引言：“止跌回稳”政策组合拳下，银十业绩飘红，房地市热度传导，嗅觉敏锐的房企已提前启动勘地热潮。热点板块典型如大王山计划推出的双宅地备受瞩目，低密高品质地块进一步引领长沙楼市产品发展新方向。
大利好！救市“组合拳”纷至沓来
房地产救市大幕从9月末拉开。
9月26日中共中央政治局会议首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”。市场反应显著，下午AH股房地产板块掀起涨停潮。
9月末10月初，“止跌回稳”的政策持续落地，具体措施包括下调房贷利率、下调首付比例、调整限购政策、扩大“白名单”范围、重启土储地方债券等。
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10月17日，中央再推救市“组合拳”，五部委表态支持房地产市场，主要内容概括为“四个取消、四个降低、两个增加”。这也被认为是近年宣布的楼市供给端最大规模的支持措施。
在此政策背景下，长沙持续跟进，放宽落户条件、降低首付比例等利好新政逐一落地，在“四个降低”政策之下，下一步将有望解除限售。
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连续20多天的政策刺激，着实给市场注入了信心！
快反应！市场热度攀升传导至土地
政策“组合拳”形成集成规模效应，有效提振了楼市信心，从“十一”期间市场反应可窥一二。
“十一期间”全国市场全线飘红，据CRIC统计，重点23城十一期间认购面积环比上升77%，同比上升65%，市场迅速高热。
长沙楼市热度更是高居各大城市首位，十一周累计网签966套住宅房源，居国庆周城市成交套数排名第一位。
市场的高热反应传导到土地市场，开发商开始着手长沙优质地块的踏勘。
备粮草！房企风起至优质板块勘地
银十市场持续高热，房企闻风而动，所谓兵马未动，粮草先行，房企拿地意愿提高，热点板块刮起勘地风潮。
大王山作为当前长沙楼市重镇，前有山水洲城丰富自然景观，先天禀赋突出。后有科创高地湘江科学城落址，潜力巨大。无疑成为这轮房企勘地潮中蕞热的片区
大王山旅游度假区、大王山南片，新版规划重磅发布，推动片区价值再攀升
全国性头部品牌企业，浙江、福建、广东等省市知名房企纷纷到大王山进行踏勘。
众房企在对大王山片区发展充分肯定的同时，对片区优质地块也表现出极大的发展意愿。其中尤以一线临江低密的C-P05-A08/A09/A10地块关注度爆表。
抢好地！大王山高质素宅地引关注
C-P05-A08/A09/A10宗地总建面约14.17万方，为纯住宅用地，综合容积率仅1.1。
长沙楼市当前进入品质改善+湘江发展轴周期，江景地块成为热门，低密的江景地块更是不可多得！
宗地容积率1.1，这是什么概念呢？
受限墅令影响，自2007年以后，长沙再无1.0以下的涉宅地出让，尽管当前限墅令已解禁，但长沙仍无1.0以下的涉宅地挂牌。
1.1及以下涉宅地是长沙能挂出来的极致低容地块，从2010年至今仅11宗，年均挂牌量1宗不到，其瑧稀程度可见一斑。
最近一宗1.1容积率地块即为洋湖垸的保利天瑞项目地块，宗地成交楼板价13635元/㎡。排名长沙地块成交单价第三位。
保利天瑞别墅单价最高备案价达到4.45万元/㎡，且开盘必售罄，主城区低容别墅含金量无可比拟。
(保利天瑞备案价)
相较保利天瑞地块，除了低容外，这块地更大的亮点在于优势的临江景观资源！
项目为一线江景地块，与湘江仅一路之隔，直面巴溪洲，周边还有湘江女神公园、桐溪湖、大王山和狮峰山森林公园等丰富的山体湖景环绕，可谓是独占山水洲城禀赋。
景观价值如何，我们可以看看长沙历史单价前五的地块，可以发现，均为景观优势型地块，其中一线江景含金量蕞高，不仅占据单价DI王宝座，数量占比也达到6成。
