导 读
政策端
9月末以来，从中央到核芯一二线城市利好政策不断，近期住建部、财政部等部门也频发声稳定楼市，有效提振了市场信心，并取得了良好的成效。
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住建部重磅发声
房地产组合拳公布，长沙有望取消限售
10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
会上介绍，住房城乡建设部会同有关部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套组合拳，推动市场止跌回稳。“组合拳”怎么打？概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。
自9月底相关利好政策发布以来，政策效果已经开始显现，市场出现了积极的变化。从市场反映看，很多城市、很多项目到访量明显上升，销售量也有不同程度的增长，房地产的主要指标明显好转。住建部重磅发声，公布房地产政策“组合拳”，将进一步促进各城因城施策落实优化政策。
长沙目前限购、限价已经取消，预计限售取消政策出台在即，同时近期出台的降低首付比、房贷利率等政策将进一步降低居民的购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。
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LPR迎来年内第三次下调。10月21日，央行公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR），数据显示：1年期LPR为3.10%（前值是3.35%），5年期以上LPR为3.60%（前值是3.85%）。
两个品种均较上上一期双双下降25个基点。至此，年内5年期以上LPR已下调60个基点，且在今年2月和10月，LPR均较上一期下调25个基点，创2019年LPR实施以来最大降幅。
此次LPR下调无论是新增房贷还是存量房贷都将产生实质影响，购房者再次迎来房贷“减负”，存量房贷利率在批量调整后，将在下一个贷款重定价日后再次迎来下调。
从增量来看，本次LPR调降后当前多个城市房贷利率将从“3字头”降至“2字头”，房贷利率进入历史宽松阶段。
目前，长沙主流银行首套房贷利率为3.15%，本次下调后意味着长沙首套房贷利率将降至2.9%。按100万贷款30年来计算，每月的还贷金额将从4297降至4162，节省135元/月，总利息节约4.86万元。
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10月9日，中国人民银行湖南省分行指导省级市场利率定价自律机制，按照因城施策原则和湖南辖内各市州政府调控要求，协商确定自2024年9月30日起全省各市州对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
该政策为跟随型政策。9月29日，央行官网发布关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
针对长沙内五区近一年普通住宅主力成交面积段来看，统一一二套房首付比例为15%后，针对二套房的购房客户在首付门槛上可节省14-34万元，减轻不少置业压力。
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优化投资创业落户政策：取消原政策“在我市连续缴纳12个月的企业所得税或个人所得税或城镇社会保险”的限制。 优化务工人员落户政策：取消了“在我市连续缴纳12个月个人所得税或城镇社会保险”的限制，务工人员就业即落户。 推出租赁房屋落户政策：在长沙县、浏阳市、宁乡市三县市推出租房落户政策，全面取消落户限制。 优化亲属投靠落户政策：将未成年人投靠祖父母或外祖父母范围，由原来的长株潭地区扩展到全部地区。
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政策小结
总的来看，从中央政治局会议“促进市场止跌回稳”，到五部委表态支持房地产市场，再到央行多项支持政策密集落地，可以看到，土地、财税、金融等政策都在加快推进落实中。
土地端
长沙县供地开闸放量
主城区民营企业再入场
10月长沙六区一县供应15宗，成交4宗经营性用地，土地市场整体热度回暖。
供应端，10月新增的15宗经营性地块中，有12宗位于长沙县，进入四季度，迫于土地出让指标，长沙县土地供应提速；内六区10月新增3宗商业用地，无涉宅地供应。
成交端，10月长沙六区一县底价成交4宗经营性用地，其中2宗位于长沙县远郊区域，均为城投托底拿地。
另外2宗成交位于中心城区，开福中心小体量住宅地由同辰地产摘得；高铁新城[2024]长沙市051号地块为退地重挂，2021年时该宗地为商住地块，且有产业引入+商业自持要求。此次调规重挂后地块体量缩减，土地性质变改为纯住宅用地，无特殊摘牌条件，楼面价较上一次增加576元/㎡，最终由中欣地产再次摘得。
土地小结
10月供地规模进入年内高位，成交建面环比正增，土地热度延续分化，主城区民营企业再入场释放积极信号。进入四季度，多片区指标完成率较低，11月或爆发集中挂牌，热度有望进一步提升。
新房端
银十飘红
成交升至年内高位
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商品房市场
供应腰斩，单月成交绝对量突破50万方
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商品住宅市场
成交大涨98%，均价环跌0.6%
距离9月26日中央定调房地产市场“止跌回稳”已经满月，销售数据出现明显修复，网签面积较9月翻倍增长，降价促销下均价环比小幅下滑，整体呈现回温态势。
分阶段来看，国庆后一周网签数据达到峰值，随后高位震荡，至月末政策利好效应有减弱趋势，但是月度成交绝对量升至年内高位。
分区域来看，月度供应绝对值相对较少且分布较为均匀。本月岳麓区和天心区为成交主力区域，月均流速均超过15万方，雨花区月均流速升至7.1万方，开福和芙蓉两区月均流速在5万方上下。
10月商品住宅成交产品主力仍为120-144㎡，占比为47%，环比上升1个百分点，已经连续7个月占比上升。100-120㎡刚需占比22%，环比上升3个百分点。144-160㎡、160-180㎡、250㎡以上产品各下降1个百分点。
从价格走势来看，144平以下和144-200平面积段产品价格环比持增，增幅分别为0.3%和5.9%。
200平以上高端改善产品价格继续下跌2.8%，主要是由于顶豪项目保利天瑞在8月签约量大，且单项目均价近3万元/平米，拉高该面积段产品均价。目前其东地块别墅区已清盘，高端改善产品价格回落。
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公寓市场
成交持续低位，价格小幅上涨
公寓市场10月无新增供应，成交量持续处于低位，环比跌幅8%，同比跌幅超7成。
成交均价低位上升2%至11471元/㎡。本月公寓成交主要来自中建·梅溪湖中心宝珀公馆项目，网签65套，单项目业绩市占率高达44%。大平层项目成交占比持续走低。
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商办市场
办公持续冷清，商业成交量价齐涨
10月办公市场无新增供应，月度成交3套办公房源，均来自金源府MOMΛ项目。
商业市场供应0.89万方，多为社区底商拿证，另外新城观山印新增8套商墅产品供应；成交量环比量价齐涨，主力成交项目为滨江新城南板块的龙湖春江郦城项目，网签均价达到33946元/㎡，拉动市场均价上行。
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营销动态
花样让利拉升业绩，全域宣发提振市场信心
开盘：无项目集中开盘，房企选择快速出货
10月长沙无项目集中开盘，主要原因是各项目面对新政利好窗口期，选择快速出货，没有做集中蓄客，避免客户被分流。
营销动作：以特价房、限时特惠为主，花样让利拉升业绩
在“政策+活动”双轮驱动下，市场信心快速提振，楼市参与各方转向积极，官媒矩阵+自媒体矩阵+私域流量全域发声，宣发楼市热销盛况。部分热销项目在折扣回收后仍能维持流速。
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总结：
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