格优势。
而从长沙整体二手房价格来看，受限售限购等政策的放宽，近一年来长沙二手房挂牌量激增，多次经历市场抛售潮。市场竞争加剧下，部分卖家为了尽快促成成交不得不降价销售。二手房均价在过去一年中震荡下行，一二手房价差持续扩大。
合理的定价是吸引潜在购房者关注的重要因素
那究竟什么样的价格能脱颖而出呢？
通过数据整理我们发现，2024年以来，挂牌仅1天就能成交的“火速变现”房源有268套来自205个小区。
其中TOP10小区有7个来自城市远郊望城区，作为挂牌量大区，望城区的换房置业需求高企，这些能够“火速变现”的二手房源与板块新房价格系数在0.63-0.85不等。
而位于核芯地段的二手房，老旧房源较多，想要快速达成交易，折价系数可能要更低。
例如上榜的航天大院小区折价系数仅0.46，坐落于梅溪湖一期。小区虽然建成于1990年，但临枫林三路主干道，交通便利，距离地铁2号线梅溪湖东站不到800米，周边配套成熟，加上亲民的价格促成了房源快速成交。
同样位于雅塘井湾板块的上海城小区，建成时间2003年，小区交通便利，周边配套设施齐全，周边有韶山南路小学、长沙市雨花实验小学、和长沙外国语学校等，教育资源丰富。0.59的折价系数能够吸引众多刚需或陪读需求的购房者。
湘江世纪城作为近郊大型社区，建成年代在2010年左右，交通便利，临近地铁1号线，教育配套上有两所小学（清水塘二小、清水塘江湾小学）和北雅中学加持，教学质量有保障，自带大型购物中心。二手房折价系数约0.71，与长沙市内一些核芯区域或优质学区房相比，价格相对较为亲民，具有一定的性价比。
想要快速成交，卖家需要对市场有清晰的认知，能够根据房屋的实际情况，如房龄、户型、装修程度、周边配套等因素来合理定价，甚至略低于市场预期。
来源/克而瑞湖南
撰写/罗丽
审核/刘芳、蔡嫣
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