此外，临江宗地还比较难得的一点是，各类生活配套也相当完善，距离地铁3号线大王山站仅约400米。
商业文旅配套丰富，如欢乐半岛、朗豪酒店、假日酒店、欢乐雪域、欢乐水寨、欢乐海洋、华谊电影小镇等。
周边还有师大附中杨水塘中学、博才洋湖小学、师大附中博才实验中学、湘江南雅中学等优质教育资源环绕。
整体而言，宗地包含低密、江景等多项鼎级资源，瑧稀程度市场无出其右，价值等级位列土地市场一梯队。
此外，洋湖南一宗纯住宅，容积率仅 2.0的地块也被房企看中！
从该块地（A-PO2-A07-1）基础信息来看，其具备打造高品质社区的天然优势。
近 7 年长沙涉宅地中 2.0 以下地块仅 18 宗，占总成交的 7%，同时，2.0以下容积率打造产品均以高品质为主，例如保利天瑞、嘉信博麓郡等等，可见其在现阶段具有显著优势，为打造高品质住宅奠定了坚实基础。
当然，地块又一大优势在竞品
地块周边竞品较少，且多位于洋湖垸板块，单价和总价均处于高位，未来地块入市后，将极大的冲击洋湖片区项目，同时引入人流进入大王山。
同时，地块配套资源也位列全长沙一梯队
宗地与洋湖仅一路之隔，完全能够共享洋湖高能级资源，再加上自身优质资源，地块可谓集双重利好于一身。
教育方面，周边有待建的蓝天小学和社仓中学，教育资源丰富。
商业上，宗地临近洋湖荟聚、宜家、京东 MALL 等商业中心。
医疗景观更是拥有长沙一流资源，医疗配套有湖南妇女儿童医院，景观有洋湖湿地公园、狮峰山森林公园、湘江、靳江河等生态景观资源。
为什么房企纷纷踏勘这两块地？
01
市场趋势：土地降容成大势，改善进入蕞强周期
从全国供应端表现来看，土地限墅令取消之后，全国大量低密地块开始供应。24 年年初就有多个城市的土地推介中包含大量低密地块。到 9 月，全国新增经营性用地平均容积率仅 1.99，深圳、杭州等一线和新一线城市均挂牌低容地块。
成交端虽有延后，但改善倾斜趋势明显。
从全国层面来看，市场产品结构不断向改善倾斜，大面积住宅成交占比涨幅明显，140 平米以上产品，近四年涨幅 5 个百分点。
02
长沙契机：改善进入到量价实现的蕞强周期
与全国情况一致，当前长沙市场已经基本进入改善周期，2024 年多改/终改产品市场份额连年上涨至 28%，由此可见改善产品市场在近年来的增长动力持续增强，改善需求得到了广泛释放，改善客户基数不断扩大。
从各类型产品的价格实现度来看，160㎡以上多改/终改产品的价格在 2021 年后进入快速上升阶段，相较于刚需和刚改 7 年增长率最高高出 18 个百分点。
当前市场环境下，多改/终改产品的价格实现度和溢价能力最高，处于稳定上升周期。
03
产品机会：政策放宽，建筑新规将掀起高品质产品风暴
2024年全国政策开始大面积放宽，长沙也不例外，四限政策即将成为历史下，长沙将面临全国的购房者对产品力的需求，也刺激了长沙楼市产品力的提升。
2024年4月，长沙建筑规范修正，切实提高实际得房率，新规下的产品空间设计更为灵活，尤其是对改善产品的舒适度打造有助益作用，标志着长沙市进入了“产品力”改善时代，未来高品质产品将成为市场主流，也将成为参与市场竞争的核心竞争力。
大王山本次推介的两宗地块，均将打造高品质住宅，未来在产品品质提升，以及高品质市场占比提升下，或将片区房地产市场热度推入新高度。
总结：政策刺激、市场热度上升、产品贴合市场……两宗地块几乎囊括了长沙项目成为爆款的所有因素。在天时地利人和的条件下，房企“备粮”看中大王山未来发展潜力，购房者买房看中大王山宜居和投资潜力，同时地块的热度也将极大的推动大王山房地产市场率先回温。
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