上来先说结论：
上海第六批次的土拍结果有点出人意料！
4幅地块共成交148.44亿。
其中仅有杨浦定海1幅宅地有溢价，但溢价率也仅有2.32％！
其余3幅（闵行华漕、闵行浦江、宝山大场）宅地均只有一家竞买而0溢价率成交。
这些数据似乎都在有意无意地透露着，上海土拍市场要变天了！
溢价率仅2.32%！
东外滩爆冷…
杨浦内中环的定海社区地块，是本轮土拍中唯一一幅位于市区的地块。
但是，土拍结果却让人大跌眼镜。
该幅地块仅有2家房企竞争，分别为中海和保利发展，经过19轮竞价，最终被中海以32.13亿斩获。
溢价率仅为2.3%，折合楼板价6.9万/㎡。
这次的溢价率和杨浦之前动辄20%、25%的溢价率相比，差距巨大。
中海杨浦定海地块，与12号线隆昌路直线距离约600米，地铁站周边有一些小型的商业。
地块西面是杨浦区中心医院，南面是波阳公园、北面是上海电力大学的两个校区以及一小块教育科研用地，东面是东辽阳中学。
地块周边的新房倒是不少，近年价格水涨船高同时也卖得不错。
2024年，内中环中建壹品浦江之星的均价则来到了10.99万/㎡。都是大面积户型产品的缦云上海单价更是来到了12.1万/㎡。
该地块周边的次新小区东外滩1号的挂牌均价为10.3万/㎡，但是成交价普遍在9万/㎡左右。
另外3幅地块均为0溢价成交
除此之外，这轮土拍的另外3幅地块都只有1位竞买人，因此均为零溢价率成交。
1、华润置地，再次摘得宝山南大地块！
11-01地块在祁连山路的西侧，为商业办公混合用地，其中办公比例≤50%，商业≥20%，住宅≥30%，住宅套数523套；32-04地块在祁连山路的东侧，为纯住宅用地，住宅套数840套。
作为15号线丰翔路地铁站TOD项目，华润之前在宝山南大打造的中环置地中心·润府，凭借着出色的产品以及未来上海万象TOD的加持，取得了傲人的销售成绩。
✦ 3月首开入市，推出260套房源，吸引580组客户认购，首开大捷；
✦ 4月二期入市，推出253套房源，吸引410组客户认购，入市即清；
✦ 6月三期入市，推出278套房源，吸引429组客户认购，入市即清；
✦ 8月四期入市，推出204套房源，吸引305组客户认购，四开四罄；
✦ 8月五期入市，推出200套房源，吸引185组客户认购，五开五捷；
✦ 9月六期入市，推出83套房源，吸引54组客户认购，创下六开六捷的传奇！
这次华润置地再次落子宝山南大，相信也会给大家带来同样的惊喜。
2、国企托底闵行华漕！
位于闵行华漕的地块则是被国企上海城投拿下！
这副地块的位置，被不少购房者诟病。
例如，与13号线西延伸线地铁站直线距离约1.2公里。地块的西面会有地铁25号线南北向穿过华漕，可能在此设站但建设时间、线路走向等，仍不明朗。
而且前湾的建设脚步还没有涉足北华漕区域，当下这里仍然是各种荒地、待拆厂房还有和蔼可亲的农村自建房。
现在，板块内7万／㎡中国铁建花语前湾在售，项目与13号线芳乐路站直线距离大约在1公里左右，而且未来芳乐路站还会和示范区线实现换乘。
项目旁边还有开市客、印象城、新加坡国际学校、永磁医院等生活资源，位置无疑会好出不少。
3、闵行浦江镇地块二次上架！
闵行浦江镇地块，体量不小，大致能提供1320套住宅。地块位于浦江郊野公园的东侧，北面是上海师范大学附属中学闵行分校、上海戏剧学院。
这幅地，算是8号线沈杜公路站的地铁上盖项目。
大约3年前该地块在行业内招商推介过，3年后再次推出，该地块已经做过一轮控规修订，把原本商办用地属性调整成了住宅地块。
上海土拍变天了！
上海第六批土拍竟有4幅地块，但其实是8幅地块2两两组合打包出让，所以体量相较于今年前几批次体量都要大。
尽管如此，今年上海土拍的体量肉眼可见得缩水了！
2024年1-10月，上海共计有30幅地块成功出让，建筑面积约218万㎡。
2023年这两个数字分别是72幅地块，建筑面积约940万㎡；2022年这两个数字甚至来到了115幅，建筑面积约1095万㎡。
无论是供应数量还是建筑面积，都堪称“腰斩”！
这也是新房库存强压之下的无奈之举。
根据网上房地产的数据显示，上海目前的显性库存共68480套，其中外环外共55817套，套数占比81.5%。
由于库存量的增加，许多地区的新建住宅销售变得困难。
为了应对这一挑战，越来越多的开发商开始采用分销渠道，并重新启用了各种促销策略。值得注意的是，现在连市中心的新房也开始与中介机构合作，这表明连核心区域的竞争也在加剧。
因此，从源头上减少供应量，并提供更高品质的住宅，成为了目前解决库存积压问题的关键策略。
