最近，青浦徐泾的中介们被一套二手房刷屏了！
98.42㎡三房两厅两卫的户型，605万挂牌、598万成交，单价仅有6.07万/㎡！
徐泾这两年热度消散，二手房价格也是频频走低。
6万/㎡成交有啥大惊小怪的？
细看才知道，这可是徐泾曾经最抢手的楼盘、二手房成交价一度超9万/㎡的“徐泾一哥”——蟠龙天地。
上海楼市新政后，徐泾的二手房价格似乎仍未见回暖，曾经最火热的小区好像也顶不住了！
蟠龙天地一期实景图
业主背上高额抵押，着急出手！
1、成交单价最低的一套房源！
蟠龙天地这套成交价6.07万/㎡的房子，位于小区的1楼，房屋年限已满2年。
今年5月份挂牌，期间3次调整价格，看的人不少但是中意的买家却没有多少，挂牌价格也随之调整到了605万。
最终，经过145天的，该套房源以598万的总价成交。
折合下来单价6.07万/㎡。
啥概念？
这是链家上蟠龙天地一期公开的成交价格中，最低的一笔。
同样是在10月，蟠龙天地一期一楼层64.21㎡的1房，成交单价都能达到6.36万/㎡。
一年前，同样是低楼层，99.48㎡的2房，成交单价能达到7万/㎡。
2、房东有高额抵押急售！
笔者从中介处了解到：“该套房源的业主有高额抵押，算是急售，这位买家是捡漏了的。”
这似乎是一个低价抛盘的个案，但是中介对于该小区未来的价格走势并不乐观。
中介表示，“如果想要出手的话，趁着新政这波热度，低楼层的98㎡左右的房源还能卖个620-630万的样子，运气好还能看到640万！而且最近看的人也多，这个时间段出手肯定是最快的，如果等到后面价格一定是慢慢降的。”
3、蟠龙天地成交价持续“阴跌”？
值得注意的是，蟠龙天地一期虽然在链家上的挂牌价还能看到7.5-8.5万/㎡，甚至部分房源还能看到9.3万/㎡。
但是，成交价却很难达到这个高度。
2023年，成交价大多在7-8万/㎡；到了2024年上半年，成交价基本上都在7万/㎡左右，7.5万/㎡的价格都很少见，近期已经很难突破7万/㎡了。
数据来源：链家
当之无愧的徐泾一哥
蟠龙天地一期，可以说是把徐泾热度推向最高潮的一个楼盘。
是当之无愧的“徐泾一哥”。
2020年10月，蟠龙天地一期开始认购，当是还没有积分制，项目就凭借着超高的认购率火爆出圈。
项目一口气推出了948套房源，超过3715组买家认购，认购率接近400%，相当于4个人抢1套房子。
蟠龙天地一期也成了上海认购人数最多的楼盘，至今未能被打破。
上海购房施行积分制后，蟠龙天地更是展现出了超高的购买难度。
223个社保月需求，蟠龙三期曾长期霸榜积分制入围难度第一。
此后，徐泾共计有6个项目都用“蟠龙”为推广名，虽然大多都是千人摇号的日光盘，但是再也没有楼盘能达到蟠龙天地的高度。
除了传奇的入市历程，项目周边的生活氛围也是关键。
蟠龙天地一期出了社区就是古镇商业。
这里开业仅一周年，接待客流就超过了2500万人次，其中20%还是以江浙皖为代表的外地游客，所以毫不夸张地说，蟠龙天地已经成为了上海乃至长三角炙手可热的网红地标！
周边有多所国际学校，吸引了大量外籍人士和高端家庭，项目光是认购的时候就有85组境外家庭。
4年赚9万，徐泾真的不值得？
在看完噱头之后，我们也要更理智的去看待这一波成交。
2020年，蟠龙天地一期的新房价格为6.15万/㎡，1楼的房源均价更低，5.9万/㎡左右。
4年的周期，589万买入，598万出手，净赚的9万！
压根就不够中介费的，更不用说税费、持有成本等。
有人说，当初买进徐泾的都亏了……
但是，在上海持有4年的房子，快进快出就能回本的项目又有多少呢？对于普通人来说，大部分房产的持有时间都在10年以上。
到那个时候，再回过头来看也不迟。
另外，目前上海整体二手房价格疲软。徐泾如此，外环外的其他区域都一样。
让价成交，至少说明徐泾的二手市场还有活跃性。价格到位，就有需求。
有心的购房者其实已经发现了，蟠龙天地乃至徐泾，大部分的房源挂牌后2-3个月就能完成交易。今年，蟠龙天地一期卖得最快的一套二手房，甚至只花费了26天！
这里的房租也同样是断层式领先的。
根据链家上的数据显示，现在蟠龙天地一期的大多数100㎡左右的3房，租金在1-1.2万/月不等，其中二期、三期的130㎡左右的4房，租金能看到2.3万/月。
此前，蟠龙天地三期就有195㎡五房以3.9万/月的价格租售出去了，一度在业内引起了轩然大波。
虽然蟠龙天地也在跟着大盘跌，但成交单价依旧在板块领先。同一板块，地段的细微差异、户型和装修、社区圈层定位等，都将在未来二手市场影响价格。
说在最后
徐泾在过去，扮演了很长时间的楼市神话，如今才会被挑剔的目光审视。
曾经，它是众多新房里的那个特别，但此刻当它大量进入二手市场，这个神话也和所有楼盘一样，要接受市场化最严苛的重新估价。
徐泾的小户型是什么价？大户型是什么价？虹桥公馆是什么价格？蟠龙天地又是什么价？这些最终都会被市场认证。
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